鍾正生：房地產市場調控關鍵在於分流需求和土地供給

新華網北京12月14日電 近日，財新智庫莫尼塔研究董事長兼首席經濟學家鍾正生做客新華網聯合今日頭條舉辦的“‘明規則、識風險’證券投資大講堂”線上活動。鍾正生表示，目前是房地產市場建立長效機制前的醖釀時期，房地產調控是非常複雜的，牽一髮動全身，但調控的關鍵就是土地供給與分流需求。

以下為訪談實錄：

目前是房地產市場建立長效機制前的醖釀時期，房地產調控是非常複雜的，牽一髮動全身。市場有聲音認為，房地產綁架了中國經濟或者説綁架了中國的金融，這句話可能稍微有點誇張。

今年的房地產有幾個比較有意思的點是值得關注的。

第一是其實從去年國慶開始，房地產調控就不斷地在層層加碼，大中城市的房地產市場其實國慶之後就開始轉弱了，但是全國的房地產市場銷售其實是到今年三季度才開始轉弱，從大中城市的房地產銷售轉弱到全國房地產銷售轉弱比裏面，要比歷史的經驗週期更長。

最大變化是什麼？三四線的房地產逐漸走好，也有觀點認為逐漸走好是因為購買力被透支，購買力被透支有兩個觸發因素，一個觸發因素就是一二線城市限購的外溢效應，另一個就是今年還是有很多棚改貨幣化安置的因素在裏面，為三四線房地產去庫存做了很大的貢獻。

中國的房地產非常複雜，三四線城市是這個狀況，一二線城市基本上還是一個緊平衡的狀況，還是一個供不應求的狀況。對一二線城市而言，房價上漲仍然最快，後期三四線漲得最兇，包括部分省會省市還是排隊購房的熱潮，這是原因什麼？因為一二線城市受到的管制程度最高。

管制的因素在房地產哪裏發揮作用？我認為有兩個，一個是剛剛説到的分流需求，不是所有的人都要買房，也可以租房，但是這需要租房市場有序發展，包括租賃管理條例這塊有望慢慢進一步出台。第二，是增加房子數量上的供給，如何解決一二線城市緊平衡的狀況，那就是有效增加房地產市場的供給，但這就需要有效增加土地的供給。我們看到一個統計指標，2014年之後，全國30多個大中城市的土地供應基本減半，所以你可以想象，沒有了足夠的麪粉就沒有了足夠的麪包，沒有足夠便宜的麪粉就沒有足夠便宜的麪包。這也就是為什麼一二線城市房價上漲得如此迅速。

房地產市場發展的關鍵在於地方政府明年會不會有效正確地實現土地供應，從近期幾個月來看地方政府土地供應的速度比較快，開發商拿地情緒高昂，住建部也在下文，要求開工時間，有了這個政策出來以後只要你一放那邊就拿，未來的房地產投資可能就會比較平穩。整體來看，房地產調控尤其是一二線房地產調控是有望找到突破的。