2018年房地產市場主基調仍是“穩”字

隨着住房制度改革和長效機制建設的開啓推進，2017年廣州樓市調控圍繞供需雙側的限購、限貸、限售政策二度加碼，疊加一系列監控措施，同時加快供地方式的轉變，嚴防高價地擾亂市場預期，樓價的增幅逐步趨緩；政策高壓下，供需端出現較為明顯的預期分化，導致階段性市場特徵明顯。

根據合富輝煌發佈的2018年市場分析展望報告，預期在2018年，政府調控措施、信貸環境變化、供求雙方預期、城市產業發展以及軌道交通建設，將是影響廣州房地產市場的主要因素。長效機制建設期維穩仍是主基調，調控政策難退出。

市場供應方面，預計2018年商品住房新增供應增加，而作為粵港澳大灣區核心城市的廣州，近年的產業升級和交通建設正處於快速發展期，將極大提升樓市相關板塊的市場價值。由於調控政策難以放鬆，信貸環境收緊，金融“去槓桿”等將使得市場量價升幅顯著趨緩，預計2018年房企合理定價走貨或會增多，整體樓市趨向平穩發展。

房地產調控政策保持連續性

2016年12月的中共中央政治局經濟工作會議，首次提到建立房地產平穩健康發展長效機制。過去的樓市調控政策，以限購、限貸為主，更多是針對樓市短期需求的調控。這類行政調控手段，雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭，但一旦退出，房價很快出現報復性反彈。因此，會議提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

在這一大背景下，2017年全國和廣州樓市調控政策持續加碼，降低金融槓桿、抑制週轉、推進供給側結構性改革等。在時間節點上，上半年調控政策加碼，市場監管力度加大，大力平穩市場；下半年土地出讓方式改革、推動租賃並舉。

而剛結束的2018年中央經濟工作會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度；完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。

因此，在房地產的供給改革未取得關鍵進展、在“租售並舉”局面未完成、在“長效機制”未實質推進完善之前，現行限購限貸限售等措施仍將長期堅持。

金融去槓桿樓市承壓

近年來，伴隨金融槓桿的提高，國內資產價格不斷上升，房地產對信貸資源的“虹吸效應”十分明顯，2016年以來房地產貸款佔新增貸款的比例在40%以上。如果金融槓桿無法節制，則經濟將“脱實向虛”，金融風險不斷積累。從2017年起，由M2增速不斷下降可以看出，國內已處於金融“去槓桿”進程；銀行同業拆借利率則持續上升，5月後已高於貸款基準利率水平，10月後進一步上升，社會信貸資金成本快速增加。

全球流動性受美國加息及縮減資產負債表影響，9月後多個主要國家陸續加息，使全球貨幣緊縮預期進一步明朗。2017年後中國主要通過MLF操作調節資金成本，2018年因應全球貨幣環境變化，國內或存在加息可能。

由於近兩年在寬鬆的貨幣環境下，房企負債水平快速提高，未來信貸收緊及資金成本上升將抑制房企的資金來源和開發獲利水平，促發企業資金回籠壓力不斷上升，未來房企理性定價走貨的情況或會增加。

信貸收緊及實際利率上升在需求端上亦會加大購房者的支付壓力，從而導致需求下降，而正如合富研究院一直強調的，“去槓桿”將使得資產價格升幅顯著趨緩。

成交和價格趨穩，市場需求仍旺盛

從2017年廣州樓市走勢看，一季度市場熱度高，房企推貨意欲強烈，各區價格普遍上漲，北部大幅補漲，開盤去化普超七成。至二三季度，受“317/330”政策加碼影響，樓市熱度回落，推貨大減，價格漲幅明顯放緩，新貨去化回落至五成左右。四季度，政策持續，行政管理加強，“十一”黃金週以及年末房企業績衝刺等因素驅動下，品牌房企積極走量，推貨力度回升，東部、南部個別項目有5%左右小幅讓利，成交回升。

基於調控政策難以放鬆的前提下，合富輝煌預計2018年價格走勢仍延續2017年下半年的平穩態勢。

在成交量方面，2017年一手住宅成交在嚴政下顯著萎縮，2017年1-11月，全市一手網籤面積872萬平方米，同比下降31%。在一手供應減少以及價格高企的市場環境下，置業需求流向二手，全市二手網籤面積982萬平方米，同比上升17%，成交佔比首超一手。

合富輝煌表示，2017年在政策高壓下，全市前11個月一二住宅網籤1854萬平方米，同比僅下降12%；仍高於近兩年平均水平，顯示廣州市場需求持續。

合富分析人士預計2018年廣州一手住宅成交保持平穩，二手成交則高位回落。總體而言，2018年由於調控政策難以退出，同時信貸環境的收緊對市場供需雙方均造成不利影響，預計房企回籠資金的難度和意欲將增加，項目合理定價走量情況或會增多，整體樓市趨向平穩發展。

南方日報記者 李廣軍