2017年北京土地供應多元化 對樓市降温有積極影響

原標題：2017年北京土地供應多元化

2017年12月28日，北京市迎來最後一場土拍。據中原地產研究中心統計，北京今年商品房住宅的土地供應量是2016年的7倍。同時北京2017年還推出了共有產權房以及集體土地租賃入市等土地供應。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，當前土地市場結構性改革力度加大，這是房地產市場供給側改革的導向，對樓市降温有積極影響。

土地供應加速

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，北京住宅土地供應刷新紀錄。供應86宗住宅土地，合計建築面積達1168萬平方米，同比上漲367%。全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達225%。

中原地產首席分析師張大偉預計，2018年1月份成交將繼續高位，全月目前待售土地高達21宗，起價高達509億元，預計成交金額有望突破600億元。

土地供應規模的增加，有助於平抑近兩年出現的房地產市場供不應求的矛盾。亞豪機構市場研究部總監郭毅接受中國證券報記者採訪時表示，特別在土地出讓的規則中，2017年北京加入了70/90和限房價商品房的土地競價要求。同時，2018年將以限價商品房和共有產權房為主。這對於整個市場價格預期形成下拉作用。

中國證券報記者注意到，2017年除了部分優質地塊外，住宅土地溢價率明顯下調，全年平均住宅溢價率是26%，11月以來更是跌到了8%。除了石景山一宗地塊溢價率19%外，其他地塊溢價率基本都接近底價。

郭毅認為，基於需求的減弱，2018年土地市場還是按照今年的節奏供地，流拍和流標的地塊會更多。原因是開發商手裏不缺地，嚴格的調控政策加上需求下滑，開發商沒有動力拿地。

供給側改革力度加大

2017年北京住建委提出，未來5年將完成25萬套共有產權住房供地，今年加快推進5萬套共有產權住房土地供應及組織建設工作。

12月27日,北京市推出兩宗位於懷柔與大興的地塊，這是北京首次出現企業利用自有用地向社會提供共有產權項目的嘗試。

據統計，2017年已成交共有產權面積超過300萬平米，大約能夠提供共有產權房3.7萬套。

張大偉認為，從土地供應主體看，企業自有土地利用招標形式出讓，有利於擴大共有產權供應，增加房源供應量。相比過去的國有土地招拍掛，增加企業自有土地上市，有利於盤活閒置土地，快速形成共有產權住房供應。

11月16日，北京市提出2017年-2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，且2017年供地前期工作已經展開，預計於12月底前完成任務。

北京市住建委官網信息顯示，在建設主體和投資模式上，可通過集體經濟組織將土地使用權作價入股，與投資機構、開發企業等單位合作開發經營，收益共享。這意味着這項政策將對市場化租賃機構敞開大門，實現多元化開發和運營。

新派公寓創始人王戈宏接受中國證券報記者採訪時表示，“政府主導集體用地建設租賃房完全符合中央經濟工作會議的精神，實現多渠道供應，同時合理的低地價也可以提高投資租金回報率，有利於做成收益良好的REITs產品。”

中國證券報記者注意到，一些房地產企業和長租公寓的運營商已經嗅到商機，正在躍躍欲試。

龍湖冠寓相關負責人告訴記者，冠寓在項目拓展上已經將觸角伸向集體建設用地，並將集體用地納入未來拓展的方向。他透露，2017年9月開業的廣州冠寓番禺鍾村店就是村集體用地項目。

一名萬科泊寓的內部人士也曾告訴記者，他們就關於集體土地的事情在和政府溝通。（實習記者 馮穎禕）