為什麼僅僅 densifying 城市核心無法解決住房問題 - 彭博社

洛杉磯的天際線高聳於單户住宅之上。邁克·布萊克/路透社在最近的一項 調查中，美國的市長們將住房和住房可負擔性列為他們城市面臨的頭號問題。這一擔憂不僅是昂貴沿海城市的市長所表達的，也在全國各地的多元社區中發聲。根據一大批城市主義者和城市經濟學家的廣泛共識，最大的罪魁禍首是過時且過於嚴格的分區和建築規範——更不用説那些政治上強大的反對新建住房的團體——這些都阻礙了新的住房建設。

但根據今天由Buildzoom的城市住房經濟學家伊西·羅門發佈的一份 報告，許多城市核心實際上正在發展和密集化。而在郊區邊緣，許多住房仍在繼續建設。羅門認為，美國真正的住房問題——以及解決這一問題的重要部分——在於那些在上世紀偉大的郊區繁榮時期建造的靠近市中心的單户住宅社區，而自最初開發以來幾乎沒有或沒有新的住房建設。

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的關於與汽車共存的響亮警告下面的圖表來自研究，展示了美國大都市地區的整體情況。城市核心有高密度建設的區域，而大都市邊緣則快速建設，但沉寂的郊區內部增長滯後。正如羅梅姆所説：

過去，美國大都市幾乎每一塊土地都不斷湧現新的住房，但這種情況不再存在。近年來，住宅建設越來越侷限於美國大都市的邊緣，而內部越來越大的一片區域則陷入沉寂，新的住房以微不足道的速度產生。與此同時，散佈在大都市景觀中小塊土地的微小部分，正負責越來越多的新住房生產，主要是在大型多户住宅結構中。

典型的大都市住房開發模式Buildzoom曾經偉大的郊區蟹草邊界，用歷史學家肯尼斯·傑克遜的生動短語來形容，在1950年代、1960年代和1970年代提供了向上流動和更好生活的道路，實際上已經被扼殺。傳統的甜甜圈中的空洞在許多方面已經從現在復甦的城市核心轉移到越來越沉寂的、在許多情況下處於困境的內環郊區。

以下地圖展示了過去半個世紀左右洛杉磯大區這一過程的演變。在地圖上，淺藍色代表新建單户住宅的區域；橙色表示中等密度開發區域，單位數在兩到48之間；紅色顯示大型多户住宅建設區域，單位數在50個或更多；深藍色幾乎表示沒有任何建設。

第一張地圖展示了洛杉磯在戰後草坪邊界初期的發展，時間為1940年至1960年。地圖的大部分區域被淺藍色填充，表示單户住宅建設，城市核心周圍有橙色的小型到中型多户住宅建設區域。

Buildzoom在第二張地圖中，覆蓋1960年至1980年的年份，仍然有大量的淺藍色，顯示這些相同的草坪郊區但向外延伸到更遠的邊緣。城市中心附近有小塊紅色區域，核心區域向外延伸出較大面積的橙色區域。

Buildzoom但在21世紀，模式發生了戲劇性的變化。現在地圖的大部分區域是深藍色，幾乎被沒有建設的大面積區域所主導。在這個十年中，洛杉磯超過一半的建成區域沒有進行新的住房建設。雖然大多數城市主義者抱怨城市核心的土地使用限制和城市NIMBY現象，但在洛杉磯市中心、好萊塢以及西區和聖費爾南多谷的大部分地區，仍然有相當多的紅色和橙色區域。沒有新住房的區域往往包圍着大面積的老舊、靠近市區的郊區。從這張地圖來看，限制性的土地使用政策和NIMBY現象似乎更是老舊草坪郊區的問題，而非內城區的問題。

Buildzoom雖然洛杉磯提供了一個特別有用的例子，説明了美國大都市區的休眠郊區，但這並不是獨特的。羅梅姆的研究顯示，這種模式幾乎適用於所有美國大都市。隨着時間的推移，這些大都市的土地中越來越大的一部分被休眠的單户住宅區佔據，這些住宅區未能增加任何新住房。

然而，根據研究，不同的大都市之間存在重要差異。像亞特蘭大、達拉斯和鳳凰城這樣的大片陽光帶大都市，展示了在低密度下向外擴展的更大能力，同時逐漸使其核心區域密集化。落後的鐵鏽帶大都市，如克利夫蘭和布法羅，在其郊區邊緣的增長要少得多，城市核心區域的密集化也很温和或微不足道。許多昂貴的沿海城市，以舊金山灣區為主要例子，由於智能增長政策，已減緩了向外擴展的步伐。儘管如此，所有這些不同類型的大都市都有大片由休眠郊區組成的區域，幾乎沒有新建築。

現實是，美國大都市的大部分住房存量和土地面積由相對低密度的郊區住宅組成。而且其中很大一部分實際上被過時和排外的土地使用法規鎖定，無法進行任何未來的增長。最終結果是，如今大多數增長髮生在城市蔓延中。

雖然城市密集化可以容納一些人——主要是富裕和受過教育的人——但人口和住房增長的主要部分被轉移到越來越遠的郊區邊緣。這導致了更多的交通和更長的通勤時間，以及由此產生的社會和環境後果，因為這種舊的郊區增長模式被拉伸到了極限。

但如果美國沉睡的郊區是其住房和增長問題的重要組成部分，它們也可以成為解決方案的一部分。放寬這些社區的分區規則將使人口增長在城市中更公平和可持續地分佈，從而緩解城市核心周圍房價上漲和城市化的壓力，以及邊緣地區不可持續的增長。

“沉睡的郊區海洋如此廣闊，如果打破了那裏對密度增加的禁忌，”羅梅姆寫道，“即使是適度的逐步重建——一次拆除一棟獨棟住宅，並用雙拼房或小型公寓樓替代——也能極大地增加住房供應。”這些郊區中的許多相對靠近就業中心或沿主要交通線路。它們是增加密度的自然場所。

我們可能正在朝這個方向移動的一些跡象。經過數十年的神聖不可侵犯，獨棟住宅的分區限制終於開始被重新考慮。在加利福尼亞，州立法者提出了 一項法案，該法案將取消靠近高頻交通的地區所有獨棟住宅的分區限制。法案的作者之一斯科特·維納表示，這項立法將幫助該州生產更多“缺失的中間”住房：比市中心常見的鋼框架高層建築便宜得多的適度公寓和雙拼房。馬薩諸塞州也在 考慮分區改革，以便於住房生產。在全國範圍內， 附屬住宅單元（ADUs）——獨棟住宅後院或地下室的小型住宅——正在越來越受歡迎。

21世紀偉大的城市不僅需要城市核心區域的更高密度，還需要更分散的密度——那種連續的密度，使得像倫敦、東京、巴黎和紐約這樣的偉大全球城市能夠擴展並容納越來越多的人口，而不必將其足跡向外推移得更遠。對於面向未來的城市來説，我們在市中心天際線中看到的起重機可能只是一個開始。