安大略省採納包容性分區，有限度地實施 - 彭博社

多倫多正在建設中的公寓大樓亞倫·哈里斯/路透社安大略省的政治，正如CityLab的 理查德·弗羅裏達最近指出的，已經成為一種自由主義的愛好者聚會，尤其是在公平和包容的問題上。在加拿大選舉出女權主義總理賈斯廷·特魯多之前，安大略省選舉了省長凱瑟琳·温——第一位女性和第一位公開的同性戀者擔任該職位，並且是一位精明的政治家。她的政府成就包括擴大租金管制、提高最低工資以及在全省11個城市和縣實施 基本收入試點。“在……大量[美國]州被共和黨控制的時刻，”弗羅裏達寫道，“温的議程是更具包容性繁榮的典範。”

彭博社CityLab隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存温的立法勝利之一是 促進可負擔住房法，該法於2016年12月通過。它包含了一項特別條款，使可負擔住房活動家們在街上歡呼：該法律授權市政當局實施包容性分區，要求開發商將一定比例的住宅單元以低於市場價格提供。一些 500個美國市政當局已經實施了IZ政策，以應對昂貴的住房，但這一策略在加拿大從未被使用過。

然而，立法規定城市必須在住房部長有機會制定相關規則之前，嚴格控制實施包容性住房政策。部長在2017年聖誕節前夕這樣做，發佈了規則的草案。該草案對開發商是包容的，但對低收入城市居民則不然。

大多數包容性住房政策要求新建單位中有 10% 到 30% 的單位以“可負擔”的價格出租或出售（通常定義為總月住房成本不超過 30% 的地區中位家庭收入）。安大略省的 提案 不僅不要求這樣做，反而 禁止 城市強制要求低密度地區建造的單位中超過5%的單位提供可負擔價格；在高密度地區，限制為10%。

多倫多一棟房子前的售出標誌。2017年11月大多倫多地區的平均房價為761,757美元。Hyungwon Kang/路透社該提案還將禁止在租賃物業上實施包容性住房政策，儘管在多倫多，租房是大多數中等收入人羣的唯一住房選擇，而獨立住宅的平均價格大約為130萬美元（100萬美元美國）。目前，多倫多約有90,000個家庭在城市的補貼住房等待名單上。（這些單位通過城市、省和聯邦資金的組合進行補貼，並由城市管理。）

倡導組織社會規劃多倫多估計，如果新政策實施，將在城市中產生 每年最多200個可負擔單位——這些規則將允許單位在30年後 恢復到市場價格。相比之下，紐約市的 新IZ政策於2016年3月通過，第一年提出了4,700個可負擔單位。

社會規劃多倫多的執行董事肖恩·米赫表示，99年的期限在IZ政策中越來越普遍，許多城市，包括紐約，選擇將IZ指定的物業 永久保留。“一些早期的包容性分區先鋒城市有20或30年的期限，現在到期，這意味着他們面臨雙重住房危機，”米赫説。“從公共政策的角度來看，把問題推給下一代毫無意義。”

包容性分區並不是靈丹妙藥，它也有其 公平 份額的批評者。他們指出，IZ政策通常產生的 低於市場的單位數量有限，與需要這些單位的家庭數量相比。然而，包容性分區在政治上受歡迎，因為它是一種在不增加税收的情況下為可負擔住房融資的方式，並且可以通過社會階層幫助整合社區。在如此大範圍的管轄區內設定低標準——安大略省的人口超過除四個美國州以外的所有州——威脅到這一術語的意義。

在加利福尼亞，房地產行業已經對包容性區域政策進行了詳盡的訴訟，到目前為止毫無成效。反對者可能會將安大略省的謹慎做法視為勝利。安大略省住宅建築商協會的首席執行官喬·瓦卡羅對多倫多星報表示，該提案傳達了一個明確的信息：城市不再能夠“命令和要求”可負擔住房。

安大略省的住房活動家並不是唯一對草案感到憤怒的人。當地民選官員已經聯合起來抗議。（有一個稱其為“公共政策的巨大失敗。”）這些規定的高度規範性並沒有給予城市獨立思考的餘地，僅此一點就足以讓任何市議員感到不滿。但還有更多：如果安大略省的城市想要實施包容性區域政策，他們將被要求補償開發商40%的利潤損失。擁有包容性區域政策的城市通常會提供激勵或補貼來減輕對開發商底線的衝擊，但通常以密度獎勵或快速審批的形式，而不是直接現金。

“這將我們鎖定在一組有利於開發商的參數中，剝奪了城市的資源，而城市的資源本就短缺，”多倫多市中心一個新高層豪華公寓快速崛起的區的市議員邁克·萊頓在一個雪花紛飛的二月早晨通過電話時説道。他表示，當開發商抱怨可負擔性倡議時，他幾乎沒有同情心。“他們是為了利潤。期望開發商做出對社會整體有利的決定是不合理的。”

為什麼要將規則結構化為上限？為什麼不讓城市根據當地條件設計自己的政策？我聯繫了住房部長彼得·米爾欽，詢問他為什麼在省長對其他公平問題的持續推動下，包容性分區的標準沒有設定得更高。“這是安大略省非常新的東西，市政當局和建築商都不熟悉，”他説。“我們的想法是，先推出一些東西……[以便產生]關於人們想要什麼、他們會接受什麼的對話。可以説，這確實是包容性分區制度的最低標準。”

當被要求提供理由時，他説：“我們需要鼓勵更多住房的建設。所以我考慮到做一些可能對供應產生負面影響的事情。”

米爾欽提到的理論是，法規可能會阻礙開發，導致住房供應減少，從而推高特定地區的整體住房成本。這是一個常見的批評，但研究在大多數情況下並不支持這一觀點。研究確實表明，所需的可負擔單位比例必須與當地房地產市場的承受能力相符。在多倫多需求旺盛的社區，米赫爾辯稱，這一比例將遠高於10%。

Milczyn表示他對當地活動家和官員的擔憂持開放態度，並且在最終規則中，5%到10%的上限可能會向上修訂，“[但]基本框架不會有太大變化。”他預計最終規則將在幾周內發佈。

Meagher的主要信息是錯失的機會。“當立法在2016年通過時，我們非常高興，”他説，“但隨後倡導社區變得沉默——而開發社區則變得非常 vocal，因為他們對此非常不滿。我認為教訓是我們必須始終保持聲音。”