Airbnb對紐約市住房市場的影響 - 彭博社

布魯克林的一棟棕色石頭建築，近年來Airbnb的增長特別強勁。愛德華多·穆尼奧斯/路透社關於Airbnb有兩種恐怖故事。當這個共享住房平台首次出現時，最初的警示故事往往強調極端的客人（偶爾還有房東）不當行為。但隨着這個已有十年曆史的服務逐漸成熟，租賃物業數量急劇增加，第二種類型的故事出現了，專注於該服務對更大社區的影響：Airbnb正在提高租金並將住房從租賃市場中移除。它正在超級推動城市更新，同時對有色人種的客人和房東進行歧視。隨着商業運營者的接管，它正在從幫助房主偶爾出租額外房間的方式轉變為提供可怕的臨時酒店。

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存幾項研究調查了這些説法；有些只關注一個問題，或在全國範圍內測量與Airbnb相關的趨勢。但是一份最近的報告由大衞·瓦赫斯穆斯撰寫，他是麥吉爾大學城市規劃的教授，專注於紐約市，以努力回答共享住房對城市究竟產生了什麼影響的問題。

“社區、住房組織、活動家和民選官員對短期租賃產生負面影響的呼聲越來越高，”瓦赫斯穆斯説。紐約市是全球第三大Airbnb市場，也是最古老的市場之一，因此它可以作為較小、新興市場在共享住房興起時可能會看到的有用模型。“[紐約]長期以來一直是一個重要的活動中心。當我們觀察市場較小的城市時，我們看到它們以一種在我們開始獲得數據之前已經在紐約發生的方式增長。我們看到同樣的過程幾乎實時地重複。”

為了映射這個過程，Wachsmuth和他的團隊使用了來自AirDNA的Airbnb活動估計數據，這是一家位於加利福尼亞的公司，專門抓取和分析Airbnb數據。他們研究了2014年9月至2017年8月的Airbnb活動，包括超過8000萬的數據點，涵蓋了紐約市大都會區的2000萬人口。他們還使用了一些專門為分析短期租賃而開發的新空間大數據方法。

他們的結論是：大多數傳言都是真的。Wachsmuth發現有理由相信，Airbnb確實提高了租金，減少了租賃市場的住房，並推動了城市的紳士化——至少在紐約市是這樣。為了弄清楚如何影響，研究人員繪製了Airbnb在紐約的影響的四個關鍵類別：Airbnb的集中區域及其變化；哪些房東賺得最多；它是否推動了城市的紳士化；以及它從租賃市場中移除了多少住房。

這真的還是“共享家園”嗎？

“共享家園”這個詞喚起了一個形象：一個人打開他們的家，把額外的空間租給渴望旅行的陌生人。畢竟，這就是Airbnb的起源：在舊金山掙扎着支付租金的創始人Joe Gebbia和Brian Chesky在2007年開始出租他們客廳的空間，併為客人做早餐。如今，這家公司價值約$300億。

雖然許多人仍然以這種方式使用該平台，但Wachsmuth發現，紐約市12%的Airbnb房東，即6200名房東，在50500名房東中是商業運營者——也就是説，他們有多個整套房源的列表，或控制許多私人房間。這些商業運營者賺取了紐約Airbnb收入的28%（即1.84億美元，佔6.57億美元）。

像酒店經理一樣，這些房東往往對市場很敏感：他們每晚的收費通常低於其他房東，並根據整體吸引大量租賃的需求調整價格。與酒店不同，他們不需要支付商業物業税或酒店税。這對城市本身和其他房東來説都是個問題。

“如果我們沒有這些商業運營者的主導地位，家庭共享者會做得更好，”Wachsmuth説。“目前發生的情況是，實際兼職家庭共享者為了獲得預訂所需收取的價格被壓得很低。”

如果這聽起來不合法，那是因為它確實不合法。它違反了Airbnb的“一個房東，一個家”政策，該政策於2016年在紐約市推出。該政策限制紐約地區的房東在多個地址上列出租賃。它還違反了紐約州的多户住宅法（MDL），該法禁止在有三個或更多單元的建築中進行少於30天的短期租賃，除非業主在場。雖然房東確實可以擁有多個合法的列表，所有列表都指向同一物業，但研究人員使用美國社區調查2011年至2015年的數據計算出，所有活躍列表中有42%到46%的預訂是非法的。

紐約市的預訂和房源違反了州的多户住宅法。大衞·瓦赫斯穆斯/麥吉爾大學紐約的多户住宅法，自1929年以來以某種形式生效，執行起來非常困難。在法律試圖追究某人的情況下，瓦赫斯穆斯説：“房東可以説，‘哦，我在那兒——我只是在不同的房間。’他們無法證明他們不在。”

但是那些實際上 在 分享自己家的人呢？

毫無疑問，Airbnb對許多紐約人來説仍然是一個有用的工具，他們努力跟上城市不斷上漲的生活成本。這就是夏洛特·哈里斯在布魯克林威廉斯堡的四居室公寓中使用該平台的方式。哈里斯和她的室友去年夏天開始使用Airbnb，在他們旅行期間賺取一些錢。他們之間賺了大約5000美元——足夠支付九月份的房租，而無需尋找短期的轉租。

“這並不多，但這只是為了讓我們在不在家和支付房租時感到好一些，”哈里斯説。她繼續説道，如果“你不覺得每一天的房租，或者你住在公寓的每一天都很重要，並且佔據了你收入的相當一部分，這就不會那麼重要。”

在一個空間緊張的城市中使用Airbnb來幫助支付賬單，就像使用空調來應對全球變暖一樣。Airbnb對瓦赫斯穆斯關於紐約市市場上有多少商業運營商的數字提出異議：根據該公司的説法，2017年至2018年間，92%的房東分享了他們的主要居所，79%的房東使用他們賺的錢來維持自己的住房。Airbnb 也對AirDNA的數據抓取方法表示擔憂，該方法可能會過高估計人們實際出租自己房屋的每年夜數，因為它計算了房東將其空間封鎖為不可用的時間段（這可能僅意味着他們在家並不想接待任何客人）。

值得注意的是，Wachsmuth的研究部分由一些公開反對家庭共享的團體——紐約市酒店工會——資助，並由住房和租户倡導組織共同贊助。

對Wachsmuth來説，更重要的數字是少數商業運營商帶來的收入總額。總體而言，他的數據表明，所有Airbnb租賃中有一半是由僅佔10%的房東進行的，這些房東去年在城市中賺取了全部收入的48%。大約有5,000人合計賺取了3.18億美元。相比之下，紐約市底部80%的房東——城市中40,400名真正的家庭共享者——在2017年僅賺取了32%的所有收入，即2.09億美元。

這一小部分商業運營商所擁有的經濟實力迫使較小的共享者降低價格以競爭。而且，由於平台導致租金普遍上漲，他們相對於租金的利潤也在減少。根據Zillow的租金指數，Wachsmuth及其團隊估計，在過去三年中，Airbnb使城市的長期租金上漲了1.4%。尋找新公寓的中位家庭每年將比三年前多支付384美元，這要歸因於短期租賃的增長。

換句話説，在一個空間緊張的城市中使用Airbnb來幫助支付賬單有點像使用空調來對抗全球變暖：它可能幫助保持你的公寓可忍受，但總體上只是讓環境變得更糟。

紳士化因素

Airbnb的房源往往集中在城市最受歡迎的區域，那裏的租金已經很高。總體而言，Wachsmuth發現曼哈頓的中城、中城西和下東區的Airbnb活動量始終是最大的。哈里斯居住的威廉斯堡是唯一一個與島上相當集中度的社區。

2014年9月至2017年8月，紐約市收入產生的Airbnb房源增長情況。大衞·瓦赫斯穆斯/麥吉爾大學但在過去兩年中，新的Airbnb熱點出現在越來越紳士化的布魯克林社區，如布什維克和貝德斯圖伊。曼哈頓的上西區和哈萊姆也是如此，甚至新澤西的澤西市。隨着房價上漲，Airbnb的滲透加深。

這一過程的種族公平維度，以及Airbnb在非白人社區增長的影響，一直是許多討論的主題。該公司 採納了一套反歧視指南，以減輕房東之間的種族偏見，此舉是在公眾 抗議之後，認為該平台通過允許房東歧視非白人客人來促進了種族主義。

總體而言，Wachsmuth表示，白人社區在Airbnb上的收入比非白人社區更高——這不僅僅是因為許多受歡迎的社區是以白人為主的。（例如，在紐約市，只有39%的家庭是白人，而中城曼哈頓的白人家庭佔68%。）他引用了 一項2017年的研究，該研究由“數據活動家”Murray Cox進行，他運營着監督網站 InsideAirbnb，研究得出結論，74%的主要黑人社區的Airbnb房源由白人房東管理。

然而，Cox的研究 遭到了哈佛肯尼迪學院教授 Robert Livingston、前費城市長 Michael Nutter及其他人的強烈質疑。而 黑人住房擁有差距，不僅僅是Airbnb，至少在一定程度上也對這一現象負有責任，因為這使得黑人紐約人幾乎不可能像其他人一樣頻繁地進行房東活動。

但無論如何，白人房東正在推動非白人社區短期租賃的增長，這反過來又導致了租金上漲。在2014年至2017年間，Wachsmuth及其團隊估計，該平台在北中布魯克林的Bed-Stuy和Crown Heights等社區將租金提高了1.42%。對於一個最近才獲得大量Airbnb房源的社區來説，這個增幅是相當高的——實際上，這與切爾西、克林頓和上西區等長期高收入地區的1.42%租金上漲是相同的。

2014-2017年因Airbnb導致的年租金增加總估計。大衞·瓦赫斯穆斯/麥吉爾大學此外，在非白人社區中成為Airbnb房東有其誘因。根據瓦赫斯穆斯的説法，城市中有大片區域的整套Airbnb房源可以賺取超過中位數長期租金的200%或更多，而這些地區有72%是非白人。這為房東在有色人種社區內將整套房屋轉變為Airbnb單元創造了誘因。

打擊“幽靈酒店”

根據考克斯報告，黑人紐約人最有可能因Airbnb面臨住房損失：在紐約72個主要是黑人社區中，黑人居民因Airbnb引起的住房損失的可能性是白人居民的六倍。

但這種威脅也存在於其他紐約人中。當整套房屋在一年中的大部分時間被放在短期租賃市場上時，整個城市的長期住房都會流失，這段時間本可以提供給長期租客。

瓦赫斯穆斯將整套房源視為在Airbnb上列為“整套房屋”的任何房源。它們可以是實際的房屋，也可以是整套公寓單元。但很難判斷在沒有Airbnb的世界中，這些房源中有多少會被放在長期租賃市場上。例如，紐約的一些房東一年中有很多天出行，通常會讓他們的房屋空置。其他人出租的空間本來就不會放到長期市場上——比如一個臨時住所（或者説，這個退役出租車）。

“這種活動在紐約有着悠久的歷史。幾乎有100年的時間在與短期租賃作鬥爭。”然而，儘管沒有“全職租賃”的法律定義，Wachsmuth和他的團隊通過兩個指標來區分這些整個房屋的房源：一年中有多少天被租出，以及有多少天可供出租。Wachsmuth將一個房屋視為全職租賃，如果它被租出120天或更多，並且可供出租240天或更多。根據這些參數，他的團隊發現，在過去一年中，有5,600個整個房屋的房源可供全職出租。（其他研究人員對全職租賃使用了更高的標準，例如216天在紐約，以及176天在馬薩諸塞州的劍橋。）

Wachsmuth推測，這5,600個非常頻繁出租的房屋幾乎肯定已從租賃市場上移除，因為它們在一年中至少有八個月是被佔用或可供出租的。大多數屬於這一類別的房源集中在曼哈頓的中城和下城，但在布魯克林也在迅速增長。

按普查區估算的因Airbnb而失去的住房總量。大衞·瓦赫斯穆斯/麥吉爾大學出租單個房間的人也可能導致受Airbnb啓發的住房損失。這種情況可能發生在主要租户永久性地將公寓中的備用卧室列出，或者房東選擇將房子租給Airbnb客人而不是尋找長期租户。這種情況最嚴重的例子是“幽靈酒店”：整個單元或建築，其中單個卧室在Airbnb上作為私人房間單獨列出。

“許多私人經營者看起來並不像商業經營者，但他們確實是，”瓦赫斯穆斯説。“我不想在這種活動和那些全職出租整個房屋的人之間劃出明顯的區別。這是同一事物的兩種表現。”

有用的標識！阿拉斯泰爾·布恩/城市實驗室瓦赫斯穆斯將Airbnb幽靈酒店與廉價旅館進行比較——20世紀初在紐約和舊金山等美國城市流行的單間出租酒店。（這是來自城市實驗室視覺講述者阿里爾·阿貝格-裏格的驚人SRO的視覺歷史。）然而，雖然廉價旅館通常為各種城市居民提供住房——如移民、工廠工人和少數族裔羣體——幽靈酒店主要迎合遊客。而且，由於經營這些酒店的房東出租的是單個房間而不是整個房屋，他們也更容易避免市政監管。

“有趣的是，這種活動在紐約有着悠久的歷史，”他説。“我不知道其他地區是否有近100年的短期租賃鬥爭。”

通過空間分析，Wachsmuth的團隊在紐約市識別出4,700個私人房源，這些房源構成了幽靈酒店。這些房源總共組成了1,200個獨立的幽靈酒店，占城市所有私人房間房源的16%。它們每間房每年平均賺取6,400美元，比其他類型的私人房間房源高出27%。

紐約市1,200個可能的幽靈酒店位置。David Wachsmuth/麥吉爾大學自2015年以來，幽靈酒店的數量增加了79%，當時城市中只有670個幽靈酒店。總的來説，紐約的幽靈酒店經營者去年在Airbnb上賺取了3040萬美元，同時對城市的住房損失貢獻巨大。在幽靈酒店和頻繁出租的整套房源之間，紐約市失去的住房單位至少有7,000個。

為了打擊幽靈酒店並減輕共享住房對住房移除的負面影響，Wachsmuth建議採取三個步驟。第一個步驟已經在進行中——實施和執行“一位房東、一套房”的政策。自2016年採用該政策以來，Airbnb已禁止了4,800個在紐約市的非法房源。自2016年11月以來，Airbnb已禁止房東在城市中列出超過一個活躍的整套房源（有某些例外）。

為此，Wachsmuth還建議，如果州放寬其限制性的多户住宅法，家庭共享在紐約可能會做得更好。*“我可以想象，對於紐約來説，這種大規模解決方案的一部分將歸結為合法化短期租賃（少於30天），而這些目前基本上都是非法的，”Wachsmuth説。“*最終[現行法律]與城市中如此普遍的兼職、整套短期租賃並不兼容。

Airbnb目前正在支持 立法，通過修改州的多户住宅法來實現這一目標——該法律自2010年以來未曾修改。該法案由紐約州參議員John Bonacic贊助，將更新法律，使居民能夠出租單個住宅少於30天。此外，它將把“一位房東、一處住宅”政策納入州法，並在紐約實施“轉登記”制度。這個登記系統在 新奧爾良、 芝加哥 和 舊金山等城市已經在運行，要求房東在平台上註冊，然後將他們的數據交給城市登記處。這些措施將幫助城市針對非法房源。

“Airbnb支持限制家庭共享到單一家庭的立法，這將最終使執法能夠集中在非法酒店經營者身上，同時保護那些試圖在這個每年變得越來越昂貴的城市中賺取額外收入的普通紐約人，”Airbnb東北政策負責人Josh Meltzer説。

Wachsmuth的第三步是讓城市徹底消除全職租賃。“每年可以列出整套房屋的夜數應該有限制，”他説。世界其他地方的城市已經實施了這樣的限制：例如，在阿姆斯特丹，你只能接待Airbnb客人60天（而該市計劃將這一期限縮短到僅30天）。在倫敦，限制是90天，而巴黎的最大限制是120天。一旦房東在允許的天數內預訂了他們的空間，他們將自動被禁止在下一年再次接待客人。

Wachsmuth表示，在這些限制和“一位房東、一套房”的政策下，“你基本上可以保證商業運營商將會面臨困難。”他認為，如果沒有這樣的上限，大規模的商業運營商將繼續主導市場——並推高所有人的租金。

“如果你只是擁有這樣一箇中立的平台，表示你可以共享你的家，而沒有任何監管……隨着時間的推移，你將看到這個平台被最大的、最精明的參與者所主導，”他説。“這就是我們所擁有的。”