在加利福尼亞，住房問題的激進行動勢頭增強 - 彭博社

無家可歸的露營地，像這個位於洛杉磯市中心的，已經成為加利福尼亞州一個過於熟悉的場景。達米安·多瓦爾甘斯/AP世界各地的城市都在應對嚴重的住房短缺和高漲的住房成本。但在加利福尼亞州，住房問題成為如此強大的政治議題，獨特的地理位置、州政策和激進文化與分配不均的經濟繁榮結合，形成了一個“完美風暴”——這是多個來源為這個故事所選擇的詞彙。

加利福尼亞州的無家可歸者人數佔全國無家可歸者的五分之一以上，且這一數字還在持續增長。洛杉磯縣去年的無家可歸者人數 增加 了13,000人，而薩克拉門託和阿拉梅達縣的無家可歸者人數均增加了1,000人。但危機遠不止於最不幸的人羣。令人震驚的是，54 百分 的租户家庭和39%的房主被認為是“成本負擔過重”，每月用於住房的支出超過其收入的30%。最近的一份 報告 發現，全國十個最不負擔得起的城市中有九個位於加利福尼亞州。

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存在過去幾年中，加利福尼亞州不僅住房供應不足，而且缺乏合適類型的住房。在2009年至2014年間，該州增加了77,000個家庭，而住房單位卻沒有相應增加。所生產的住房往往遠離工作和交通，或者對低收入甚至中等收入人羣來説過於昂貴。

“現在的情況非常絕望，”南加州大學的城市規劃教授道威爾·邁爾斯説。“我們真的必須重新思考一切。”

來自不同背景的活動家和市民領袖正是如此。他們的解決方案必須糾正一長串導致當前危機的歷史因素，其中許多因素以加劇危機的方式交織在一起。他們在未來一年追求的住房政策——包括放寬地方分區控制和為租户提供新保護——可能會成為全國其他地方的趨勢引領者，在那裏“住房危機”一詞變得越來越普遍。

然而，這些解決方案是否能夠實施，可能取決於一羣新興的技術精明的活動家與長期以來的可負擔住房倡導者共同合作，以對抗最初導致危機的力量。

我家後院的崛起

NIMBY主義起源於加利福尼亞，初衷是好的。一些最早説“不要在我家後院”（NIMBY）的人是環境運動的先驅，他們反對開發現在屬於金門國家休閒區的土地。許多新開發的反對者繼續倡導值得支持的事業，但一些人開始利用州的環境保護法律，目的與保護環境幾乎無關。政治上有權勢的房主利用州環境審查過程的廣泛範圍，提出關於新住房的美學和生活質量的擔憂，這往往成為種族和階級排斥的藉口。這類衝突仍在繼續：在一個最近的例子中，舊金山富裕的森林山社區的居民正在組織反對為低收入老年人建造公寓樓，擔心“嚴重吸毒的人”和精神病患者。

反開發的偏好逐漸被編入地方分區規則，使得在富裕的活動家聚集區沿海建造更密集的新住房變得困難。1970年代通過的一項州憲法修正案保護房主免受其日益增值（和稀缺）房屋的財產税增加，激勵城市從零售和辦公開發中產生收入，而不是住房。那些仍然被劃為更密集住房開發的地區通常是低收入、少數族裔社區，如舊金山的使命區和洛杉磯市中心，這些地區隨後經歷了極端的紳士化。

這只是一種自私的心態產生其對立面的時間問題。可負擔住房和種族正義團體長期以來一直在與NIMBY主義的許多不利影響作鬥爭，但需要一羣同樣關係密切的活動家來對反開發的房主提供重大政治挑戰。隨着超級受教育的年輕人在Web 2.0時代湧入灣區，他們憤怒地發現自己的豐厚薪水不足以負擔體面的住房。他們看到特殊利益集團已經形成，系統性地阻止，或者至少大幅縮減儘可能多的新開發項目。如果NIMBY們能夠將他們的努力制度化，那麼YIMBY們也會如此。

YIMBY（是的，在我家後院）團體專注於快速增加所有類型住房的生產。舊金山灣區租户聯合會（SFBARF）是最早的此類團體之一。它迅速以一些古怪的戰術引起了人們的注意，包括諷刺的標語“停止可負擔住房”，以及有爭議的言論，比如該團體創始人Sonja Trauss將抵制科技工作者在米遜區居住的行為與歷史上針對拉丁裔的種族住房政策進行比較。

儘管如此，支持住房的信息仍然引起共鳴。Trauss去年被《政治家》雜誌評選為 政治家50 的面孔，現在是舊金山市監督員的嚴肅候選人。YIMBY們的滑稽精神幫助提高了長期以來一直是政策專家關注的供需問題的可見性。“問題其實很簡單，”邁爾斯説。“如果你不為富人提供住房，他們就會從其他人那裏奪取住房。”

YIMBY倡導更多住房的最有效方式之一是引用就業與住房的比例。一個健康的比例大約是每個新住房單位對應兩個新工作崗位。根據Apartment List對人口普查數據的分析，幾乎所有加州城市的比例都遠高於這個理想值；在2010年至2015年間，聖地亞哥的比例為每個住房單位3.9個工作崗位，洛杉磯為4.7，舊金山為6.8，而中央谷地的莫德斯托則高達11.4。

科技行業，尤其是在北加州，近年來一直是該州巨大就業增長的主要推動力，迅速擁抱了YIMBY運動。Yelp的聯合創始人Jeremy Stoppelman和Facebook的聯合創始人Dustin Moskowitz已成為該事業的主要資金支持者。在許多方面，YIMBY主義與科技精神是完美的互補；它為一個社會問題提供了量化的解決方案，同時仍然能夠讓人感到有趣和顛覆。

像之前的環境運動和數字革命一樣，YIMBY運動起源於加州，並迅速走向全球——現在在美國、加拿大和英國都有分支。然而，該運動的先鋒仍然集中在加州，預計在2018年將成為一個主要的政治力量。

一個“激進”的新住房議程

YIMBY們在斯科特·維納（Scott Wiener）身上找到了他們的冠軍，自2016年當選州參議員以來，他將住房作為首要任務。維納在去年州立法機構通過的15項住房相關法案的歷史性方案中發揮了重要作用。他對該方案的貢獻，SB 35，加快了建設州認為急需住房的過程。

但對維納來説，去年的住房方案顯然不夠。“我們去年有了一個良好的開端，但我們必須在這個成功的基礎上繼續前進，因為我們面臨着巨大的危機，”他説。今年一月，他回應了一個新方案的住房法案，其中包括一項旨在簡化農場工人住房建設的法案，以及另一項提高城市在新住房建設方面問責制的法案。綜合來看，這些法案將使加利福尼亞州的新住房生產變得更容易、更快速，特別是在近年來幾乎沒有新住房建設的高需求地區。

該方案中最雄心勃勃的法案，SB 827，由加利福尼亞YIMBY共同發起，基本上將重寫全州的地方分區控制。該法案禁止地方管轄區施加某些分區要求，這些要求強制停車並限制靠近公共交通和高頻公交車站的密度。其目的是既增加住房供應，又增強州的公共交通服務，其中一些正在流失乘客。“你有這些無價的資產，主要的交通投資，然而很少有人能住在附近，我們希望更多的人能住在附近，”維納説。

這些地區的新高度限制在狹窄街道上不得低於45英尺，在最寬的街道上不得低於85英尺。“你將看到越來越多這些較小的公寓樓，這些四個、六個、八個單元——華盛頓郵報最近稱之為‘缺失的中間，’”維納説。

該法案的支持者指出，許多受影響的社區已經有這些密度的建築，是在更嚴格的分區規則實施之前。舉例來説，洛杉磯在1960年的分區人口容量為1000萬人，而在2010年降至430萬人。通過再次允許多户住宅在加利福尼亞的城市化地區的大面積，SB 827可以減輕目前承受新住房建設壓力的社區的開發壓力，這些社區往往是政治力量較弱的地區。

“我們需要拆除這些圍繞着這些富裕、時尚社區的排斥性分區牆，這些社區成功地抵制了開發，”東灣為每個人的YIMBY組織的組織者維多利亞·菲爾斯説。“SB 827直接針對這一點，我認為這是一個激進的事情。”

如何保護租户

根據維納的説法，即使SB 827獲得通過（聽證會可能在三月開始），也需要數年才能對房價產生顯著影響。與此同時，專注於租户保護和可負擔住房的活動家們更關心解決住房危機的日常影響。最近，這項工作涉及擴大租金控制政策和其他租户保護的鬥爭。

租金控制的政治意願似乎正在增加，租户共同體的副主任艾米·英格利斯表示。加利福尼亞州的五個城市——聖克魯斯、英格爾伍德、格倫代爾、長灘和帕薩迪納——在即將到來的選票上有新的租金控制條例，這可能會增加已有15個城市的條例。而“住房是人權”這個低收入住房倡導組織正在收集簽名，以廢除一項阻止租金控制適用於新單元的州法律。

大多數經濟學家將租金控制視為一種極其低效的政策，並且有一個非常現實的擔憂，即擴大其適用範圍可能會抑制住房建設。但也越來越多地承認，在如此極端的住房市場中，它或類似的東西是必要的保護。“有時這是你能做的唯一事情，所以你必須去做，但這並不是理想的，”南加州大學的邁爾斯教授説。

租金控制的需求因驅逐的普遍性而加劇，這對低收入和少數族裔租户的影響尤為嚴重。一項允許房東驅逐租户以便將其出租物業轉為出售單元的州法律在2001年至2017年間影響了洛杉磯的數萬名租户。最近，州立法機構提出了一組三項法案，旨在使驅逐變得更加困難。

隨着YIMBY（是的，更多住房）在加利福尼亞州住房討論中扮演越來越重要的角色，新的、往往更有特權的住房活動家與長期關注最脆弱羣體住房的人之間的議程出現了越來越大的緊張關係。

“我認為現在的變化在於，我們有了維納和許多自認為是自由派的YIMBY團體，其中一些甚至可能自認為是左派，但他們不是在抵制房地產行業，而是在推動一種非常新自由主義的發展議程，”反驅逐地圖項目的創始人埃琳·麥克艾爾羅伊説。住房是人權的執行董事達米恩·古德蒙稱YIMBY為房地產行業的“偽草根組織”，並提出了更極端的批評，比如描述的SB 827的潛在影響為“21世紀的眼淚之路”。

尋找政治意願

雖然他們的總體目標大致相同——在工作和交通附近提供更多住房，價格更合理——但這兩個派別之間存在一些實質性的分歧。例如，負擔得起的住房和租户倡導者往往拒絕簡單的供需法則能夠解決住房危機的觀點，因為住房供應的增加並不一定意味着合適類型供應的增加。在全州範圍內，高收入租賃住房過剩，而其他所有收入類別的供應不足。而且在像舊金山這樣的昂貴城市，問題甚至更糟糕。

加利福尼亞州住房和社區發展部反對SB 827的人表示，儘管住房供應不可避免地會增加，但該法案實際上會通過表明這些低收入、臨近交通的社區開放豪華開發，來提高租金和房屋價值。對此，維納 發佈了一系列修正案，包括保護租金控制住房居民的政策，併為被拆遷建築的租户提供在新建建築中以他們之前支付的租金租房的機會。

該法案最大的威脅可能是強大的業主團體——歷史上NIMBY主義的實踐者——以及他們的老派環保主義盟友。加利福尼亞州的塞拉俱樂部是最早公開反對SB 827的主要政治團體之一，理由是擔心這可能會激發對交通的反對。（該組織還表示願意支持修訂版法案，並在一份聲明中表示：“這項法案的目標是正確的，但方法是錯誤的。”）自稱環保主義者的維納表示，該法案將通過鼓勵以交通為導向的發展來降低該州的碳足跡。

為了在住房問題上實現激進的行動，YIMBY和其他住房活動家可能需要找到一種方式來共同合作對抗州內更為成熟的利益集團，並動員支持雄心勃勃的新住房政策的房主和環保人士。

對於YIMBY來説，這可能意味着更具包容性的傳播信息，以及對歷史不公正的更大承認。“我是一位有非營利組織的好白人女士，”Fierce説。“我沒有權利告訴這些有色人種，‘你們就相信我吧。’”YIMBY因未能倡導租金控制和驅逐等問題而受到批評。更多的團結可能會大有裨益。

相反，如果YIMBY對他們與傳統反開發團體的聯盟更加透明，並對市場價開發持更開放的態度，以作為為可負擔住房籌集資金的方式，他們可能會更容易接受租户權利和可負擔住房活動家。

與此同時，這些團體仍然沒有相當於Scott Wiener或SB 827的人物——這並不是缺乏大想法。在他們提出的政策目標中，由Goodmon和Inglis闡述的包括：為可負擔住房建設的大規模公共資金動員；實施社區土地信託，為社區的利益獲取和持有土地；以及更強有力的租金控制和租户權利，類似於許多其他國家的做法。

進展可能就在眼前。除了SB 827可能帶來的長期變革性影響外，11月州長選舉中的三位主要候選人都表示他們將在2025年前創造大約350萬個新住房單位，這比目前的生產速度大幅增加。政治觀察者稱這些計劃不切實際；實際上，實現這些計劃的唯一方法可能涉及到公共支出，這一直是可負擔住房倡導者夢寐以求的。對無家可歸問題的積壓不滿，以及越來越普遍的擔憂，即年輕的加州人將永遠無法負擔得起他們父母的房子，可能會促使政治意願發生重大變化。

加州被許多領導人描述為“抵抗之州，”正在將自己定位為在環境、工資和移民等問題上進步政策的典範。但該州當前的住房危機可能會削弱其在其他領域的領導地位。如果加州想要成為一個進步的堡壘，就需要對此保持一致，古德蒙説：“我們需要所有這些所謂的進步政治家，他們忙於談論自己反對驅逐和特朗普，在涉及到人們被迫離開自己家時採取同樣的態度。”