低收入租户發現頑固的可負擔住房缺口 - 彭博社

每個州每100個極低收入家庭可用的經濟適用房單位少於59個。NLIHC對於超過四分之一的美國租户來説，尋找經濟適用房變得越來越困難，他們的收入極低。六年來，國家低收入住房聯盟每年發佈一份報告，計算可用經濟適用房單位與收入低於貧困線或地區中位數30%的租户之間的差距。去年，他們發現每100個被歸類為極低收入（ELI）的家庭，僅有35個經濟適用租賃住房可用——缺口超過700萬個經濟適用且可用的住房。這個數字今天依然存在。

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存這一短缺部分是由於高收入家庭湧入更經濟適用的住房：幾乎一半的經濟適用租賃單位被收入高於貧困線的家庭佔據。隨着收入的提高，累計短缺變得不那麼明顯。收入低於50% AMI的家庭有56個經濟適用且可用的租賃住房；收入低於80%的家庭有93個。

A 差距地圖（點擊查看互動版本）顯示這是一個普遍存在的問題——沒有一個州或城市擁有足夠的可負擔住房，儘管不同的色調代表着不同程度的稀缺：

每個州每100個極低收入家庭可用的可負擔住房單位少於59個。大多數州甚至更少。NLICH加利福尼亞州是高收入科技工作者和不斷上漲租金的家園，每100個極低收入（ELI）租户家庭只有22個可負擔且可用的單位。但最嚴重的罪魁禍首是內華達州，只有15個。即使在復甦的市場中，對可負擔住房的需求也遠遠超過供應：緬因州在全國範圍內的比例相對最好，有59個單位；阿拉巴馬州、西弗吉尼亞州和密西西比州緊隨其後。

在城市層面，內華達州最大的城市拉斯維加斯的相對短缺最為嚴重，每個低收入家庭只有10個可負擔單位。NLIHC的研究副總裁、報告的共同作者安德魯·奧蘭德表示，原因可能是內華達州仍在努力從住房危機中恢復，而拉斯維加斯有大量低收入服務工人正被一波科技專業人士逐漸擠出，類似加利福尼亞的情況。奧蘭多、洛杉磯、休斯頓和達拉斯在排名中緊隨其後。

“問題不在於低收入人羣沒有努力工作，”NLIHC的總裁兼首席執行官黛安·延特爾説。“問題在於，許多工作薪水不足以讓低收入人羣負擔得起租金。”根據今天的標準，平均每週工作40小時的最低工資全職工人需要每小時賺取超過17美元才能負擔得起一間適度的一居室或兩居室公寓。NLIHC估計，按照聯邦最低工資7.25美元（在許多城市更高，但差別不大）計算，某人需要做多份工作——平均每週94.5小時，才能賺到足夠的錢來負擔一間單卧室公寓。

這就是為什麼如此多的低收入美國租户被認為是負擔過重——970萬極低收入租户將超過30%的收入用於租金；其中800萬被認為是嚴重負擔過重，迫使他們花費超過一半的收入。

這些負擔往往在身體上表現出來。當家庭被迫做出預算權衡時，他們在 食品和交通上的支出減少；而且 在醫療保健方面的支出大幅減少，尤其是對老年人和兒童。這還不包括住房不穩定本身帶來的心理負擔——以及從幾張未支付的賬單開始，可能 spirals into extended periods of homelessness 的有害 驅逐循環。

脆弱羣體，如老年人、殘疾人和有孩子的家庭，在極低收入租户中佔比過高。報告指出，所有極低收入家庭中只有四分之一是“非殘疾非老年人且沒有孩子”。由於收入差距往往沿着種族界限劃分，非裔美國人和西班牙裔居民也佔據了極低收入人口的很大一部分：35%的極低收入租户是黑人，29%是西班牙裔。

四分之三的極低收入租户家庭中有殘疾居民、老年居民和/或有孩子的家庭。NLIHC根據這些統計數據，自去年以來，這個問題並沒有減輕——對大多數人來説，情況更糟。2007年和2008年的大蕭條和住房危機催生了三部分租户的噩夢。首先，數百萬前房主被止贖，重新進入住房市場。在隨後的幾年中，千禧一代——揹負着學生債務——一直是租户，推遲了購房。而隨着嬰兒潮一代逐漸離開更大的住房，他們也進入或重新進入租賃市場。需求在增長，而供應卻難以跟上。十年前，每100個極低收入租户家庭對應40個可負擔且可用的租賃住房，而對於那些收入在AMI的50%或以下的人，這一比例為67。今天，這一比例降至35。

NLIHC認為，聯邦政府幫助低收入家庭的工具根本沒有被使用。而通過在最新版本的税收法案中降低企業税率，白宮可能剝奪了低收入住房税收抵免的效力。在2010財年至2017財年之間，HUD的資金減少了9.3%，特朗普總統和住房部長本·卡森承諾對公共住房運營基金、社區發展區塊撥款、HOME投資合作伙伴關係和自助購房計劃等項目進行更多的 激進削減， 在2019年。這意味着差距將會擴大：NLIHC估計，未來幾年將有20萬個家庭可能失去聯邦租賃援助。

在缺乏聯邦幫助的情況下，州和地方政府可以嘗試自己解決資金或獲取的缺口。“他們的主要角色之一是消除監管障礙，這些障礙要麼使得在某些社區建造多户住宅變得不可能，要麼推高了建造可負擔住房的成本，並延長了建造可負擔住房所需的時間，”Yentel説。

但填補700萬套住房的缺口將需要很長時間和持續的努力——這需要通過國家住房信託基金和像第8節補助金這樣的租賃援助項目進行重大聯邦投資。而這正是租户今年不太可能看到的幫助。