加利福尼亞州的住房法律應由州政府控制 - 彭博社

加利福尼亞州洛斯阿爾託斯的一處住宅，這是美國最昂貴的社區之一。保羅·薩庫馬/AP加利福尼亞的住房價格在過去大約半個世紀裏上漲的速度遠快於美國整體水平。雖然不斷上漲的租金和房價使許多人受益，但對年輕人和家庭來説，這已成為一種負擔，以至於出現了一場新的政治運動；該運動主張必須建造更多住房，以減緩房價上漲，並讓更多人能夠在他們希望的地方生活。

這場新運動由多個重疊的團體組成，統稱為YIMBY——“是的，在我家後院。”

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存州參議員斯科特·維納，該運動在加利福尼亞州參議院的倡導者，提出了一項新法案 SB 827，如果通過，將迫使加利福尼亞的城市允許在大多數交通工具步行可達的地方建設密集的中層住宅。該法案將影響洛杉磯、舊金山、奧克蘭及其他更遠地區的大部分區域，靠近鐵路站和公交線路。如果SB 827通過，這將是幾十年來增加該州住房供應的重要一步。

該法案的反對者將其描繪為奪取控制權，從地方規劃者手中奪走社區的控制權，他們並不是完全錯誤。該法案將土地使用政策的重要方面的權力從地方決策者轉移到州政府。事實上，這正是該提案最大的優勢。

為什麼加利福尼亞的房價如此之高？情況並非一直如此：在1940年，該州的房屋價值僅比全國其他地區略貴，但從1970年左右開始，它們開始顯著分化。由於氣候、自然美景和繁榮的經濟，加利福尼亞始終對人們具有強大的吸引力。然而，只要新建的住房能夠滿足被吸引到加利福尼亞的人們，房價增長就會受到限制，該州的魅力也會轉化為人口增長：從1940年到1970年，加利福尼亞的人口增長速度比全國快242%，而其中位房價的增長速度僅比全國快16%。

但從1970年左右開始，加利福尼亞的土地使用發生了三種變化，使得新建住房變得更加困難。首先，自然地理障礙和新興的環保運動保護開放土地，導致加州沿海的大城市地區減緩了向外擴展，或城市蔓延。其次，加利福尼亞的城市逐漸但普遍施加了土地使用限制，如單户住宅區劃、建築高度限制和最小地塊面積，這使得幾乎不可能提高開發住宅區的密度。最後，從那時起，要求社區參與規劃過程已成為標準做法，為當前當地居民提供了一個獨佔渠道，以對土地使用決策施加影響。儘管社區參與的引入和土地使用限制的施加在美國各地的城市中都發生了，但城市蔓延的遏制僅限於全國的大型沿海城市，並在加利福尼亞最為顯著。

由於其城市在擴展領土方面受到阻礙，並且在很大程度上被阻止密集發展，加利福尼亞州的新住房建設減少：該州的吸引力不再產生與以前相同的人口增長。相反，受抑制的住房供應將該州的吸引力轉化為房價增長，因為購房者被迫競爭更少的住房。房價上漲迫使居民以比以前更高的速度離開該州，並越來越多地阻止潛在的新居民搬入（尤其是國內的）。而加利福尼亞州的人口增長在1940年至1970年間比全國速度快242%，但在1970年至2016年間，僅比全國速度快68%。相比之下，過去30年中中位房價僅比全國快16%的增長，現在則比全國快78%。

在住房事務中地方控制似乎是合理的：人們難道不應該對他們的社區發生的事情有最終決定權嗎？但是，當新住房被提議時，那些最有可能從中受益的人往往並不住在提議的城市——他們包括整個大都市區的租户和未來的房主，他們將從較慢的房價增長中受益，而當租金和房價上漲時，他們在大都市區的生存能力會減弱。他們還包括許多人，這將擴大他們能夠負擔得起的社區範圍，增加就業或教育機會的獲取，並影響日常通勤。至關重要的是，受益的人包括潛在的新居民，如果建造更多住房，他們可以搬到大都市區，獲得大都市區提供的一切，並在許多方面惠及現有居民。那些可能因為這可能損害他們的房產價值或對交通或學校入學等生活方面產生不利影響而失去的人，也可以在提議新住房的城市外找到，但其中最有聲音的人——以及那些專門影響是否允許新住房的決策的人——往往集中在附近。

因此，當土地使用政策通過地方政治來決定時，結果不可避免地反映了當前地方居民的利益。這往往限制了新住房的發展，因此也限制了整個大都市的住房供應。

解決辦法是將控制權從那些手中奪回，並將其轉移到一個能夠內化更廣泛利益的區域政府。一個極端但簡單的做法是統一每個加州沿海大都市的分散市政景觀——即灣區和大洛杉磯地區——並將它們統一在一個區域政府之下，但這在政治上是不可行的，並且幾乎肯定會通過將真正地方事務轉移出地方的方式而過度干預。

一種更為審慎且政治上可行的方法是利用州政府的權力來限制城市在涉及超越市政邊界的地方土地使用特定方面的選擇。這樣，土地使用政策將考慮其對整個地區每個人的影響，而不僅僅是對城市當前地方居民的影響。

SB 827 正是實施了這種方法：它將土地使用政策中一個重要但特定的方面——靠近交通的住房密度——的權力從地方層面轉移到區域層面。此外，它這樣做並沒有干預城市的自治權。沒有必要通過覆蓋地方土地使用政策來過度限制地方土地使用政策，即使其影響並不超越市政邊界。當然，細節幾乎總是問題所在，在SB 827的案例中也不例外，但通過將土地使用的一個特定方面的控制權從地方層面轉移到區域層面，這項法案抓住了總體原則的要義。