住房危機遠不止於“超級明星”城市 - 彭博社

維拉31，布宜諾斯艾利斯的一個非正式定居點——一個同時經歷發展中國家和發達國家全球住房危機症狀的城市。娜塔莎·皮薩連科/AP從閲讀新聞來看，你會認為住房危機主要與紐約、倫敦和舊金山等超級城市相關。但在許多城市，住房變得越來越昂貴，包括費城和底特律。而住房危機最嚴重的地方遠不是發達國家的富裕城市，而是發展中國家快速城市化的城市，在那裏數億人生活在低標準住房中，缺乏電力、自來水或基本衞生設施。

彭博社城市實驗室倫敦奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心全球住房危機反映了當代資本主義的一個基本悖論。世界各地的城市比以往任何時候都更具經濟實力和重要性。這導致對其土地的巨大需求，進而引發住房成本和競爭的上升。

與此同時，住房已經金融化並轉變為一種投資工具，這導致了許多城市奢侈住房的過剩和可負擔住房的短缺。全球住房危機的特徵是對最弱勢羣體的住房長期短缺，在許多情況下，甚至對工人和中產階級也是如此。

雖然增加住房供應和加強租户保護是必要且重要的步驟，但城市單獨無法解決住房可負擔性這一深層結構性問題。在可能的情況下，更高層次的政府和國際發展組織需要介入，以遏制金融化並提供急需的可負擔住房。但如果過去是先例，城市將仍然面臨許多這些負擔，並必須想出創造性的解決方案來應對這一危機。

發達國家的住房危機

讓我們從危機最為人知的方面開始：世界上最昂貴城市的可負擔性危機。下圖顯示了世界上最不可負擔的城市，基於 Demographia 2017年的數據。它們的不可負擔性是基於一種巧妙的指標“中位數倍數”計算的，該指標是中位數住房成本與中位數收入的比率。這個指標允許對世界各地城市中用於住房的收入倍數進行直接比較。

第14屆國際住房負擔能力調查，温德爾·考克斯和休·帕夫萊蒂奇世界上最負擔不起的住房市場不是紐約、倫敦和洛杉磯，甚至不是舊金山，而是香港、悉尼、温哥華和墨爾本。倫敦、多倫多和布里斯班也在名單的前列。根據 其他 研究，東京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥爾摩、阿姆斯特丹、日內瓦、羅馬、米蘭和巴塞羅那的住房也極其負擔不起。

幾個因素似乎正在推動發達國家的住房負擔能力危機。昂貴的城市根本沒有建造足夠的住房來跟上就業或人口的增長。這背後有許多眾所周知的原因，包括反對建設的地方主義、限制性的土地使用政策以及地理的限制。當然，我們也看到了一場全面的城市復興和贏家通吃的城市主義的興起，人才、技術和其他經濟資產被密集地聚集在少數幾個社區中。

一名男子走過中央倫敦出售豪華公寓的廣告牌。盧克·麥格雷戈/路透社普華永道和城市土地研究所於2018年發佈的一份關於歐洲房地產趨勢的 報告稱城市化“可能是近年來房地產戰略最重要的影響因素。”在美國，不僅是科技初創公司，連一些成熟企業也在將總部遷往市中心。可口可樂最近 將 2000名郊區員工遷至亞特蘭大市中心的一座摩天大樓；通用電氣 將總部從郊區的康涅狄格州遷至波士頓市中心；麥當勞正在 將總部從郊區遷至芝加哥市中心。

雖然有優勢的成員在這些城市中，即使在支付住房成本後，知識、專業和創意階層的成員仍然有足夠的剩餘資金，但服務和工人階層中薪水較低的成員卻處於不利地位，幾乎沒有足夠的剩餘來負擔基本生活必需品。他們要麼被推到這些地方的邊緣，要麼完全被擠出。

許多不太有優勢的人是租房者，而不是房主。房主在購買時基本上能夠鎖定他們的住房成本，從而受益於顯著的增值。而且，在許多大都市地區，租金的增長速度甚至快於房價的增長。實際上，在2006年至2014年間，美國的租金平均增長了22%，而平均收入下降了6%。這意味着租金負擔不斷加重，再次最重的落在了最不利的人羣身上。幾乎一半的美國租房者是“成本負擔過重，”花費超過30%的收入用於住房。並且，近四分之三的年收入低於15,000美元的家庭將超過一半的收入用於住房。

難怪無家可歸現象在美國不斷增長。在加利福尼亞州的橙縣和西雅圖等繁榮地區湧現的無家可歸者營地，讓人想起發展中國家中普遍存在的非正式定居點。

發展中國家的住房危機

全球住房危機中最嚴重的方面無疑是一些 8.5億人——超過美國和歐盟人口總和——生活在非正式定居點。下面的地圖來自 彭博全球城市住房負擔能力指數，顯示儘管在昂貴城市的住房負擔危機已經很嚴重，但在全球南方快速城市化的城市中情況更糟，租金佔收入的比例平均達到100%、150%、200%甚至更高。與此相比，北美和歐洲最昂貴和最受歡迎的城市要便宜得多。

彭博新聞根據這一指標，世界上最難負擔的城市都位於全球南方——如河內、孟買、波哥大、布宜諾斯艾利斯和里約熱內盧等城市，住房成本超過收入的200%或300%。最難負擔的城市是加拉加斯，其經濟正在急劇下滑。在那裏，平均住房成本超過收入的3000%以上。

每天有多達20萬人湧入全球南方的城市，預計到2020年，生活在非正式住房中的人數將超過10億。全球南方的住房危機因“沒有增長的城市化”的令人擔憂的上升而加劇。在過去，城市化支持了發展地方產業以促進增長，如製造業、磚瓦製造和食品加工，這反過來又支持了中產階級的增長。在今天的全球化經濟中，這些地方聯繫已經被切斷，這些活動可以在幾乎任何地方進行，導致城市在富裕的知識工作者和真正處於不利地位的人之間分裂。

住房的全球金融化

不僅僅是工業和服務業變得全球化，住房也是如此。在過去，住房是在當地建造和支付的。即使在像美國這樣的發達經濟體中，當地的儲蓄和貸款機構，比如吉米·斯圖爾特在 美好人生 中工作的社區銀行，直到1980年代開始的大規模金融放松管制，仍然提供了大部分住房融資。

但隨着與住房相關的新金融工具的創建，這種地方聯繫被打破了。住房，尤其是其融資，變成了一個國家級乃至全球性的產業。

2017年 報告由聯合國適足住房特別報告員定義住房的金融化為“住房和金融市場及全球投資的結構性變化，其中住房被視為商品、積累財富的手段，通常作為在全球市場上交易和出售的金融工具的擔保。”換句話説，住房越來越與全球資本流動交織在一起；住房市場現在對這些流動的反應比對當地條件更為敏感。

聯合國報告估計全球房地產的總價值佔全球資產的60%，價值為217萬億美元，其中四分之三是住房。這幾乎是 世界總經濟產出的三倍。自大衰退以來（諷刺的是，這場衰退是由房地產投機引起的），房地產市場的增長速度超過了許多其他金融市場。

正如薩斯基亞·薩森所記錄的，這個市場的主要參與者是大型企業和私募股權公司——在2015年，企業在全球前100個城市購買了1萬億美元的房地產。來自中國等國的主權銀行，最近放寬了其外資投資規則，以及像挪威和卡塔爾這樣的石油富國，尋求多元化投資組合的國家，也是全球房地產市場的重要參與者。私募股權巨頭黑石集團的首席執行官勞倫斯·芬克表示，像紐約、倫敦和温哥華這樣的城市的公寓，已經開始取代黃金，成為超級富豪的主要財富儲存方式。

也許住房金融化最令人沮喪的方面在於，投入住房市場的所有資金並沒有顯著增加供應，而是增加了極其昂貴的超高端單位的數量。如果這部分全球住房投資能夠“用於負擔得起的住房和為有需要的人提供信貸”，聯合國報告指出，聯合國的可持續發展目標“到2030年確保所有人都有適當住房”將是完全可以實現的。

在世界各地的城市中，缺乏增長的城市化帶來了一個令人不安的結果：城市化卻沒有住房。在過去，繁榮的城市能夠容納 大量新居民的湧入，但現在不再如此。如今，經濟機會最多的地方對那些最能受益的人來説過於昂貴。

在住房問題上，即使是最具前瞻性和積極進取的城市也最多隻是對邊緣問題進行了一些微調。柏林為其低收入居民創造了一個普遍的租金上限。包容性分區在許多美國城市中逐漸受到重視。位於温哥華的英屬哥倫比亞省對外國房地產投資徵收了特別税。東京通過極高的住宅建設率保持了相對可負擔的住房。在受到更大沖擊的全球南方城市中，有人呼籲在城市邊緣進行更多擴展；有人呼籲改善基礎設施；還有人呼籲賦權社區和鄰里自己建設更多住房。

這些都是值得關注的想法，具有經過驗證的好處，但最終，它們可能不足以改變正在發揮作用的結構性力量。

我們必須面對這樣一個事實：全球住房危機並不是僅僅影響世界某個地方的問題。它深深植根於我們快速城市化世界的結構中。雖然像反對建設（NIMBY主義）和土地使用限制等因素確實加劇了超級城市的住房供應和可負擔性問題，但幾乎所有全球城市在建設足夠的住房，尤其是對那些最需要的人來説，功能性和可負擔的住房方面都顯得不足。

為了糾正這一點，我們必須不再將住房主要視為金融工具或投資載體，而是作為一種基本人權。