經濟不平等在很大程度上歸結為住房不平等 - 彭博社

舊金山太平洋高地社區的一處待售房屋羅伯特·加爾佈雷斯/路透社經濟不平等是當今城市和整個國家面臨的最重要問題之一。但越來越多的研究表明，住房不平等可能是我們經濟分裂的最大原因。

托馬斯·皮凱蒂的影響力著作，21世紀的資本，將經濟不平等——特別是財富不平等——置於全球討論的中心。但馬修·羅格利的研究發現，住房不平等（即某些房屋比其他房屋貴多少）是財富上升的關鍵因素。

彭博社城市實驗室倫敦奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心羅格利的研究記錄了自1950年以來，來自住房的財富或資本收入的份額顯著增長，且增長幅度遠超其他形式的資本。換句話説，那些超昂貴的頂層公寓、豪華聯排別墅以及其他在倫敦和紐約等超級城市的房地產資產，構成了皮凱蒂關於財富不平等洞察的“物理表現”，正如費利克斯·薩爾蒙所恰當地指出的。

更多最近的研究由城市經濟學家大衞·阿爾布伊和邁克·扎貝克記錄了美國住房不平等的激增。他們的研究作為國家經濟研究局的工作論文發表，描繪了從1930年大蕭條開始到1950年代、1960年代和1970年代的郊區繁榮，再到最近的迴歸城市運動、2008年經濟崩潰及隨後的復甦，直到2012年，美國住房不平等的上升。他們使用了來自美國人口普查的數據，涵蓋了房主和租户。

在研究期間，擁有住房的比例從不到一半（45%）上升到近三分之二（65%），儘管此後有所平穩。根據他們的分析，房屋的中位成本在實際美元中增長了三倍。住房現在佔美國總消費的巨大份額，約佔美國總資本存量的40%，以及中產階級持有財富的三分之二。

阿爾布伊和扎貝克發現，在這80年期間，住房不平等（以住房價值衡量）呈現出明顯的U型模式。住房不平等在1930年大蕭條開始時很高。隨後，在1950年代和1960年代的大壓縮和郊區繁榮期間，它與收入不平等一起下降。自1970年代後，它開始再次上升。到1990年代時出現了巨大的激增，2000年後趨於平穩，然後在2012年再次出現顯著激增，正值2008年經濟危機復甦和加速回歸城市運動的背景下。

到2012年，美國的住房不平等水平與30年代時幾乎沒有變化。就像那時一樣，最昂貴的20%的自有住房佔美國總住房價值的一半以上。

租金則顯示出不同的模式。租金不平等——即某些人相對於其他人的租金成本差距——在1930年代很高，隨後急劇下降，直到大約1960年。從1980年左右開始，它逐漸增加，但增幅遠低於住房不平等（基於自有住房）或收入不平等。而這種小幅度的租金不平等似乎主要源於非常昂貴城市中的高價租賃單位。

研究表明，這種較輕微的租金不平等模式可能是由於租金管制和其他可負擔住房項目等措施的結果，以幫助低收入租户，特別是在紐約和舊金山等昂貴城市。

也就是説，業主和租户之間還有一個額外且潛在巨大的財富差距。房主在購買房屋後基本上能夠鎖定他們的住房成本，並從此後房產的增值中受益。另一方面，租户看到租金隨着市場上漲，有時甚至更快。這威脅到他們維持住所的能力，同時他們在居住的地方沒有積累任何權益。

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但是什麼導致了住房不平等的激增？是源於超級城市與其他地區之間巨大的房價差異，還是源於城市和大都市區域內部的不平等——例如，高價城市區域和郊區與較不發達社區的比較？

Albouy和Zabek的研究考慮了三種可能的解釋：從較小的住房單位到較大的住房單位的時間變化；城市和大都市地區之間的地理或空間不平等；以及大都市地區內富人和窮人之間的經濟隔離。

儘管自1930年代以來，房屋越來越大，麥克曼遜式住宅取代了許多城市和郊區的平房和凱普科德式住宅（家庭規模縮小），但研究表明，至多隻有30%的住房不平等上升可以歸因於房屋本身大小的變化。

最終，研究得出結論，住房財富和住房不平等的上升主要源於土地價值的增加。在其他研究中，Albouy發現2010年美國城市土地的價值為$25萬億，大約是2016年全國GDP的兩倍。

但這裏有個關鍵點：根據研究，住房不平等的主要催化劑來自城市和大都市地區內部的差距，而不是它們之間的差距。下面的圖表顯示了“通勤區”——共享勞動力市場的地理區域——之間住房不平等的差異隨時間變化。在其中，你可以看到通勤區內部的不平等變化劇烈（標記為“CZ”），而它們之間則保持大致不變。

換句話説，大都市內部的空間不平等是推動住房不平等的原因。安全、學校、就業和當地便利設施的獲取等因素使個體行為者更看重一個社區而非另一個社區。

所有這些形成了住房市場的根本矛盾。住房既是基本的庇護方式，也是投資的一種形式。隨着這一基本需求隨着時間的推移被轉變為金融工具和財富來源，住房不平等不僅增加了，而且住房不平等已成為財富不平等的主要因素——如果不是主要因素的話。當你考慮到對每個人來説都是必需品的東西被轉變為少數人的金融工具時，這並不令人驚訝。

住房不平等的上升使我們直面當今日益城市化的資本主義形式的一箇中心悖論。人才、產業、投資和其他經濟資產在城市和大都市地區的小部分聚集，既是經濟增長的主要引擎，也是不平等的最大驅動因素。購買和擁有住房的能力，遠比收入或任何其他財富來源，更是經濟贏家和輸家之間日益擴大的分歧的重要因素。