黑石如何成為中國的房地產連接 - 彭博社

照片插圖：731在2017年2月，斯蒂芬·施瓦茨曼在曼哈頓公園大道軍械庫的慈善活動上為 海航集團的聯席主席王健祝酒。王讚揚億萬富翁施瓦茨曼為“財富之神”和擁有“打開寶藏箱鑰匙”的人。十四個月後，王的命運發生了意想不到的變化——而施瓦茨曼和他的 黑石集團可能獨特地處於解鎖海航一些房地產寶藏的位置。

中國當局已採取措施 遏制和撤回本土交易商的海外投資，包括海航、 安邦保險集團和 大連萬達集團。在這些公司的交易中至少出現了一個共同點：每家公司在執行其全球消費狂潮時，發現自己多次與黑石坐在談判桌對面。

彭博商業週刊機器人出租車的裁決已出——華爾街正在乘坐火車傑米·戴蒙擔任財政部長：永不褪色的想法賈倫·布倫森是NBA現在需要的球員瞭解設定體育博彩賠率的公司儘管黑石更常被認為是一傢俬募股權公司，但其管理的房地產資產達1200億美元。喬恩·格雷，施瓦茨曼的副手和指定接班人，通過發展該業務在公司內部上升。作為賣方，黑石在過去幾年中大部分時間都在滿足中國買家的貪婪，這種貪婪證明是無法滿足的——直到現在。

在其他交易中，安邦以19.5億美元的價格從黑石集團購買了紐約的華爾道夫酒店，這一創紀錄的交易使得這家金融綜合體在美國的聚光燈下嶄露頭角，同時還購買了位於阿姆斯特丹中央車站旁的希爾頓逸林酒店。黑石將一家香港房地產開發商的股份出售給了海航，並將一座悉尼辦公大樓出售給了萬達。來自Real Capital Analytics Inc.的數據表明，自2013年以來，黑石無疑是向中國公司出售物業最多的賣家，從708處物業中獲得了253億美元的收益，其中一筆交易就佔了超過600處。如果將海航在2016年購買黑石在希爾頓全球控股公司的部分股份計算在內，這一數字將躍升至318億美元。這幾乎是同期任何其他賣家向中國買家出售的交易量的三倍，約佔黑石在此期間房地產銷售的五分之一。

黑石用於新房地產交易的“乾粉”：320億美元

中國公司的困境對任何有房地產出售的人來説都不是好消息——一些大型買家已經退出市場。但由於有320億美元的所謂乾粉專門用於新的房地產投資，黑石可能會在價格合適的情況下，重新奪回一些它最喜歡的資產。除了估值外，可能影響黑石的一個關鍵因素是公眾的看法。人們會認為它是在拯救這些公司，還是在羞辱它們？如果是後者，這可能會損害該公司在潛在買家或賣家中的聲譽，以及在其眾多外國基金投資者中的聲譽，它可能會決定不參與。

作為RXR Realty LLC首席執行官的斯科特·雷克勒（Scott Rechler）解釋説，該公司採取長期策略。“他們尊重他們的關係作為這種策略的一部分，”他説。不過，如果該公司認為任何干預是有幫助的，仍然有可能繼續進行購買。“如果[中國]政府願意承受痛苦並結束這一切，黑石可以一舉而來，”雷克勒説。

紐約公司的聯合創始人、董事長兼首席執行官施瓦茨曼（Schwarzman）與中國有個人聯繫——這種聯繫如此緊密，以至於華盛頓郵報稱他為總統的“中國耳語者，”這是他在彭博電視上否認的稱號。這位億萬富翁資助了施瓦茨曼學者項目——該項目以羅德獎學金為模型——將有前途的學生送往北京學習。他至少投入了1億美元，約佔資金的五分之一。或許為了建立更緊密的聯繫，海航支持施瓦茨曼的項目，承諾為這些學生提供在中國的飛行和圖書館。

一位黑石發言人表示，關於對中國買家的銷售，“絕大多數都是非常成功的投資。”海航在其希爾頓股份上表現非常好，後來已出售，投資獲利約20億美元。公共市場作為願意購買該公司在希爾頓全球及其衍生公司公園酒店及度假村和希爾頓大假期的股份的買家介入。

黑石集團最有可能重新進入的領域是作為安邦在戰略酒店與度假公司（Strategic Hotels & Resorts Inc.）的全部或部分股份的合作伙伴或買家。彭博社已經報道，初步談判已經進行。合作伙伴類型的結構將使安邦現在獲得一些現金，並能夠在未來的銷售中實現更好的結果。潛在買家可能會對黑石的參與感到安心，因為安邦在中國面臨的問題比同行更大。政府已指控前董事長吳小暉欺詐，並在二月份暫時接管了這家保險公司。

在房地產領域之外，黑石在至少一個方面已經從安邦的不幸中受益。一年前，總部位於愛荷華州的保險公司Fidelity & Guaranty Life放棄了與安邦的交易，部分原因是未能獲得交易所需的美國監管批准。這使得由黑石及其附屬基金組成的一組能夠以18億美元收購該公司。

一些市場觀察者認為，黑石快速行動的能力可能對其有利。“如果你想快速脱手一項資產，最快的買家就是你從中購買的人，因為他們比其他任何人都更瞭解它，”房地產經紀公司Savills Studley的副董事長兼資本市場聯席負責人伍迪·赫勒（Woody Heller）表示。“黑石以快速做出重大決策而聞名。”但這些公司究竟需要多快出售仍不確定。安邦已從中國政府獲得了97億美元的注資。

雖然投資公司如黑石重新審視之前的持股並不常見，但確實會發生。該公司在12月重新購買了歐洲倉儲公司Logicor Ltd.的10%股份，距離將該公司以123億歐元（150億美元）出售給中國投資公司僅半年。除此之外，它在2016年底收購了總部位於孟買的外包公司Intelenet Global Services Pvt.，這距離它首次出售該公司股份已有五年半的時間。

其他向中國集團出售房地產的公司也有機會重蹈覆轍。或許布魯克菲爾德物業合夥企業LP可以再次擁有245公園大道的一部分，這座紐約辦公大樓去年三月以驚人的22億美元被HNA收購。這筆交易只是HNA遠遠超出成熟長期投資者出價的眾多例子之一。該公司在價格上做出讓步，以證明其在美國市場的可信度。

一個關鍵的未解之問是，中國公司如HNA和安邦在出售房地產資產時願意降到多低。深度折扣的前景可能會吸引黑石，但迄今為止它只扮演了一個次要角色。它從HNA購買了一座位於悉尼的小型辦公大樓——這是它之前並不擁有的。房地產界的所有目光都集中在黑石是否會偏離這種低調的方式。——與阿曼達·L·戈登共同撰寫