租賃興起與“偉大住房重置”的映射 - 彭博社

洛杉磯的出租房屋，這是美國房屋擁有率最低的大都市區。理查德·沃戈爾/AP美國夢長期以來被定義為擁有房屋，但當前趨勢表明這種願望正在減弱。美國似乎正在經歷從主要是房主的社會向更多房主和租户混合的逐漸、長期轉變。這一轉變不僅僅是房價上漲或對城市生活的更大需求，而是從舊的工業經濟向新的、高度集中的知識型經濟的過渡。

全國房屋擁有率 在過去十年中驟降，從2005年的歷史最高點68.8%降至2015年的62.7%。這低於1985年的63.5%的房屋擁有率。

彭博社城市實驗室倫敦奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心但在某些城市，從擁有房屋到租房的轉變更加戲劇化，最具創新性和活力的大都市區的房屋擁有率始終處於最低水平。我的 馬丁繁榮研究所同事凱倫·金和我使用人口普查數據深入研究了2000年至2015年間美國大都市區這一重大住房重置的程度——這一時期包括2008年的經濟危機及其後的復甦。

在過去的十五年中，美國90%的城市（343箇中的381個）和96.2%的大城市（51箇中的53個）房屋擁有率下降。

上面的地圖顯示了2015年美國城市的房屋擁有率。除了拉斯維加斯，其獨特的服務經濟包括許多流動工人外，房屋擁有率最低的城市通常是在沿海的昂貴超級城市和知識中心。

洛杉磯的房主不到一半，而紐約都市區的房主大約也只有一半。聖地亞哥的房屋擁有率為52%，舊金山為53.5%，聖荷西為56%，奧斯丁為57.5%。即使在止贖危機之後，鏽帶城市的房屋擁有率仍然高得多：大急流城為72%，匹茲堡、伯明翰和明尼阿波利斯–聖保羅為69%，底特律和聖路易斯為68%。鏽帶的小城市和佛羅里達的退休社區的房屋擁有率超過75%或80%。

在美國更具活力、更具創新性和更以知識為基礎的城市中，房屋擁有率較低。這是因為這些城市的生活成本更高，但這也反映了它們的城市形態。擁有更多的租賃（通常是多户型）住房有助於提供吸納年輕人和流動人才所需的靈活性，這些人才推動了它們的經濟。

下一張地圖進一步揭示了巨大的住房重置，繪製了2000年至2015年間房屋擁有率的變化。雖然沿海超級城市和知識中心的房屋擁有率總體上最低，但房屋擁有率下降幅度最大的地方主要位於陽光帶和鏽帶，這些地方的房屋擁有率下降幅度最大。

房屋擁有率下降幅度最大的主要城市是坦帕、拉斯維加斯、邁阿密和鳳凰城，這些城市的房屋擁有率均下降了7個百分點或更多。亞特蘭大的房屋擁有率下降了5個百分點，底特律下降了4.5個百分點。

在超級城市和知識中心，房屋擁有率幾乎沒有變化，或下降得更為温和。舊金山和西雅圖的房屋擁有率僅下降了2%，華盛頓特區僅下降了1.5%。紐約、奧斯汀、波士頓和哈特福德的房屋擁有率大致保持不變。後兩個城市的房屋擁有率微幅上升，使它們成為研究期間唯一房屋擁有率上升的大城市。

根據一項 Trulia 的分析，全國近四分之三（72.4%）的大型郵政編碼（至少有1,000個居住單位）在2000年至2016年間房屋擁有率下降。在這些郵政編碼中，房屋擁有率下降超過30%的地方包括北聖荷西、聖路易斯的裏維尤和鳳凰城的瑪麗維爾。這些不同地方的共同點是：多户出租單位的湧入。實際上，偉大的住房重置的一個主要方面是逐漸從單户住宅建設轉向多户開發。

全國近四分之三的大型郵政編碼在2000年至2016年間房屋擁有率下降。房屋擁有率顯著增加的社區往往是快速城市化的地區。這些地區經歷了富裕業主的湧入，取代了經濟條件較差的租户。一個例子是位於亞特蘭大的喬治亞理工學院周邊地區，房屋擁有率從13%增加到32.5%，而中位收入則增長了三倍。

根據 城市研究所 的數據，偉大的住房重置在階級、種族和人口統計線以及地理線之間存在差異。25至34歲年輕美國人的房屋擁有率從2005年的近50%下降到2015年的僅35%。35至44歲人羣的房屋擁有率也幾乎同樣大幅下降，從69%降至56%。高中畢業生的房屋擁有率從68%降至60%，而從未完成高中教育的人的房屋擁有率則從57%降至49%。儘管在這10年期間，大學畢業生的房屋擁有率也略有下降，但在1985年至2015年的更廣泛的三十年期間，他們的房屋擁有率實際上是上升的，而前兩類人羣則不是如此。

雖然在大衰退期間所有種族羣體的房屋擁有率都下降，但非裔美國人是唯一一個房屋擁有率低於1985年的羣體。儘管如此，城市研究所的分析發現，人口因素僅佔房屋擁有率變化的一小部分，這更多是由於美國經濟的廣泛重組。另一份 報告 顯示，今天的購房者更有可能是女性或沒有孩子的夫婦。

儘管説得很明顯，租房在各大城市中大幅增加，而擁有房屋的比例卻在下降。在2006年至2016年間，美國100個最大城市中有22個城市從多數擁有房屋轉變為多數租房，超過了最初多數租房城市的數量。這些城市中，97個城市的租房增長速度超過了擁有房屋的增長速度，根據Rentcafe的分析。

托萊多、孟菲斯、坦帕、海阿萊亞、斯托克頓、檀香山和安納海姆在此期間的租房人數均增加了25％或更多。還有十幾個城市的租房比例增加了10％到25％，其中包括底特律、克利夫蘭、哥倫布、聖路易斯、巴爾的摩和明尼阿波利斯。更引人注目的是，分析發現，在同一時期，美國新增的近2400萬居民中，有97％居住在租房家庭中**。**

然而，儘管普遍下降，擁有房屋並沒有變得過時。事實上，國家的擁有房屋比例在2017年和2018年初出現了小幅上升，上升至64.2％，同時租房家庭略有下降。大量家庭將繼續選擇擁有房屋，無論是在城市公寓還是郊區獨棟住宅中。但擁有房屋和租房家庭之間的歷史比例可能會繼續變化——這一過程仍處於早期階段。當然，各城市和大都市地區之間的平衡將繼續有很大差異。

偉大的重置是代際事件，代表着對新經濟的調整。我們仍然處於從一個主要由郊區房屋擁有權驅動的工業系統向一個新的、高度集中的知識型系統的轉變中，在這個系統中，城市是經濟活動的基本平台。從房屋擁有權到更靈活的租賃住房的轉變反映了這一更廣泛轉型的現實。

*更正： 本文的早期版本錯誤地描述了35-44歲人羣的房屋擁有率下降與25-34歲人羣的下降相比。本文已更新。