獲得畢業生的城市收入更高，租金更高 - 彭博社

來自賓夕法尼亞州格羅夫城學院的畢業生Keith Srakocic/AP在今天的經濟中，吸引和動員高素質人才——所謂的人力資本——顯然是國家和城市財富的關鍵因素。但經濟增長中人才的驅動力也加劇了我們的分化。雖然受教育程度較高的都市地區收入水平更高，但它們的住房成本也更高。而這些成本的負擔最重落在受教育程度較低的人身上。

一篇 工作論文，由南加州大學的城市經濟學家理查德·格林和城市研究所的鄭崇研究員撰寫，深入探討了這一難題，使用來自美國人口普查、美國社區調查和縱向 收入動態面板研究 的詳細數據，追蹤大學畢業生對美國都市地區工資和租金的影響。數據涵蓋了1980年至2013年超過三十年的時間。

彭博社城市實驗室倫敦奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港舊機場成為城市房地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心首先，好消息是：在一個大都市中，擁有更多大學畢業生意味着每個人的工資都會提高。大學畢業生比例增加1%會導致整體工資提高1.4%，即使在控制了排序因素之後——也就是説，個人選擇搬到租金較低或薪資較高的地區，或由於其他因素。

但這些工資增長不成比例地惠及大學畢業生。大學畢業生比例增加1%會導致該羣體的小時收入增加1.7%。與此同時，擁有高中學歷或更低學歷的人羣的收入增長不到0.7%。

現在壞消息是：與大學畢業生相關的工資增長往往會轉化為更高的住房成本。儘管大學畢業生的收入通常足以覆蓋這些成本，但處於不利地位、受教育程度較低的羣體最終在住房上的支出佔其收入的比例要大得多。

總體而言，大學畢業生比例增加1%會導致租金成本大約增加2.5%。（為了研究這個問題，研究人員使用了一個僅包含租户的小樣本。）這一租金增長在大學畢業生中最高——他們的比例增加1%會導致他們支付的租金增加3%。與此同時，未畢業於大學的人所支付的租金僅增加了1.9%。對於受教育程度較低的人來説，更高的住房成本抵消了由於大都市中大學畢業生增多而帶來的工資增長。

大學畢業生和高學歷經濟體的差異影響在不同羣體所承受的租金負擔中表現得更加明顯。研究發現，受教育程度較高的羣體有更多的剩餘收入——即支付住房後剩下的錢。儘管大學畢業生經歷了最高的租金增長，但他們的工資足以覆蓋這一差額。

對於受教育程度較低的羣體，情況正好相反。在研究控制了排序效應後，發現受到租金上漲影響最嚴重的羣體是那些沒有高中畢業的人，其次是僅高中畢業的人。

此外，“搬家者”——那些從受教育程度較低的城市遷移到受教育程度較高的城市的人——相比於“留在者”，即在城市中隨着整體教育水平上升而留在原地的人，獲得的剩餘收入增長較小。實際上，不搬家的大學畢業生在那些大學畢業生增加最多的地方經歷了剩餘收入的正增長。而那些遷移到大學畢業生比例更高的城市的受教育程度較低的人，反而看到他們的剩餘收入下降。這是由於住房成本的增加，抵消了他們所獲得的任何工資增長。

但是，擁有房產的業主呢，他們在受教育程度較高的地方經歷了更大的房產增值？這也可能會給受教育程度較高的人帶來不成比例的好處，因為他們通常更富裕，更有可能擁有自己的房子。

雖然高技能和低技能工人在受教育程度較高的地方都看到工資上漲，但只有受教育程度較高的人能夠承擔更高的住房成本。大學畢業生的房屋擁有率為68%，而完成一些大學教育的人為47%，高中輟學生為38%。在這裏，論文指出，隨着城市中大學畢業生比例的上升，大學畢業生從住房價值和住房財富的更大增長中受益。受教育程度較低的人看到他們的房屋淨值小幅增加，並且在一開始就更不可能擁有自己的房子。

簡單來説，大學畢業生的增長強烈偏向於高學歷、高技能的工人，而不是低技能、處於不利地位的羣體。雖然高技能和低技能工人在高學歷地區的工資都在上漲，但只有受過更多教育的人能夠承擔更高的住房成本，並且他們從房屋價值的顯著升值中獲益。

對於受教育程度較低和技能較少的人來説，住房成本的上升吞噬了他們在擁有更多大學畢業生的城市中所獲得的任何工資增長。或者，正如研究所言，大學畢業生比例增加所帶來的“租金溢出”超過了“工資溢出”。對於高學歷的人來説，溢出效應使工資和租金大致以相同的幅度上升。對於沒有大學學位的人來説，大學畢業生的比例提高導致的租金上漲超過了工資的增長。

這種工資和住房成本的階級分化是經濟不平等加劇的一個關鍵因素。這是一個令人不安的兩種涓滴效應的故事，其中租金的涓滴效應超過了那些最無法承擔成本的人的工資涓滴效應。