喬治亞州斯托克布里奇的去紳士化 - 彭博社

斯托克布里奇市/Facebook，由CityLab增強上週，喬治亞州州長內森·迪爾簽署了兩項法案，邀請一個未來在州的城市可以被分裂成碎片，沿着高度隔離的界限。這些法案允許喬治亞州從斯托克布里奇市奪取土地，以形成一個新的鄰近城市，名為鷹之着陸。但斯托克布里奇，位於亞特蘭大南部的亨利縣郊區**，**不想為了鷹之着陸而放棄任何土地，原因很充分——計劃脱離的社區是斯托克布里奇最富裕的社區之一，幷包括其主要商業走廊之一。在喬治亞州，從一個城市奪取土地和財產以產生新城市的情況從未發生過——這裏的術語是“去附屬”。但這些是大都會亞特蘭大的新常態，因為其有爭議的城市化運動繼續跨越各種市政、種族和財務界限。

彭博社城市實驗室倫敦奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港舊機場成為城市地產痛苦的象徵來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心這就是穆迪投資者服務公司為何對鷹之登陸計劃發出警告，稱這將對全州的城市造成“潛在打擊”的原因。本週穆迪發佈的信用預測分析表示，州長迪爾簽署的鷹之登陸立法可能會對喬治亞州所有地方政府產生負面影響，“因為它們建立了一個先例，州可以採取行動來劃分地方税基，可能會降低一個城市的信用質量，以惠及另一個城市。”這個交易的主要問題之一是斯托克布里奇目前持有數百萬美元的債券債務。鷹之登陸將佔據城市一半以上的工業和商業物業，包括所有酒店。斯托克布里奇的經濟產出大部分來自於鷹之登陸公園大道沿線的一系列零售店、餐館和雜貨店——這些城市將失去這些資源，以及三分之一的人口。“這意味着這個特定的去附屬化計劃試圖將我們城市邊界內的主要經濟走廊移到另一個城市，這將是我們不再有的收入來償還我們所欠的債務，”斯托克布里奇市長安東尼·福特説。“如果這個計劃通過，我們將不得不對剩下的人徵收財產税，而我們現在沒有財產税。我們的預算大約超過900萬美元，其中500萬美元來自這個主要經濟走廊。”

斯托克布里奇看起來並不像你想象中的普通城市。它沒有連續的邊界或任何類似形狀的東西。它更像是一種油漆飛濺，特別是像傑克遜·波洛克的作品。鷹之Landing基本上想要吸收一些被認為是斯托克布里奇南部區域的飛濺，以及一些位於這些斑點之間的未合併區域。

然而，在觀察經濟格局時，鷹之Landing所聲稱的區域與它想要留下的區域之間存在一些明顯的差異。以下是穆迪的統計數據：

隨着去附屬，斯托克布里奇的家庭中位收入（MFI）可能會下降，並遠低於鷹之Landing的水平。去附屬過程將劃分431個普查區塊，2016年的MFI為50,000美元至90,000美元。鷹之Landing將包括70個普查區塊中的69個，MFI為74,000美元或更多。相比之下，253個MFI低於56,000美元的普查區塊中有85%將落在斯托克布里奇的邊界內。

鷹之Landing的立法中沒有任何語言會使新城市有義務幫助償還斯托克布里奇的債務。鷹之Landing的設計者們也認為新城市沒有必要幫助償還舊城市的債務。鷹之Landing教育研究委員會主席維基·孔西利奧表示，圍繞她的新城市項目的擔憂是“公眾歇斯底里”，而像穆迪這樣的金融機構正在“延續這種幻覺”。

根據與Consiglio同在委員會的Allison Halron所寫的信件，Eagle’s Landing的撤併不會影響Stockbridge的債務償還，因為這些債務是從不包括新城市藍圖中居民和企業的收入來源中支付的。Halron表示，這些債券和貸款的償還並不依賴於離開Stockbridge地區的評估物業價值，因為Stockbridge不徵收物業税。Stockbridge的收入主要來自銷售税和對居民徵收的公用事業和保險等費用。一個 可行性研究由喬治亞大學的Carl Vinson政府研究所進行，支持Halron的説法，即Stockbridge的債券償還不會受到Eagle’s Landing撤併的影響。然而，它確實指出，城市將 失去相當可觀的收入，這筆收入用於支付基於被剝離的物業和人口數量的普通運營成本。 Vinson研究所的研究於去年11月發佈：

我們估計，如果研究區域被撤併，Stockbridge將損失$4,199,033的總收入。…該市收到地方選擇銷售税（LOST），並根據與亨利縣的現行協議運作，該協議持續到2022年。如果發生撤併，LOST收入是一個重要的收入來源，需要重新談判新的協議。來自這一收入來源的損失可能高達$3,785,414，這將使總收入損失達到$6,149,557。

穆迪的分析反映了該市的整體財務健康狀況，這基於斯托克布里奇市當前狀態的經濟概況。如果斯托克布里奇突然無法支付賬單和債務，那麼正如市長所説，它將需要對居民徵收新的財產税，以履行對債券持有人的合同義務。這將對被鷹之着陸遺留下來的居民造成巨大的財務負擔。這將是斯托克布里奇的去紳士化，居民實際上因沒有足夠的運氣生活在新城市的邊界內而被徵税。“如果去附屬化進行並出現短缺，斯托克布里奇及亨利縣將如何受到影響尚不清楚，”穆迪的報告中寫道。“去附屬化將使斯托克布里奇擁有一個更小且更不富裕的税基，並可能迫使其重新談判合同義務。”這正是 其他金融分析師在迪爾州長簽署法案之前告訴他的，市長福特及其工作人員也是如此。但迪爾還是簽署了這些法案，現在將 喬治亞州所有城市的信用評級置於風險之中。康西利奧對此並不在意，他告訴CityLab，這種財務預測是“基於”錯誤信息的。

“顯然，州長對此沒有看到問題，立法機構也沒有，他們對此是知情的，”Consiglio説。“大家都在喊狼來了，其實並沒有問題。”

福特今天宣佈，斯托克布里奇正在提起訴訟，以阻止鷹之Landing的形成。該案件的結果將決定喬治亞州城市化的未來。長期以來，人們一直猜測富裕的 巴克海德居民想要脱離亞特蘭大市。支持鷹之Landing的裁決將允許這一點發生。這樣的脱離與種族問題一樣與財富有關。鷹之Landing的去附屬化正值斯托克布里奇由其 第一位黑人市長和第一屆全黑人市議會領導，距其近100年的歷史。許多在亞特蘭大大都會區周圍形成的其他城市也是在縣政府 近年來由非裔美國人領導時成立的。

“我認為這根本不是種族中立的，”喬治亞州立大學城市研究所的教授Dan Immergluck説，他一直在關注 亞特蘭大大都會區的種族和財產問題。“這是亨利縣權力轉移的問題，背景是一個從白人多數轉變為——我不知道現在是否是非裔美國人多數，但正在朝這個方向發展。所以，我認為對誰在崛起掌權存在政治恐懼。”

關於正式化鷹之Landing市政化的投票將在即將到來的十一月進行，但只有居住在提議的鷹之Landing邊界內的人才能投票。這意味着，斯托克布里奇的居民對將大量斯托克布里奇地區劃走的計劃沒有發言權——實際上是剝奪了他們的投票權。無論權力如何轉移到新的黑人市長和市議會成員手中，白人和富裕居民仍然在尋找保持自己主權的方法。不過，福特市長依然保持樂觀。

“當一切塵埃落定時，我們將保持團結，”福特説。“在這個前所未有的事件中，許多事情做得都不對，但我們會克服這一切，然後有機會將社區重新團結起來，推動城市向前發展。我們還有幾個月的時間。”

編輯注：在官方文件、街道名稱和地方組織中，鷹之Landing的寫法有帶和不帶撇號的兩種。CityLab在提到不帶撇號的組織或實體時使用撇號。