格倫費爾的問題不僅僅是監管鬆懈 - 彭博社

倫敦的格倫費爾塔在2018年6月14日被覆蓋並用綠色燈光照亮，正好是一年前致命火災的週年紀念。彼得·尼科爾斯/路透社一年前導致71人死亡的格倫費爾悲劇令人震驚地提醒我們一個全球性問題：當建築物被燒燬，生命喪失時，媒體重提那些羞辱房東和本應對其進行監管的市政檢查的老生常談。通常這之後會呼籲進行更多的安全檢查。但這並不是解決問題的正確方式：這是一種亡羊補牢。

政府必須通過堅持租金控制、提供必要維修工作的補貼，並且重新加強其在住房的所有權和管理中的角色，來消除剝削性利潤的機會，才能在我們面臨嚴峻局面之前採取行動。

彭博社城市實驗室來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器此外，我的研究表明，如果市政當局不投資於住房，即使是最好的意圖也可能延續住房不平等。我在芝加哥研究住房檢查的三年中學到了這一點。與其他研究一致，我看到檢查員對疏忽的房東感到憤怒。一位檢查員告訴我，在他20年的檢查惡劣居住條件後，他祈禱一些房東能去“房東地獄”。

檢查員通過發放儘可能多的建築規範罰單並堅持要求房東修復來發泄他們的憤怒。對十年罰單數據的定量分析支持了這一點：檢查員對他們認為管理不善的大型出租物業發放更多罰單。他們確實試圖懲罰不良房東。

但我的研究也揭示了這些善意行動的意外後果：租金上漲。對超過280,000個建築規範罰單和五年租賃數據的統計分析驗證了，每一張罰單和隨後修復的違規行為都與5.4%的租金上漲相關，這一數字在同齡、同規模、同價值和同社區的物業中是一致的。

我跟隨一位檢查員進行了住房訪問，他最終因35項違規行為對一位房東進行了罰款，這些違規行為包括電源插座短路和危險的門廊。如果這些問題得到修復，我的分析預測房東將在明年將租金從當前的750美元提高到926美元。如果房東沒有修復任何問題，租金只會增加到771美元（基於該地區的平均漲幅）。房東提高租金以覆蓋罰單的費用。

當善意的意圖產生意外效果時，這些效果並不是均勻分佈的。低收入和少數族裔租户最有可能生活在惡劣的住房條件中（如其他大量研究所示），因此也最容易遭受我研究揭示的意外後果的衝擊。引入主動的租賃檢查——旨在打擊不良房東——有可能使這個問題變得更糟。

要確保，不 要求房東修繕物業對租户來説也是不利的。但我的研究表明，很多人對市政檢查員的立場理解錯誤。

雖然檢查員可能對租户缺乏同情，但如果我們持續地將不良動機歸咎於檢查員，就幾乎沒有希望能爭取到他們改善住房的努力。通過誤解檢查員的行為，住房組織和活動家無法準確捕捉檢查的運作方式，也不太可能在市政層面上實現進步的變化。

這不僅僅是關於芝加哥。其他城市在缺乏可負擔住房、老化的住房存量、低劣的住房條件、住房不平等的種族差異、建築成本上升以及對增加監管的呼聲等方面面臨類似的模式。我們可以利用從芝加哥學到的經驗在其他城市也實現變革。

是的，投資住房將花費資金。但新的主動檢查也不會便宜。住房活動家可以遊説政府投資住房，而不是呼籲增加其監管。額外的監管——即使出於良好意圖——只會延續住房不平等，除非市政當局通過堅持租金控制和為現有住房的必要修繕工作提供補貼來消除剝削性利潤的機會。政府需要選擇投資作為增加監管的替代路徑。最根本的是，市政當局必須投資於住房。投資可以意味着補貼修繕、租金控制，或建設和管理更多的國家住房。

雖然增加監管似乎更容易，但我們現在應該做艱苦的工作，弄清楚在不同社區中哪種投資最有意義。許多城市正在討論一項積極的租賃檢查條例，因為城市意識到當前的住房檢查無法防止劣質住房和疏忽的房東。但這項新的良好意圖立法也註定會延續住房不平等，除非市政當局投資於住房本身。我們現在需要投資。