城市經濟如何按高度進行排序 - 彭博社

倫敦金絲雀碼頭辦公大樓的工人在黃昏時分。託比·梅爾維爾/路透社在今天的知識經濟中，公司和人才的聚集是創新和經濟增長的關鍵驅動力。這種聚集通常被認為是在地圖的平面上水平發生的，跨越一個地理區域，那裏有大量的公司、高素質的工人和資本。即使我們的城市在天空中越來越高——政策制定者和城市規劃者呼籲增加密度——我們對城市如何在垂直方向上組織的方式知之甚少。

一篇 新論文 發表在 城市經濟學雜誌 上，仔細研究了我們日益垂直的城市中經濟活動的組織。其作者，城市經濟學家克羅克·H·劉、斯圖爾特·S·羅森塔爾和威廉·C·斯特蘭奇（我在多倫多大學羅特曼商學院的同事），考察了在高樓中聚集的經濟活動類型；集中在高層的行業類型；這些垂直（與傳統水平）聚集區的租金變化；以及這種垂直聚集對城市經濟的影響。

彭博社城市實驗室來自過去的強烈警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器他們的研究使用了來自三個來源的數據：一組機密的投資備忘錄，在建築物出售時提供給潛在投資者，包含有關租金和租户的詳細信息；CompStak，一家商業房地產分析初創公司；以及鄧白氏，提供來自各種商業機構的信用報告的詳細數據。這確實為城市經濟學中的聚集研究增添了一個新的維度，隨着城市變得越來越高和密集，這一點將變得越來越重要。

關鍵要點是：不僅租金隨着樓層的上升而上漲，因為租户為地位、聲望和視野支付更多，而且租金上漲的速度，或稱租金梯度，超過了租户為位於中央商務區優質位置所支付的價格溢價。換句話説，垂直聚集在商業租金的溢價方面比水平聚集更為重要，至少在租户願意支付的商業租金方面是這樣。

商業租金在一樓很高，因為零售企業希望位於街道水平。然後它們下降，並在小幅波動後在更高的樓層穩步上升。該圖表基於僅包括超過30層高建築的套房樣本，並限制在地下兩層到30層的套房。劉、羅森塔爾和斯特蘭奇也就是説，底層的平均租金是最高的，因為零售商願意為位於街道上的位置支付更高的溢價。但從第二層開始，租金逐漸隨着樓層的增加而上升，高層的租金漲幅更大。平均而言，租金每層大約增加0.6%。

高層帶來了一系列的優勢，包括視野（當然）、噪音減少以及更高的地位和聲望。這就是為什麼住宅塔樓的最高層被稱為頂層公寓，並且價格更高。此外，辦公樓的高層也是一種“信號”，表明公司地位高，提供重要且報酬豐厚的服務。

根據研究，租金因樓層而異，代表了垂直交通與垂直設施之間的權衡。高層位置的費用和不便逐漸被視野和地位所抵消。

經濟活動也呈現出垂直分佈，高知名度和更有利可圖的公司佔據建築的高層。律師事務所 disproportionately 代表於最高層，佔據40層以上樓層空間的三分之一以上，而在第二層到40層之間僅佔12%。金融、保險和房地產在40層以上大約佔20%的樓層空間，而在第二層到40層之間佔23%。商業服務、工程和其他雜項行業也更可能在40層以下佔據更多空間。

該面板總結了清理數據中建築物內租户的組成。根據行業的企業份額和行業佔用空間的份額報告措施。（FIRE代表火災、保險和房地產。）律師事務所佔40層以上企業的24.3%，但佔用34.8%的空間（在最右列）。劉、羅森塔爾和斯特蘭奇推動增長和創新的，不僅是經濟活動在高樓中的水平聚集，還有垂直聚集。在一棟建築中向上移動一層對生產力和租金的影響與向一個社區增加3,500名新工人相似。

高層建築是我們經濟地理中越來越重要的元素。隨着迴歸城市運動的增強，我們的城市——以及它們的城市核心和中央商務區——正在向上發展。紐約、香港和多倫多的天際線上佈滿了起重機，但在快速城市化的發展中國家城市中更為明顯。摩天大樓就像是社區，甚至是小型城市，有些建築容納了50,000名工人或更多。

現實是，城市在三維空間中增長，而不是二維。經濟活動在地圖上的發生位置只是故事的一部分。它在空間中的垂直位置——以及哪些活動在高空聚集，以及原因——是城市經濟地理中越來越重要的一部分。市長、城市領導者和經濟開發者，以及研究人員，需要更加關注垂直城市。