製造房屋是我們所需的廉價住房解決方案 - 彭博社

讚美拖車：德克薩斯州移動房屋社區的節日燈光佈置。傑克·普倫基特/AP今年夏天早些時候，哈佛大學聯合住房研究中心發佈了其年度報告，關於美國住房可負擔性的現狀。研究結果並不樂觀。根據研究，負擔過重的租户比例——家庭在住房上花費超過收入30%的比例——持續上升，因為在過去半個世紀中，租金上漲的速度是收入的12倍。

政策制定者該怎麼辦？隨着住房倡導者呼籲更多建設，NIMBY與YIMBY在許多城市就密度問題對峙，州和地方領導人發現自己面臨有限的選擇。儘管像低收入住房税收抵免和第8節等項目在增加可負擔住房和減輕上漲租金方面取得了成功，但聯邦政策不太可能很快提供全面解決日益嚴重的住房危機的方案。城市需要找到政治上可接受、低成本的住房增加方式 現在。幸運的是，我們已經擁有一種自籌資金、可負擔且高效的市場提供住房來源。唯一的問題是：在許多最需要它的地方，它是非法的。政策制定者應該立即採取行動，使製造住房合法化。

彭博社城市實驗室來自過去的響亮警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者各種形式的製造住房——稱之為拖車房、移動房、模塊化房屋，甚至微型房屋——常常被物理或監管障礙隱藏在城鎮的邊緣，獲得了市場為大多數低收入家庭提供的新住房中唯一的稀有榮譽。它們現在庇護着大約2000萬美國人。但是“來吧，雙寬房！”並沒有成為城市主義者和可負擔性活動家的口號。

根據2018年6月來自公寓列表的報告，移動房屋的平均月住房成本為564美元，略高於現場建造房屋和公寓居民的月成本的一半。在美國100個最大城市中，平均移動房屋居民的支出比現場建造結構的同齡人少40.5%。更好的是，估計71.1%的移動房屋居民擁有自己的房屋。儘管轉售價值和租賃土地的需求仍然是問題，但這種擁有的規範和可觀的成本節省可以作為脆弱社區中抵禦流離失所和無家可歸的保障。

製造住房在住房成本的兩個主要驅動因素上節省開支：勞動力和土地。由於全國各地的城市面臨建築勞動力短缺——部分原因是唐納德·特朗普總統對移民勞工的打壓——建造住宅或公寓變得比以往任何時候都更加困難。根據全國住宅建築商協會今年早些時候進行的一項調查，勞動力的成本和可用性現在是開發商面臨的頭號挑戰。通過在精簡的工業環境中建造住房，建築商可以在勞動力和材料上節省開支。儘管它們被認為是劣質和不合格的結構，但現代製造房屋自1970年代以來已經變得更加堅固和節能。

即使在郊區和農村地區，製造房屋也常常被禁止，市政當局改變規則以驅逐現有社區。製造住房還通過節省土地成本來降低開支。移動房屋公園的平均地塊面積在960到3600平方英尺之間，而平均現場建造的房屋則位於8000平方英尺的地塊上。在住房需求高、土地成本上升的城市，這種謹慎的土地使用可以在降低成本方面發揮重要作用。拖車公園還通過其他方式節省土地。部分由於它們對分區法規的部分豁免，製造房屋社區內的街道通常不超過20英尺寬，街道通常由所有道路使用者共享——在大多數標準現場建造的分區中，標準的通行權寬度，包括街道、人行道和綠化帶，通常超過50英尺。這些節省成本的考慮——高住宅密度和共享狹窄街道——產生了在其他情況下可能會贏得新城市主義者讚譽的設計。

幾乎每個主要的美國城市都對製造住房進行了隔離或完全禁止。在大多數單家庭區域，這些區域大約佔據了像 舊金山 和 西雅圖，製造住房是被禁止的，儘管它看起來和單家庭住房一樣。在洛杉磯、拉斯維加斯、聖地亞哥，以及 許多其他城市，移動房屋社區已被重新開發，並且通常被更昂貴的住房形式所取代。即使在郊區和農村地區，製造住房也常常被禁止，縣和市政府偶爾會改變規則以驅逐現有社區。在2016年，阿肯色州的麥克羅裏實施了一項禁止居住在價值低於7500美元的移動房屋中的規定，實際上使許多老年人和低收入居民犯罪化。因此，製造住房被迫遠 離城市，在那裏土地使用法規有限。這使得脆弱的居民被困在遠離工作和學校的地區，並且導致了 經濟剝削的循環，許多移動房屋擁有者都在經歷這一循環。

作為所謂微型住宅的支持者——這是一種更新且通常不那麼受污名化的製造住房形式——也觀察到，高 zoning 要求也可以作為無聲的殺手。諸如最低地塊要求——通常從 5,000 平方英尺開始——和最低建築面積要求等法規，實際上使得整個類別的可負擔製造住房變得非法。在最近的 zoning 改變中，喬治亞州巴託縣——亞特蘭大的北部郊區——城市官員採用了 1,100 平方英尺的移動房屋最低建築面積要求，實際上禁止了 95% 現有的移動房屋。

可負擔住房活動家最近試圖在像 洛杉磯等城市繞過一些這些法律，但大多數監管者只是加倍加強現有限制。然而，並非所有：自 1983 年以來，新澤西州最高法院已 承認對製造住房的全面禁令是排斥性和歧視性的，並定期推翻禁止它們的地方條例。最近，像 科羅拉多州杜蘭戈和 波士頓 的城市領導者開始對微型預製結構作為城市環境中的可負擔住房的想法表示歡迎。這可能有助於推動關於限制其他形式製造住房的規則的更大討論。

住房危機不是技術問題——而是法律問題，這一問題建立在塑造美國城市規劃中許多其他差異的相同偏見之上。我們知道如何建造和分配足夠的可負擔住房，以庇護目前急需的554,000無家可歸的美國人。但如果我們不允許更多的製造住房合法建造，這項技術就等於不存在。