加利福尼亞州租金管制日益受歡迎 - 彭博社

租金管制支持者在新聞發佈會上表達支持，宣佈收集並提交超過588,000個選民簽名，以便在全州進行租金管制的投票措施。卡洛斯·德爾加多/AP經過近四分之一個世紀的努力，加利福尼亞的租户活動家可能即將廢除禁止對新住房單位實施租金管制的州法律。

在加利福尼亞州，推翻租金管制的限制將在今年11月的選票上出現，因為組織者已經收集到足夠的簽名以認證 提案10。加利福尼亞可能成為第一個通過投票倡議廢除全州租金管制限制的州，因為其他一些城市正在挑戰其他州的類似法律。

彭博社城市實驗室來自過去的強烈警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器加利福尼亞人尋求廢除的法律，即 科斯塔-霍金斯租賃住房法，最初於1995年通過。它禁止城市對1995年後建造的任何建築物實施租金限制，禁止空置控制，並將單户住宅排除在租金管制條例之外。今年1月，加利福尼亞州議會的一項廢除科斯塔-霍金斯的法案 在委員會中夭折。

租金管制在租户居住期間對租金上漲施加限制。根據布魯金斯學會城市政策項目的研究員珍妮·舒茨的説法，1970年代，城市中的相關條例逐漸受到歡迎，當時通貨膨脹率很高。在隨後的幾十年裏，大多數州禁止了這一做法。

許多研究人員發現，從長遠來看，租金管制措施實際上使住房 變得更不負擔得起。但許多倡導者認為，這項政策是保護那些面臨被驅逐出社區或城市風險的人的重要臨時措施，特別是在其他更 激進的提案 解決加州住房危機 未能通過州立法機構的情況下。

“大多數人都同意，加州需要增加住房，尤其是低收入人羣的住房，但這需要數年的過程，”加州預算與政策中心的高級政策分析師薩拉·金布林説。“問題是，你能採取什麼樣的解決方案來幫助這些人現在？”

隨着加州住房危機在過去幾年變得更加嚴重，加州對租金管制的政治意願大幅增長。

“形勢正在急劇變化，”加州租户組織Tenants Together的傳播與發展主任Shanti Singh説。

加州大學伯克利分校政府研究所2017年的一項民調發現，60%的可能選民支持租金管制。

“你能採取什麼樣的解決方案來幫助[租户]？”在 大多數州，包括加州，是否實施租金管制的決定由州立法機構決定，這使得城市無法通過自己的租金管制措施。一些日益昂貴的城市對這種州控制感到不滿，並加大了要求給予城市自主決定租金管制的呼聲。

在華盛頓州，一項類似於加州的州法案試圖廢除其租金管制法 在委員會中失敗。在芝加哥，一項關於租金管制的 非約束性公投顯示，近75%的市民支持解除伊利諾伊州對這一做法的禁令，該州的兩位州長候選人 也支持租金管制。租金管制得到了加州和華盛頓州民主黨的支持。在2017年，波特蘭的選民找到了一種巧妙的方法來 規避 俄勒岡州對租金管制的州禁令。該市的房東現在必須向租户支付高達4500美元的搬遷費用，如果他們驅逐租户或在沒有正當理由的情況下將租金提高超過10%。

根據加利福尼亞預算和政策中心的分析，2015年，加利福尼亞州超過一半的租户被認為是負擔過重（即，他們的住房成本佔工資的30%以上），近30%的人則是嚴重負擔過重，花費一半或更多的收入用於住房。負擔過重的租户中，超過三分之二是有色人種。自2006年以來，全州的中位租金已上漲超過13%，而年中位收入僅上漲了4%。

隨着租金的上漲，驅逐率也隨之上升，租户保護已成為加利福尼亞政治中越來越重要的一部分。

在2016年，山景城和里士滿成為幾十年來首批通過新的地方租金控制條例的加利福尼亞城市，限制房東對1995年前建造的建築物的租金上漲幅度，而這些年份並不在州禁令的覆蓋範圍內。隨着中期選舉的臨近，近十個加利福尼亞城市要麼在選票上有租金控制措施，要麼當地活動人士正在努力將其納入選票。

但日益增長的公眾支持並不意味着提案的通過。

“這將是一場大衞與歌利亞的鬥爭，”伯克利租賃委員會委員伊戈爾·特雷古布説。 加利福尼亞公寓協會（CAA），一個代表房東、開發商、物業經理和投資者的團體，到目前為止已經籌集了1200萬美元來對抗第10號提案，以及全州的地方租金管制措施。 洛杉磯時報 報道説，CAA正在領導保持加利福尼亞州租金管制法律的鬥爭，願意並能夠投入超過6000萬美元來進行這場鬥爭。與此同時，支持第10號提案的運動僅籌集了200萬美元。

“我們將進行一場非常激進的運動來擊敗它，”反對第10號提案運動的傳播總監史蒂文·馬維利奧説。“加利福尼亞的可負擔住房情況如此絕望，以至於人們在尋找簡單的靈丹妙藥，而我們認為租金管制並不是——而且更糟糕的是，這將使問題變得更糟。”

但CAA並不是唯一一個資金雄厚的團體。到目前為止，廢除努力的大部分資金來自艾滋病醫療基金會。它的 有爭議的領導人邁克爾·温斯坦過去在其他倡議鬥爭中投入了 數百萬。

在過去的一年裏，加利福尼亞州立法機構提出了一系列提案，以幫助緩解該州的住房負擔危機，包括一項激進的計劃，旨在對主要交通走廊進行重新規劃，該計劃在一月份的委員會中失敗。

在立法機構沒有變化的情況下，改革者們已開始通過投票來推動變革。而租金控制並不是11月投票的唯一住房負擔問題。提案1將為州政府提供40億美元的債券資金，用於提供補助和支持建設退伍軍人的可負擔住房，提案2將為州政府提供20億美元的債券資金用於無家可歸者預防住房。在舊金山，另一個提案將對大企業徵税，以資助無家可歸者倡議。

除了對租金控制進行激烈鬥爭外，加州公寓協會還將支持提案1。馬維利奧表示，建設可負擔住房是擺脱危機的唯一出路，而不是租金控制。

但一些倡導者認為租金控制與建設更多住房直接相關，包括一些YIMBY，倡導者的名稱“我家後院支持”表明他們支持更密集的分區和以交通為導向的發展。東灣人人（EastBay4Everyone）的一位聯合執行官維多利亞·菲爾斯（Victoria Fierce）認為，實施更多的租金控制將緩解對可能伴隨新住房供應建設的搬遷和城市化的擔憂。雖然與CAA及其雄厚資金的鬥爭可能很困難，但香提·辛格（Shanti Singh）持樂觀態度。

“我不想淡化我們有一個龐大增長運動的事實，”她説。“這將是推動這一切的動力。”