美國城市住房空置率的令人不安的上升 - 彭博社

費城的廢棄房屋。馬特·魯爾克/AP美國住房危機的形象是超級城市中價格高昂、日益負擔不起的住房。而在這些地方，住房供應過少——稀缺性。但美國住房危機還有另一個更令人不安的方面：在國家經濟困難的鏽帶城市中，空置，甚至在某些情況下是超空置。

住房危機的另一個方面是 一份新報告，由 林肯土地政策研究所 發佈。該報告由 艾倫·馬拉赫 撰寫，來自 社區進步中心，研究了美國城市住房空置的程度，識別其驚人的經濟和社會成本，並概述瞭解決方案。馬拉赫使用美國人口普查局和美國郵政局的數據來識別空置物業。

彭博社城市實驗室來自過去的強烈警告：與汽車共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比變身為外籍人士中心芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引器雖然住房空置率長期以來一直是美國的問題，尤其是在經濟困境地區，但在2008年經濟危機之後，空置率激增。2005年至2010年間，未被佔用的住房數量增加了26%——從950萬增至1200萬。許多人（以及許多城市規劃者）將空置和廢棄住房視為困擾城市的問題，但根據研究，小城鎮和農村社區的空置率大約是大都市地區的兩倍。

在復甦過程中，空置單元的數量有所下降，但今天的數量仍然超過2005年前的水平。被認為是暫時空置的住房單元——既不在市場上，也不為未來入住而保留，或季節性使用——從2005年的370萬增加到2016年的580萬，增長超過50%。

美國非季節性空置單元總數，2005–2016（以千計）

(來源：美國人口普查局)2018年。林肯土地政策研究所。來自艾倫·馬拉赫，《隔壁的空房子：理解和減少美國的空置和超空置現象》。馬拉赫的研究追蹤了包括底特律和克利夫蘭在內的10個大型遺產城市的空置率；包括弗林特和印第安納州的加里在內的5個小型遺產城市；包括亞特蘭大和達拉斯在內的5個陽光帶城市；以及包括舊金山、波士頓和華盛頓特區在內的5個吸引城市。

健康的租賃空置率通常在7%到8%之間，而健康的房主空置率則低得多，定在2%或以下。空置率超過12%被認為是高的，超過20%則被認為是超高空置。

在傳統城市中，空置問題比在吸引城市或陽光帶城市更為嚴重。2010年，小型傳統城市的空置率約為17%，大型傳統城市為15%，而陽光帶城市為11%，吸引城市僅為7%。

此外，從1990年到2010年，小型傳統城市的空置率增加了超過80%，大型傳統城市則接近60%，而陽光帶城市僅增加了3%，吸引城市的空置率則為負5%。

1990–2010年按城市集羣的空置率變化

(來源：美國人口普查局)2018年。林肯土地政策研究所。摘自艾倫·馬拉赫，《隔壁的空房子：理解和減少美國的空置和超高空置》。從1990年到2010年，人口普查區的中位空置率在弗林特從大約6%增加到超過20%；在加里從12%增加到超過20%；在克利夫蘭從10%增加到超過20%。更糟的是，擁有超高空置的社區（或人口普查區）數量在弗林特從2.5%增加到超過50%；在加里從16%增加到超過50%；在克利夫蘭從6%增加到50%。

2010年芝加哥和底特律的非季節性空置率

(數據：美國人口普查局。地圖由Adrienne McDonnell提供，感謝社區進步中心)2018年。林肯土地政策研究所。來自Alan Mallach的《隔壁的空房子：理解和減少美國的空置和超空置現象》。在一些城市，如芝加哥，超空置現象集中在特定社區。在巴爾的摩，空置率從1990年到2010年向城市中心外擴散。在底特律，超空置現象遍佈整個城市。

高空置率和超空置率對社區和城市產生了創傷性的影響。空置房屋降低了鄰近物業和整個社區的價值，如下圖所示的俄亥俄州揚斯敦所示。它們是毒品濫用、犯罪和暴力的滋生地。研究指出，空置物業的街區犯罪率是沒有空置物業的街區的兩倍。

空置給地方政府帶來了額外的警務、拆除建築物和維護空地的重大成本。在一些城市，拆除一棟房屋的費用可能超過20,000美元，而政府通常沒有後續處理該物業的計劃。更不用説被從税收中剔除的物業所帶來的收入損失。

2010年空置率與2014年俄亥俄州揚斯敦中位銷售價格之間的關係

(來源：空置率：美國人口普查局 / 銷售價格：Boxwood Means, PolicyMap, www.policymap.com)2018年。林肯土地政策研究所。來自艾倫·馬拉赫，《隔壁的空房子：理解和減少美國的空置和超空置現象》。根據研究，高空置率的社區很少能恢復。空置“首先是其他問題的症狀——集中貧困、經濟衰退和市場失靈，”研究指出。這意味着解決方案必須超越僅僅拆除廢棄建築。研究敦促地方政府使用諸如“點狀衰敗”徵用權、空置物業接管和土地銀行等工具，加快從一個業主到另一個業主的過渡。

為了防止空置現象的發生，城市還應尋求防止止贖，例如通過房屋修繕項目或物業税“斷路器”，為低收入購房者限制税收。可以為潛在的空置單元買家提供低成本或補貼的抵押貸款融資，以減輕購房障礙。空置地塊可以並且應該轉變為公園或社區花園。

最終，處理空置問題需要一種整體方法，解決城市犯罪和流離失所問題，創造更安全的社區，投資於當地學校和其他社區資產，創造更好的工作和就業途徑，並解決集中貧困的根本原因。説到底，美國的另一個住房危機是其不平衡的贏家通吃城市主義的產物，在這種城市主義中，超級城市和磁力城市中的小塊集中財富與集中劣勢形成鮮明對比，尤其是在老工業中心。