學生住房的商業前景將持續多久？ - 彭博社

倫敦，一個位於德克薩斯州大學城的學生住房綜合體。

來源：CLS Living艾薩克·西特和埃利奧特·塔米爾多年來一直在投資房地產，當他們偶然想到這個想法時。他們在2008年購買了幾棟布魯克林的公寓大樓，但在金融危機後，租賃單位變得困難。因此，他們決定在附近的懷科夫高地醫療中心發佈廣告，期望能租給醫生。結果，他們得到了醫學生。他們意識到，工作稀缺，很多人都在上學。西特記得當時想，“嘿，這是一門好生意，”即使在經濟低迷時。“這不僅有意義，而且我認為我們可以為此籌集資金。”

彭博社商業週刊為什麼服裝轉售平台如此難以盈利？莉娜·汗才剛剛開始（她希望如此）中國在太空領域正在追趕埃隆·馬斯克30萬美元的賓利大陸GT是一隻混合動力野獸，令人矚目如今，西特和塔米爾經營着Vesper Holdings LLC，這是美國最大的學生住房綜合體擁有者之一。如果你最近訪問過雅典（喬治亞州）或勞倫斯（堪薩斯州）等大學城，你可能見過他們的物業。他們的名字像是常春藤和格蘭梅西，旨在喚起精品酒店的感覺。許多地方都有游泳池、提供免費星巴克咖啡的學習區，以及“看起來像Equinox的健身房”——西特説，這些都是千禧一代真正想要的設施。這是一個有利可圖的細分市場。西特開玩笑説，業務面臨的少數危險之一是恢復徵兵。“這對大學生羣體來説將是個問題，”他説。他補充道，另一個危險是“過度建設”。

倫敦為居住在德克薩斯農工大學附近的學生提供服務。來源：CLS Living第二個危險可不是開玩笑。學生住房已成為熱門房地產交易。由於穩定、抗衰退的回報，機構投資者近年來紛紛打開錢包，在大學附近或校園內建設住房。太多資金流向了那些開發門檻低的學校項目，比如德克薩斯農工大學和俄克拉荷馬大學。那些地區的房東不得不提供折扣和贈品，以獲取——在行業術語中——“牀上的人頭”。一些物業正在破產，導致 支持開發的債券被降級。現在，學生住房的資深投資者表示，他們在下一步行動上變得謹慎，儘管資金仍在不斷湧入該行業。

截至七月，房地產基金經理為全球學生住房項目籌集了19億美元，與2017年全年籌集的金額相同，數據提供商 Preqin 表示。與此同時，現有物業組合的價格也在高漲。位於南卡羅來納州查爾斯頓的公寓和學生住房運營商 Greystar Real Estate Partners LLC 同意以 32億美元 收購上市競爭對手教育房地產信託公司。作為交易的一部分，Greystar宣佈將與 黑石集團 組建合資企業，以12億美元收購部分校外地點。新加坡房地產公司 Mapletree Investments Pte 最近也在搶購學生住房。

哈里森堡的哈里森，靠近詹姆斯·麥迪遜大學。來源：CLS Living隨着這些新資金追逐交易，投資者表示出現了兩種市場：一種是牀位過多，另一種是牀位過少。在供應緊張的學校——例如加州大學伯克利分校——房東“可以把地方點燃，人們仍然必須住在裏面，”在線學生住房列表服務LoftSmart Inc.的創始人兼首席執行官薩姆·伯恩斯坦説。但在相反的地方，例如密蘇里大學，房產所有者必須更加小心位置。“你看到的掙扎的東西是距離校園開車可達的，”伯恩斯坦説。

價格也很重要。近年來，配有俱樂部、平面電視和其他設施的豪華學生宿舍已成為嬌慣青年和一代人過度消費的象徵，這一代人為了上大學揹負了鉅額債務。但有跡象表明，這樣的奢侈品可能不再暢銷，因為學生（及其父母）變得更加註重成本。俄克拉荷馬大學在六月正在考慮是否給予學生“獎學金”，以便他們能夠負擔得起一棟由私人非營利機構擁有但由市政債券融資建造的掙扎中的豪華建築的租金。該開發項目設有“吹風吧和美容院，”騎行工作室和Lululemon商店。“如果任何類別的學生住房過剩，那就是每月1000美元的”物業，Sitt説。

德克薩斯州拉伯克的霍利為德克薩斯理工大學的學生提供住房。來源：CLS Living即使擁有理想的物業，學生住房開發商也面臨着其他行業所沒有的挑戰。首先，租户頻繁更換，這給房東帶來了不斷尋找新租户的壓力。羅伯特·布朗斯坦（Robert Bronstein），Scion Group LLC的總裁兼聯合創始人表示，這個過程就像是在出售郵輪票。“一旦你離開碼頭，如果你沒有賣出房間，你就不會賣出，”他説。在一年中，Scion的牀位週轉率達到70%，而搬出大多發生在一個週末。

與此同時，建築業主不想顯得過於絕望。“千禧一代很聰明，”凱恩·安德森房地產公司的首席執行官阿爾·拉比爾（Al Rabil）説，該公司自2002年以來一直在投資學生住房。“他們所重視的東西發生了巨大的變化，不再是發放飲料杯和星巴克禮品卡。”然後是混亂。“我們發現學生們有點髒，但他們並不具破壞性，”位於北卡羅來納州羅利的學生住房開發商Preiss Co.的首席運營官亞當·比爾利（Adam Byrley）説。“這不是動物屋。”

選擇良好物業並良好運作的房東表示，有一些更廣泛的趨勢對他們有利。根據美國教育部的預測，到2027年，本科大學入學人數預計將增長到約1740萬學生，比2016年增加3%。許多公立大學也希望利用私營市場來滿足學生的住房需求，以便將資源投入到其他優先事項中。喬治亞大學系統的一項最新提案將由一傢俬營公司在全州五所學校維護超過12,000個牀位。

儘管如此，分析師警告説，正在發生更廣泛的人口結構變化，這可能會影響需求——或者至少將需求集中在少數幾所旗艦學校周圍。美國最大的世代之一的千禧一代正在逐漸退出大學階段，CoStar投資組合戰略的董事總經理漢斯·諾德比説。“潮水正在退去，”他説。“這些孩子每天都在減少。”