聖荷西教師住房爭奪戰激烈展開 - 彭博社

聖克拉拉聯合學區在2001年為教師建造了70個經濟適用房單位。現在，聖荷西聯合學區希望從他們的例子中學習。馬爾西奧·何塞·桑切斯/AP泰勒·斯温森不想離開聖荷西。她不想離開她在聖荷西聯合學區培訓了三年的教師，也不想拋棄她支持了近十年的孩子，或者停止參加她從小就參加的市中心街頭節日。但與她在聖荷西的數百名同事一樣，她正在努力面對這樣一個現實：在住房緊張、生活成本高昂的北加州，以教師的薪水生活變得越來越不可能。一個接一個，他們開始離開。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服DNC懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽“我們並沒有把心放在其他地方，”斯温森説，“因為我們的心在這裏。”

她和她的丈夫很幸運：他們在市中心租了一套接近郵政編碼每月3100美元平均租金的兩居室公寓，她説，靠近她在2010年開始任教的聖荷西聯合學校，現在作為教師教練工作。她的許多同事每天早上從特雷西、斯托克頓和利弗莫爾等地開車到市中心，路程長達兩個小時。其他人則通過與多個室友同住來維持生計。但如果情況不改變，斯温森將被迫加入那些為了更實惠的氣候而離開該地區的低收入灣區居民的遷移潮。

聖荷西的房屋中位價格幾乎達到110萬美元，根據Zillow的數據，而中位租金幾乎為3500美元。對於教師和其他公共員工來説，這些費用也與教師工資停滯不前相伴隨。（聖荷西聯合學區新教師的基本工資大約為55000美元；平均小學和高中教師的收入接近71000美元。）

學校感受到了影響：根據副 superintendent Stephen McMahon 的説法，在聖荷西聯合學區大約1400名課堂教師中，每年有七分之一需要被替換。教師離開的最常見原因是生活成本。“這讓我們感到擔憂，”McMahon説。“我們希望我們的學生能有長期的教師。我們希望能夠幫助教師養活他們的家庭。”

在某種程度上，聖荷西與許多其他城市共享這個問題——去年每個州都出現了教師短缺。但硅谷的房價與教師工資之間的巨大差距使SJUSD官員考慮了一種不尋常的解決方案：他們希望為在學區內掙扎的教師建造可負擔的工作住房。

具體來説，聖荷西聯合學區正在考慮在其在聖克拉拉縣擁有的41個活躍學校場地中建設可負擔的租賃單位。這個計劃目前仍然更像是一個想法，而不是一個經過精細調整的提案，但九個場地被選為可行候選者，因為它們目前的入學人數不足或需要升級。這些學校不會完全關閉，但它們的原始建築可能會被拆除並重建，學生將被重新分配到其他地方。

但其中兩個候選場地，利蘭高中和佈雷特哈特中學，位於阿爾馬登谷，這是該縣最富裕的社區之一。許多社區成員對此計劃表示憤怒。

在學區於9月27日宣佈這九所學校的候選名單後不久，阿爾馬登谷居民格雷格·佈雷利發起了一份Change.org 請願書，以“拯救利蘭和佈雷特哈特”。（現在已有近6000個簽名。）請願書中寫道，居民們“心煩意亂且擔憂”教師住房的前景。“這顯然與社區的其他部分不相符，”佈雷利在接受當地福克斯頻道採訪時表示。（佈雷利沒有回應CityLab的評論請求。）根據*《水星新聞》*，最近一次討論該計劃的公眾會議“演變為憤怒的叫喊”。

在全國範圍內，倡導快速建設更多可負擔住房的支持者迅速抓住了 富裕房主領導的教師住房反對運動 的場面，作為 説明其可鄙性 的一種方式 灣區的NIMBY主義。從 支持發展的YIMBY視角來看，Braley在Change.org上留下的評論可能起到同樣的作用。

“在每個角落和縫隙中建房子並不是解決方案！”一位簽名者寫道。另一位評論道：“為了引入低收入住房而拆除兩個絕佳的社區學校簡直荒謬……這將顯著貶值該地區的房價。這並不是一個真正的考慮，對吧？”

還有一位補充道：“這樣做的話，‘可負擔住房’將會湧入（在醜陋的建築中填滿10層高）阿爾馬登谷。這項目是薄弱的開端，我認為。”

“我每天都在和你的孩子一起工作——你信任我在課堂上照顧你的學生，但我卻不夠好成為你的鄰居？”這種情緒在灣區社區中長期迴響，硅谷@家（Silicon Valley @ Home）可負擔住房倡導組織的執行董事Leslye Corsiglia表示。但最近這些聲音變得更響亮了。“我將其中一些歸因於當前國家層面的討論狀態，”她説。“過去，人們反對新開發時會説，‘哦，這會導致更多交通或影響我們的學校，’而現在你聽到人們説，‘我們不想要低收入人羣在這裏，因為他們沒有受過教育，這會影響我們的社區。’”

最近在附近的庫比蒂諾（平均房價：超過200萬美元）也提出了類似的反對意見，針對一個 將一個廢棄購物中心改造成2400個住房單元的計劃，其中一半將是可負擔的。“這意味着我們將有沒有受過教育的人住在庫比蒂諾，”一位社區成員 在一次會議上説。“我和許多其他居民擔心這會讓庫比蒂諾的現有居民感到不適，並將我們的城市分裂成兩半。”

庫比蒂諾的項目還是獲得了批准。但是，憤怒居民與歷史上限制性強的分區法的結合，成為了新住房建設的有效障礙，也給努力留住低收入工人的市領導帶來了重大頭痛。近年來，舊金山灣區出現了不尋常的外遷潮。2017年，離開該地區的人數達到了 十多年來的最高水平。這一外遷潮伴隨着幾乎相等且相反的高收入新移民湧入——根據加州大學伯克利分校和BuildZoom在十月發佈的一份 報告，這導致了該地區不平等現象的加劇。根據報告：

進出搬遷者之間的差異反映了該地區社會結構變化的強度。事實上，在所有大型美國都市中，灣區擁有最大的這種差異。令人擔憂的是，灣區人口流出的增加意味着該地區的性質正在比以往更快、更深刻地變化。

而且可能還有更多變化即將到來：根據商業支持的政策倡導組織灣區委員會的一項調查，46%的居民（來自不同職業）尚未離開去尋找更便宜的地方，他們想要離開。

這隻會讓像SJUSD的麥克馬洪這樣的學校官員的生活更加艱難。該學區每年已經失去大約200名教師，這在很大程度上是由於該地區高昂的房價。他曾希望這個解決問題的計劃會受到不同的反響：畢竟，這些低收入的新移民將成為自己孩子的老師，他們已經與家長密切而頻繁地互動，並且常常被譽為公共服務者。

“我們的教師很難聽到[抗議聲]，因為他們的反應是，‘我是每天和你的孩子一起工作的人——你信任我在我的課堂上教你的學生，但我卻不夠好成為你的鄰居？’”麥克馬洪説。“教師們覺得他們在為學生和社區家庭付出最好的努力，而感到不受歡迎是一件很困難的事情。”

“我為我們的老師感到尷尬，”聖荷西統一學區董事會主席蘇珊·埃倫伯格補充道。“為什麼任何人都不應該歡迎他們進入一個社區？”

反對該地區提案的羅伯特·布朗斯坦表示，這種對反對意見的描述並不公平。人們並不是不希望老師有負擔得起的住房——而是關於它將被安置在哪裏，以及現在那裏有什麼。

他在阿爾馬登谷住了50年，曾就讀於佈雷特·哈特和利蘭。他對這個想法的主要反對意見是，這可能對那些學校構成威脅，這些學校可能會被拆除並遷移到另一個地點。“物流、分區和計劃本身並沒有太多意義，”他説。

埃倫伯格和麥克馬洪堅持認為，沒有具體的建設或拆除計劃——這只是一個制定計劃的計劃。但學區提出的一個潛在情景是拆除利蘭和佈雷特·哈特學校，在阿爾馬登谷南部的一所小學旁邊重建它們，並在它們的舊場地上建設負擔得起的住房（主要是單户住宅風格）。那塊靠近小學的土地歸縣政府所有，而不是學區，因此埃倫伯格表示，他們會嘗試談判交換靠近科約特谷的較不適合的地塊。

“阿爾馬登谷，負面能量的來源，有這種感覺的歷史，‘不住在社區的學生被迫進入我們的學校。’”為了支付這筆費用，他們希望能夠獲得2016年聖克拉拉縣批准的 $9.5億住房債券 的一部分，稱為A號提案。該基金的大部分資金用於支持性住房項目，但另外2億美元則針對支持税收補貼的勞動力住房等創新公私合營項目。“我們開展這個項目的很大一部分原因是，縣和市都來找學區，詢問我們是否有興趣在我們的任何物業上建設教師住房，”埃倫伯格説。但尚不清楚A號提案能提供多少資金。他們還將尋求州和地方的負擔得起的住房措施的資金，以及開發商的支持。

布勞恩斯坦説：“這有很多‘如果’。”他説：“我的感覺是應該在聖荷西的更中心部分建造住房，利用他們已經擁有的學區土地，這樣他們就不必交換土地。”根據這一提議，學生運動員將不得不乘公交車回到 最近翻新的運動場；新的單户住宅將擠滿市中心；高速公路將堵塞。

但麥克馬洪反駁説，對這些細節的擔憂掩蓋了更根本的問題：“阿爾馬登谷，負面情緒的來源，有這種感覺的歷史：‘不住在這個社區的學生被迫進入我們的學校，’”他説。“他們使用的很多言辭和語氣與那些對話相似。他們使用諸如租户、8號區、低收入等術語。”

並非所有在候選名單上的學校所在社區都像阿爾馬登谷那樣反應消極。“發聲的人是富裕地區的人，”SV@Home的科爾西利亞説。她的家人住在塞爾瑪·奧林德小學附近，這也是SJUSD正在考慮的另一處物業。“在這裏沒有任何抗議，甚至在我的鄰里小組中，通常非常活躍。”

所以反對意見是“具有挑戰性的，”艾倫伯格説，但這也是為時已晚：艾倫伯格表示，尚未標記任何提議地點進行拆除。無論他們建造什麼，都將與鄰里的美學一致——這與他們可能設想的“1970年代的項目”相去甚遠，她補充道。

萊蘭高中和佈雷特哈特中學被考慮的主要原因是它們的1960年代建築是該地區最古老的建築之一。“通常，社區對新設施感到興奮——我想，如果我們宣佈將為威洛格倫高中建一所新高中，我可以想象阿爾馬登的家長會説，‘等等，我們的學校要老得多，我們需要一個新設施，’”艾倫堡説。“阿爾馬登社區所要求的是提前將它們從名單中移除。”

布勞恩斯坦同意，問題不在於新投資的可能性：而在於位置。“我認為人們會很樂意看到學校的改善，”他説。“但要在他們所在的地方進行，而不是建造全新的學校並拆除那些學校。”

這不是一個新問題，建議的解決方案也不是：近二十年前，聖克拉拉縣的另一個學區開始建設可負擔的教師住房。

千禧年初的硅谷面臨着許多與現在相同的問題。“當時的基本事實與今天相同：在灣區生活很昂貴，教師們在與他們教授的地區生活上掙扎，”聖克拉拉聯合學區的公共信息官詹妮弗·德里科説，她在該學區工作了近20年。五年內，流失率增加了300%；而為替代教師培訓的費用估計為5萬美元。

因此，在2001年，SCUSD建造了40個可負擔住房單位；2009年又增加了30個，全部分配給在該學區工作不到十年的教師，通過抽籤系統分配。在第一階段之後，學區發現，使用這一福利的教師的流失率降至未使用該福利的教師的三分之一以下。

該地區多年前停止了與住房相關的流失率跟蹤，但德里科表示，住房仍然始終保持在最大容量，教師通常會在他們有資格的七年內留任。這些單元沒有花費納税人的任何費用：它們是通過複雜的免税結構融資的。兩層和三層建築開發的租金範圍從每月1210美元到1905美元，稱為Casa del Maestro。“他們繼續覺得這是對教師的資產，”她談到該地區時説。“能夠住在他們工作的社區，並被同事和同行包圍。”

2015年，來自聖克拉拉聯合學區的一名幼兒園教師在Casa del Maestro綜合體內。馬爾西奧·何塞·桑切斯/APSJUSD正在尋找聖克拉拉模式成功的靈感和理由。但有一些重大差異。聖荷西的計劃可能更大：覆蓋超過Casa del Maestro所佔的3.5英畝，學校將有空間增加超過70個單元。而且，近20年後，需求更加迫切。計劃中的谷歌開發項目可能會為聖荷西市中心帶來20,000個高薪工作（和人員）。教師工資今天更低，福利增長不足以跟上。

這是一些阿爾馬登谷居民提出的另一個論點：不要拆除學校並建造低收入公寓——只需提高工資。“給老師足夠的工資讓他們生活，真是的，”一位評論者在佈雷利的請願書上寫道。“他們應該能夠支付賬單，而不必住在低收入住房中。”

但事情並沒有那麼簡單。聖荷西統一學區每年每個學生的撥款僅為11,700美元——比相鄰的公立學校低79%。SJUSD的助理校長內特·拉梅贊在Facebook消息中告訴CityLab：“如果我們想要有機會聘用和留住最優秀的人才，我們必須提供有競爭力的工資或住房。”他表示：“我認為如果工資問題無法得到適當解決，那麼住房將是下一個最佳選擇。”

拉梅贊講述了他在教學事業起步時如何維持生計，他説這涉及犧牲朋友、關係和閒暇時間，通過兼顧課程、教練和酒吧工作來實現。近十年後，他擁有一份薪水更高的行政職位，並在業餘時間管理租賃物業；他看到同事們在兼職並努力維持生計，正如他曾經所做的那樣。他支持SJUSD的計劃：“如果教育工作者能夠有一個實現美國夢的現實機會，”他寫道，“那就儘管去做吧！”

還有其他方法可以讓教師進入負擔得起的住房，而不必為他們實際建造住房。SJUSD考慮與 Landed 合作，這是一個為灣區教育工作者提供首付援助的地方組織，由慈善投資者資助。“作為一家公司，我們支持更多的供應，沒錯，”那裏的合作負責人尼基·洛伊説。“但我們需要解決方程式的兩邊。”全新的住房需要數年才能建成。Landed可以在幾周內為你提供覆蓋一半首付的貸款。沒有每月付款或累積利息：相反，當你出售房屋時，你最終會分享投資回報（或損失）。

本週，教師、家長、管理員和社區成員將再次聚集在另一個公開會議上討論計劃。他們可能會發生衝突，或者找到妥協。但斯文森説，似乎至少有一件事是大家一致同意的，她自己也是現在僱用她的聖荷西公立學校的產品：“學校，”她説，“是我們社區的核心，是我們鄰里的心臟。而教師是我們學校的核心。”

更正：該故事的先前版本錯誤地陳述了Landed提供的住房援助的性質。