密爾沃基的經濟適用房建設計劃遭到懷疑 - 彭博社

密爾沃基北區的一處空置房屋。雖然市中心的發展激增，但許多社區仍在與空置和投資不足作鬥爭。谷歌地圖密爾沃基阿曼尼聯合鄰里協會的主席芭芭拉·史密斯站在她北區的房子前，指着對面一處被忽視的雙家庭住宅，這是她房子旁邊三處廢棄房產之一。它的上層屋頂瓦片缺失，黃色外牆的邊緣捲曲，露出了下面的木板。外牆上有小洞，動物可以進出。“我稱它為小動物之家，”史密斯説。

小動物之家已經這樣有一段時間了：關於這處房產的投訴記錄可以追溯到20年前。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服DNC懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大城市僅使用公共交通的跨洲競賽在史密斯居住的53206區號，封閉的房屋、剝離外牆和雜草叢生的情況很常見。密爾沃基鄰里服務部表示，他們監測大約2500處空置和被忽視的房屋，但城市中空置房屋的總數要高得多。社區進步中心的高級研究員、林肯土地政策研究所最近關於空置房屋的報告的作者艾倫·馬拉赫表示，關於廢棄房屋的確切數字很難得出，但根據美國人口普查的“其他空置”房產數據估算，密爾沃基的廢棄房屋總數可能接近16000處。

這座城市還面臨着止贖和驅逐的問題，這在一定程度上得益於其在馬修·德斯蒙德的普利策獲獎書籍 被驅逐 中的明星角色，使得密爾沃基成為破碎住房項目的典型代表。

但自2004年上任以來，密爾沃基市長湯姆·巴雷特一直在努力扭轉這一遺產。今年2月，巴雷特宣佈了他的“十年一萬户”經濟適用房倡議。這是一個旨在擴大城市最近市中心建築熱潮的影響力和覆蓋面的努力：最近，城市為NBA的雄鹿隊開設了一座價值5.24億美元的體育館，建造了一座 價值4.5億美元的諾斯韋斯特互助保險公司的玻璃摩天大樓，並增加了近12,000個新的住宅單元。儘管這一開發浪潮可能重塑了城市的天際線，但對低收入居民的住房短缺幾乎沒有緩解。城市發展部門專員洛基·馬爾庫斯表示，這些新單元中只有760個是經濟適用房。

建築熱潮：2015年，建築起重機主導了密爾沃基的天際線。但經濟適用房並不是市中心開發的重點。卡莉·安特爾芬格/AP在許多其他城市，奢侈住房的繁榮並沒有轉化為緩解更實惠住房單位的頑固差距的進展。從 波士頓 到 拉斯維加斯，城市面臨着低收入居民租賃住房的嚴重短缺；實際上， 沒有一個州 擁有足夠的可負擔住房供應。而威斯康星州是最糟糕的之一，每100個極低收入租户僅有28個單位可用。在密爾沃基市，數字甚至低於州平均水平，僅為25個單位。

但是關於該市新計劃如何填補這一差距的細節進展緩慢。在6月27日的市議會社區和經濟發展委員會會議上，馬爾庫克稍微修正了市長的説法，表示更準確的説法是目標是創造10,000個住房“機會”。為了實現這一目標，該市的計劃並不新穎。主要是，它將繼續進行已經在做的事情：使用税收增量融資（TIF）和低收入住房税收抵免（LIHTC）等工具，並將這些資源與大約24個提供激勵措施的城市項目“疊加”，如廉價土地、税收減免和修繕補助。這——市政府希望——應該能夠創造新的住房，幫助人們留在他們已經居住的房屋中，或促進將市有物業出售給能夠修復並重新納入税收的開發商。

瑪莎·布朗，DCD副專員，表示在2007年，城市接管了79套因税收止贖而被沒收的房屋。在2016年，他們沒收了855套。在6月27日的會議上，DCD的重建經理瑪麗亞·普里奧萊塔告訴市議員，在住房崩潰的高峯期，城市每年有6000份銀行止贖申請，“大約70%的時間”被止贖的財產被出售給投資者。布朗表示，這一活動主要集中在北側的三個市議區，那裏威斯康星大學密爾沃基分校的研究人員稱貧困率接近50%。

馬爾庫描述這項1萬套房屋計劃既“雄心勃勃”又“可實現”。但密爾沃基的許多社區組織者對此持更為懷疑的態度。

即使是一處封閉的房屋也會使附近房產的價值降低20%阿曼尼多米尼加婦女中心的執行主任帕特里夏·羅傑斯姐妹認為，城市更傾向於支持大型商業開發商，而不是社區中的小型開發商，而這些開發商收取的租金（800美元的兩居室）對於社區中的許多人來説是遙不可及的。

丹內爾·克羅斯， 梅特卡夫公園社區橋樑的執行主任，希望城市通過給予開發商“他們需要的資金來幫助降低價格”來幫助開發商降低租金。她表示，市長的新計劃“如此不完善，以至於根本算不上一個計劃。”

如果這座城市想要成功，羅傑斯説，他們必須讓社區參與，並將解決種族正義和經濟平等作為優先事項。“這必須是城市的意圖，”她説。“而這從來都不是。”

雖然2008年的住房危機加劇了密爾沃基北側的止贖問題，但這些社區的問題可以追溯得更遠。關於芭芭拉·史密斯的動物屋的第一次投訴是20年前由鄰里服務部（DNS）記錄的；三處滋擾房屋中的第二處在1988年之前是業主自住，之後作為商業信託出售和轉售。第三處房屋在2008年金融危機期間進入了止贖和轉售的循環。

密爾沃基等城市面臨的問題之一——這些曾經的製造業城市在去工業化後經歷了嚴重的人口下降——是集中貧困的地區，即使在其他地區復甦時也未能改善。隨着受歡迎的社區在經濟衰退後重建，貧困地區則進一步落後，導致收入差距加大。根據馬拉赫的林肯研究所報告，這些地區的空置率也較高。總體而言，密爾沃基的空置率目前相對健康，為5%。但在北側的社區中，這一比例要高得多；在那裏，十分之一的人口普查區接近20%的非租賃單位空置率，這就是馬拉赫所稱的超空置。

這種情況在密歇根州的城市，如底特律、弗林特和印第安納州的加里，甚至更糟，約有50%的普查區面臨着超空置的問題。這是一個惡化過程的最終結果，當住房市場需求下降時，空置房屋的正常週轉減緩，使得投資者能夠“搶先”於房主獲得這些房產。馬拉赫説，這些投資者“想賺錢”，而且一段時間內確實如此，但他們也推動了鄰里惡化的過程，因為越來越多的房產陷入失修。那些有選擇的人會搬走；這個社區很快只剩下少數被困的房主。在這些地區，馬拉赫表示，“住房市場基本上已經停止運作。”

馬拉赫解釋説，如果房屋的市場價值上升，購房者對該社區產生興趣，這個循環隨時都可能被打破。為了幫助遏制超空置，馬拉赫表示，城市應該集中精力使社區對業主居住者具有吸引力。他説，針對開發商的低收入住房税收抵免並不一定是解決方案。“LIHTC行業有很多錢，”馬拉赫説。“問題在於，它並沒有真正改善社區。”

而且，推動一個街區進入超空置狀態並不需要太多：來自費城和克利夫蘭的研究表明，即使是一個封閉的房屋也能使附近房產的價值降低20%，從而引發一個致命的價值下跌循環。

對於克羅斯和其他社區組織者來説，這個社區需要的是一種更全面的方法，關注就業、教育和健康，而不僅僅是住房財務。社區居民有興趣開發合作住房和土地贈款，以便給予社區對封閉房屋和空置地塊的一定權力。

她指出一個城市項目，允許房主以一美元購買鄰近房屋的空地。從表面上看，這似乎是個好主意，但她解釋説，這並沒有解決一個核心問題。“我們正在失去我們的密度，”她説。這就是交通系統在決定是否增加一個停靠點時所考慮的，以及企業在選擇地點時所考慮的。一個整體的方法將幫助他們識別“一個事物如何修復另一個事物。”如果城市能與他們更緊密地合作，“這些問題就會浮現出來。”

“我們是我們社區的專家，”克羅斯説。“如果城市對社區和社區組織者有任何信心，他們就會支持我們的努力。”

即使城市確實修繕並出租社區中的房屋，史密斯説，它們仍然給社區帶來了問題。她指出了一些散佈的項目，這些項目已經被翻新：在翻新的房屋中，開發商拆除了房屋的前廊，並將主要入口移到了後面。居民現在在小巷裏停車，從後院進入，根本看不到鄰居。這消除了社區房屋的一個關鍵特徵——居民可以喝咖啡、與鄰居聊天並留意進出的人。

“他們是倒退的，”史密斯説。

這實際上是一個相當好的隱喻，説明在這個郵政編碼區域事情往往是如何進行的。“53206被忽視已經很久了，”史密斯説。如果城市想要幫助恢復這個社區，使其成為人們想要居住的地方，就需要做更多。“我不知道‘可展示’是否是正確的詞。但城市需要做得更好。”