商業租金管制能拯救紐約的商店嗎？ - 彭博社

布魯克林的一家商店關門了，像紐約市的其他區一樣，面臨着一波空置店面的潮流，因為不斷上漲的租金擠壓了小型企業。布倫丹·麥克德米德/路透社2018年紐約市的故事是一個空置店面的故事：幾乎每週，另一家長期經營的商店或餐館宣佈關門，經過多年的經營——如果不是幾十年。 （最新的補充：備受喜愛的35年曆史的德克薩斯墨西哥餐廳Tortilla Flats，位於西村。）在我居住的皇后區阿斯托里亞，斯坦威街是一條零售街區，現在正在進行以行人優先的改進，以吸引遊客，因為空置太多。當新租户搬進來時，他們的名字往往是星巴克。或者富國銀行。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的公寓如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽繁榮的大蘋果已成為“資本主義悖論”，正如大西洋月刊的德里克·湯普森最近所寫——一個“富裕的鬼城”。隨着其獨特的零售商和餐館轉變為指甲沙龍、連鎖店和銀行分行的單調，城市正變成“美國郊區的高密度仿像”。幾項研究表明，曼哈頓20%的店面處於空置狀態——集中在該區最繁忙的地區，商業租金飆升。這一令人擔憂的趨勢——在曼哈頓之外也存在——引發了一個問題：當一個城市變得過於昂貴，以至於無法提供人們在城市中尋找的基本要素時，會發生什麼？

這對紐約市來説幾乎不是一個新問題。隨着犯罪減少，富裕的新來者到來，房地產投機加劇，城市更新重塑了社區，這一波潮流在許多年中湧現。而幾十年來，當地立法者提供的答案是： 小企業就業生存法案（SBJSA），該法案將迫使房東談判租金上漲。批評者基本上認為，這是一種對企業的租金控制形式。

現在，這項自科赫市長任內以來一直在市政廳浮動的立法再次被提上議程。該法案的命運在其他城市受到密切關注，這些城市也在經歷着零售空置問題的不同變種，因為實體店在亞馬遜和電子商務的崛起下苦苦掙扎。

SBJSA於1986年首次提出，旨在阻止房東將租金翻倍或翻四倍，關閉那些無法支付的家庭經營商户。（例如：位於蘇荷的獨立書店麥克納利·傑克遜將搬遷，因為其房東剛剛 要求今年增加50萬美元的租金。）SBJSA將在租約到期時規範小企業與房東之間的租金談判。這項有爭議的法案在其漫長的歷史中在市議會舉行了總共12次聽證會，最近的一次是在本週一。這是自2009年以來的第一次聽證會；當時，該法案有足夠的票數，但由於 法律問題而未能進入表決。

當 我在2015年首次撰寫關於SBJSA的文章時，法案的支持者們因市長比爾·德布拉西奧的當選而振奮，他的競選強調了遏制收入不平等，並在擔任市議會成員時支持該法案。那時，該法案有19位共同發起人，但缺少了一位關鍵人物的支持：市議會發言人梅麗莎·馬克-維維裏託。最終，她將該法案擱置，破壞了其在她任期內成功的機會。

快進到2018年。該法案的共同發起人數現在已上升至30位，新任市議會發言人科裏·約翰遜負責召集週一的聽證會。“如果我們想保持城市的現狀，這必須是我們的首要任務之一，”約翰遜在開始時説道。“如果這不是優先事項，我們將失去社區的活力，紐約將開始看起來更像其他城市。單調。千篇一律。無聊。”

在外面，兩組對立的支持者聚集在市政廳的台階上。一羣穿着西裝的人戴着寫有“投票反對商業租金管制”的亮藍色帽子，與一羣持有“拯救小企業，拯救紐約靈魂”標語的SBJSA倡導者對峙。當藍色帽子在旁觀看時，由哥倫比亞大學歷史學家大衞·艾森巴赫領導的一系列倡導者和小企業主發表了演講，他領導着倡導組織SBJSA的朋友們。“這不是關於税收；這不是關於亞馬遜，”艾森巴赫説。“這關乎租金。”

商業租金管制的反對者在紐約市政廳抗議。約翰·蘇里科/城市實驗室自該法案構思以來，它一直受到紐約房地產委員會的反對，這是紐約最強大的房地產利益和開發商協會。這一點沒有改變。“這項法案將扼殺就業，扼殺創造力，並確保紐約市零售業的同質化，”證詞 紐約房地產委員會主席約翰·班克斯在週一表示。“30年前它就存在嚴重缺陷，今天依然如此。該法案確保的唯一生存就是持續的空置。”

反對SBJSA的關鍵論點是，商業租金管制會使房東失去對物業投資和尋找合適租户的動力。但這很大程度上取決於對該法案實際內容的解釋，其中包括在租約到期時允許租户進行10年的續租，以及在雙方對租金上漲意見不合時選擇仲裁。支持者表示，該法案僅僅設定了房東可以和不能做的界限。

“這不是關於租金管制，”上曼哈頓的市議員伊達尼斯·羅德里格斯説，他是該法案的發起人。“這是關於能夠建立一個公平的過程，以便當地小企業和物業所有者能夠生存。”

羅德里格斯列出了一些統計數據：在紐約市的220,000家小企業中，89% 的企業創造的就業崗位少於20個，而這些崗位目前正在推動城市的就業增長。（起草該法案的小企業大會表示，紐約每月損失 1,200家小企業。）

但是德布拉西奧政府似乎並不信服。在聽證會上，城市小企業服務專員格雷格·比肖表達了政府對該法案的擔憂。他批評的關鍵詞是“意外後果”。人們擔心，一項出於良好意圖的法律最終可能會傷害小企業。

比肖舉例説，仲裁就是一個例子。“在仲裁中，雙方都需要提供數據和文件以確定公平的租賃條款，”他作證説。“然而，仲裁往往偏向於能夠提供更多資源和信息的一方。因此，像房東和跨國公司這樣資源更豐富的較大方可能會在這一機制中佔據上風，這可能無法為小型商業租户帶來預期的好處。”

“我認為這項法案不應該將WeWork與雜貨店視為同等對待。而目前它正是這樣做的。”此外，比肖表示，該法案不會保護按月支付和現金支付的小企業，主要是移民擁有的商店，如鄰里雜貨店或較小的獨立餐館。“這項立法可能會使這些企業更困難——在證詞中使用了斜體——”以確保租賃，因為房東可能不太願意簽署租賃以避免潛在的仲裁成本，”比肖補充道。

當委員會成員反覆詢問城市在防止空置擴散方面所做的努力時，比肖提到了像Chamber On-the-Go這樣的舉措，在那裏， canvassers 向企業主提供服務，以及新推出的商業租賃援助計劃，該計劃為面臨租賃問題的小企業提供無償法律代表。他辯稱，未來政府將開放一個店面登記處，以收集空置數據，並考慮徵收空置税。（政府過去曾考慮過對廢棄地塊採取類似措施。）

主教在對SBJSA的擔憂中並不孤單。曼哈頓區區長蓋爾·布魯爾在擔任市議會成員時，在她位於上西區的選區內實施了該法案的更微觀版本，她證實當前立法對“小企業”的定義也適用於大賣場。左傾的住房和法律權利組織，如城市正義中心和鄰里與住房發展協會，也反對該法案，呼應了政府對仲裁的擔憂。

市議會發言人約翰遜也對小企業的模糊定義感到擔憂。“我認為這項法案不應該將WeWork與雜貨店視為同等對待。而這正是該法案目前所做的，”他説。“我今天不是來幫助高盛的。”

約翰遜表示，SBJSA必須在提交全體市議會投票之前進行修訂。目前，該法案處於法律灰色地帶，市議會正在理清法律和後勤細節。接下來，市議會委員會將審查該法案，進行修改，然後在發言人批准後，將SBJSA提交全體投票。如果通過，所有目光將集中在市長身上——他的擔憂與主教的觀點一致——要麼否決，要麼簽署該法案。

如果後者發生，這將成為城市在應對可負擔性和亞馬遜時代零售短缺方面的重要里程碑。正如CityLab所報道，雖然其他市政當局採取了一系列措施來支持小企業，但SBJSA是美國唯一直接針對飛漲租金的法案。

當我離開會議室時，我遇到了許多反對該法案的人之一，他們戴着藍色帽子。我問他從哪裏得到的。“一個拿着公文包的人在發放這些，”他説。

他説他是一位房東，在紐約有多處房產。（他拒絕透露自己的名字。）雖然他在這裏是為了表達對該法案的反對，但他也指出，這可能為他創造一個有利的漏洞，迫使沒有租約的“壞”租户簽署租約。

我問他對小企業的消失正在扼殺紐約市靈魂的論點有什麼看法，以及連鎖藥店和昂貴的沙拉店需要被制止。他猶豫了一下。“聽着……如果房東想要一個能支付更多租金的租户，”他説，“那麼他們為什麼不應該被允許賺點錢呢？”