柏林可以在哪裏建設所需的經濟適用房？ - 彭博社

法布里齊奧·本施/路透社現在，柏林正面臨許多城市都會認同的困境：它迫切需要新的住房以滿足需求並維持一定的可負擔性。然而，與許多其他城市不同，柏林正在努力爭取這些住房。

上週，市政府承諾在2030年前建設近 200,000套新住房，其中50%將保留用於可負擔租金。這是一個必要且令人印象深刻的推動，但它很快就面臨一個根本性的問題：這些住房都放在哪裏呢？

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主黨全國委員會的懷疑者納粹掩體的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨大陸競賽答案大致分為兩類。該市有大量的棕地和其他可用於填充開發的空間。如果願意擴展其足跡並侵佔保留給自然的土地，它周圍還有一圈綠地。

最終，只有一個選項獲勝的可能性不大——需求實在太大。但決定優先開發哪個空間已將城市的綠地和棕地變成了未來城市形態的戰場，而市政府發現自己處於爭論的雙方。

柏林對新住房的需求是不可否認的。去年，41,000人遷入這座城市，使其人口超過370萬居民。到2030年，這個數字預計將達到400萬。部分由於房地產投機，去年該市的平均租金上漲了6%，仍然落後於土地購買成本，後者上漲了13.6%。為了在不將租金推高遠超通貨膨脹的情況下管理這一增長，這座城市到2030年需要114,000套新住房。它還需要額外的77,000套（使總數達到194,000套新住房）來彌補近年來住房完工的積壓。

為這些住房尋找空間並不容易，儘管柏林在建成區確實有一些空間。由於這座城市的歷史，20世紀初期經歷了瘋狂但不均衡的發展，隨後又遭受了大規模的空襲和政治分裂，柏林的佈局呈現出棋盤狀和多中心化，許多地方出現了未開發土地的縫隙和斑點。與此同時，城市邊緣則呈現出鋸齒狀，住宅區和工業區交錯着偶爾剩餘的玉米地或雜草叢生的草地，仍在其官方邊界內。

這些空間現在正在被填補。一個在前鐵路土地上建造的新社區將容納6000名居民，例如，就在城市的主要火車站後面，步行到勃蘭登堡門僅需10到15分鐘。還有2000個正在城市東北部一個長期閒置的貨場上建設。這些棕地有很大的潛力——尤其是一個郊區島嶼，曾是一個電纜工廠的所在地，擁有一個潛在美麗的運河邊環境。規劃者們還在嘗試一些策略，比如在現有住房項目上增加樓層，甚至已經批准在內城區的教堂墓地上建設新住宅。

在這些地點獲得建設批准通常是一個激烈爭奪的過程。目前，幾個密集化項目正受到當地居民的抵制，他們擔心自己的家會被高樓遮陰或失去共享綠地。

鑑於對住房的迫切需求，這可能令人沮喪，但這種抵制是可以理解的。柏林的老公寓曾因狹窄、陰暗的院子而聲名不佳。壞名聲。雖然城市更新恢復了這些建築的聲譽，但許多在城市紮根的人擔心陰影會使他們回到一個字面上的黑暗時代。

即使是開發空地的計劃也可能存在缺陷。當城市計劃在前機場和當前公園 Tempelhof 建造新住房時，一項全市公投 拒絕了該計劃——考慮到提供的可負擔住房太少以補償公園土地的損失，這可以説是正確的決定。

即使為重新開發這些地點而進行無數鬥爭也不足以找到20萬個新家的空間。柏林現在正在尋找其邊界內剩餘的土地來彌補缺口。其中一些綠地項目，例如在 Buckow南部的田地上建造 900個新家 的計劃已經通過。然而，其他項目仍在進行中。

一個關鍵戰場是位於城市東北部的70公頃（173英畝）農田，稱為伊麗莎白-奧厄。柏林的中左翼社會民主黨（SPD），是城市聯合政府的主要派系，希望在該地點建設一個全新的社區。然而，柏林的綠黨，作為聯合政府的小夥伴，堅決主張該地區應保留為農田。考慮到該地點毗鄰1998年創建的城市邊緣 國家公園，他們理想中希望看到這裏有供柏林人尋求新鮮空氣的步道。

目前，綠黨佔據上風。他們與SPD的聯合協議中寫明不開發該地點的條款。這項協議僅持續到2021年，在此期間，綠黨面臨來自更右傾媒體的尖鋭批評，他們公開質疑綠黨到底在 吸食什麼。

鑑於對棕地和綠地開發的抵制，柏林能夠完成任何建築工程似乎都很了不起。然而，公眾對建築計劃的支持仍然廣泛。即使是反開發運動，往往也採取一種NIMBY式的立場，不是反對開發本身，而是反對使用特定的不當選址。該市能夠獲得這種支持，主要得益於其政策的基石：承諾將50%的新住房保持在可負擔範圍內。

在柏林，這種住房（稱為社會住房或“社會公寓”）指的是由建築公司建造的住房，這些公司從國家獲得投資資金。他們在完成後僅返還貸款的25%，以換取承諾提供低租金。這些住房中有80%將分配給低收入人羣，租金為每平方米6.50歐元。為了增加城市有限的中等收入住房存量，另外20%將以每平方米8歐元出租，作為回報，獲得較低的國家建設補貼，以便允許收取更高的租金。

這個較便宜的租金意味着一個假設的小型30平方米的單間公寓每月大約需要195歐元（即323平方英尺，223美元每月），而一個45平方米的一居室公寓的租金在293歐元到400歐元之間（484平方英尺，335美元每月）。這遠低於私人市場的租金，在這個城市，平均每平方米租金為9歐元，但新合同通常要高得多。

即使是這些可負擔住房的建設也可以引發緊張，因為一些地區擔心新增加的低收入居民密集集中可能會帶來社會問題。然而，強調以社區為導向的發展確實在很大程度上緩解了城市的緊張局勢，併為建設鋪平了道路。

一些居民可能會覺得他們的地區不適合新住房的建設，而其他人可能會抵制田野變成房屋的景觀。然而，柏林在新一輪住房推動中保留的感覺是，這座城市正在擴展，以使其更宜居，而不僅僅是為了從每一平方英尺中榨取利潤。