為了對抗驅逐（及其費用），租户需要律師 - 彭博社

在俄亥俄州辛辛那提市的一處房屋上的止贖通知，該市是美國最高驅逐率的城市之一。約翰·索默斯二世/路透社房東-租户法庭是一個臭名昭著的惡劣場所。例如，在紐約，住房法庭已成為房東的工具，試圖驅逐受租金控制的租户。在費城，每14名租户中就有一名每年面臨驅逐，而這些鬥爭在住房法庭上展開。

這些法律鬥爭對城市來説成本高昂，並且對那些不總是瞭解法律和程序的租户來説常常令人困惑，他們努力跟上術語。低收入租户尤其面臨困難，因為他們負擔不起律師費用。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服了民主國家大會的懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲際競賽但由諮詢公司Stout編制的新研究，以及費城律師協會的委託，可能會在改變這一現狀方面取得進展。該報告探討了為面臨驅逐的低收入租户提供城市資助律師的成本和收益。2017年，費城開始了一項試點計劃，為特定郵政編碼的低收入租户提供這些服務。

“使用我們法律服務的人往往是重複客户。”

“在過去一年半的時間裏，我們看到城市在住房和驅逐問題上的意識和投資有了重大改善，”代表費城低收入租户的律師拉希達·菲利普斯説。

研究結果非常顯著：通過投資不到400萬美元為面臨驅逐的低收入租户提供普遍的法律諮詢，報告估計城市每年可以節省4520萬美元，因為這將大幅減少痛苦地擾亂被驅逐租户生活的驅逐事件。

擾亂性驅逐在許多方面給城市帶來了成本：它產生了與無家可歸兒童相關的教育、青少年司法和福利成本；因擾亂性驅逐而失去工作的租户的社會服務成本；與更大無家可歸人口相關的執法和監禁成本；以及無家可歸服務的成本。

但對租户來説，成本甚至更高。被驅逐的租户往往會遭受信用評分的巨大損失，這影響他們再次租房的能力，他們可能會失去補貼住房券。此外，經歷驅逐的兒童往往會失去大量上學時間，或在學年中途轉學。而在一些驅逐水平最高的社區，驅逐導致了社區的不穩定。

根據報告，只有5%的有律師的租户實際上因驅逐程序而被驅逐。但在那些沒有律師的租户中，這一數字飆升至驚人的78%。這就是給城市預算帶來壓力的原因。報告中提到：

防止租户因驅逐而經歷流離失所或干擾導致的後果包括：減少庇護所費用、醫院費用（急診室和住院）、心理健康費用、青少年犯罪以及驅逐案件的數量。

然後還有法院的費用。“使用我們法律服務的人往往是重複客户，”菲利普斯説。“有律師可以讓我們提前審視問題，並努力減少可能使人再次回到法庭的障礙。”

這是為面臨驅逐的低收入租户提供普遍法律代表的方式之一，這可以幫助降低成本。如果更少的案件甚至進入法庭，法院就能節省資金。

費城距離將其試點項目轉變為所有租户可用的服務還有很長的路要走。但報告將有所幫助，菲利普斯説。“斯圖特報告將大大有助於證明這一需求，但這是一項在沒有前期結果的情況下進行的重大投資，”她説。

費城的倡導者確實有一個例子可以借鑑。在2017年8月，紐約市成為全國第一個為低收入租户提供普遍法律代表的城市。一個五年的試點項目使其服務的郵政編碼的驅逐率減少了近30%，圍繞這一項目的活動導致了地方法第137號的通過。

“全國範圍內有一個普遍的運動，旨在為低收入個人提供各種領域的法律服務，”律師伊桑·福戈爾説，他在斯圖特和費城法律援助項目之間工作以創建該報告。憲法在所有刑事訴訟中確立了獲得律師的權利，活動人士長期以來一直尋求將這些保護擴展到住房法庭、家庭法庭等重要民事領域。

在費城，他們已經在路上了。菲利普斯指出，一個支持的市議會和市長在2017年成立了一個防止驅逐的工作組。挑戰將是快速有效地擴大試點項目，以服務更多人。福戈爾對此持樂觀態度。

“我認為不應該有障礙。需要解決一些後勤問題，但我認為這份報告是如此支持，”他説。“我希望我是對的。”