紐約低公寓週轉率阻礙了可負擔性 - 彭博社

斯圖維森特鎮和彼得庫珀村在曼哈頓仍然有租金穩定的公寓。1947年開業，其最初使命是為歸國的退伍軍人提供負擔得起的住房。瑪麗·阿爾塔費爾/AP我們習慣通過一些熟悉的數據點來評估城市的住房健康狀況：空置率、新建築許可證、可負擔性。但還有另一個被低估的指標，它解釋了許多關於城市住房市場的事情，特別是提供了對困擾美國一些最繁榮城市（尤其是紐約）持續住房“危機”的洞察。我們稱之為流動性。你也可以稱之為週轉率——一個家庭搬出和一個新家庭搬入的速度。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服DNC懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的 cortiços 如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲際比賽乍一看，高流動率似乎並不是一個積極的信號。穩定的社區和在社區中紮根深厚的家庭在許多方面是可取的。但當太多居民長時間留在原地時，問題就會出現。首先，住房可能被低效利用——這對潛在的新來者構成了問題。紐約市龐大的公共住房系統有如此長的等待名單的原因之一是——HUD數據顯示，申請人平均需要99個月才能獲得公寓——其估計的“超居住”率為25%。這些主要是孩子已經搬出的老年居民，獨自住在多卧室的單元中。

紐約的110萬租金管制公寓同樣如此，根據 紐約大學的一份報告 “在2011年，約23%的穩定單位家庭在該單位居住了20年或更長時間，而市場價單位的家庭只有7%。” 就像在公共住房中，沒有 downsizing 動力的空巢老人阻礙了新來者。在像紐約這樣的城市，長期以來一直吸引年輕和有才華的人，這些新來者可能不得不與兩個或更多室友一起住，像宿舍一樣，或者放棄並返回克利夫蘭（沒有不尊重的意思；那是我的家鄉）。

我們不必僅僅通過間接指標來猜測流動率。 美國社區調查 定期詢問家庭是否在過去一年內搬入單位，並報告這些回應的三年平均值。事實證明，美國主要城市之間的流動率差異很大。紐約確實擁有最低的流動率：大蘋果的住房週轉速度幾乎是達拉斯或亞特蘭大的兩倍。

城市應該採取什麼措施來確保住房的穩定週轉？他們可以從不復制紐約開始。租金管制、沒有時間限制的公共住房和低住宅物業税（相對於高商業税）都抑制了流動性。（郊區的空巢老人通常在物業税上漲而收入保持不變時決定搬家。）在其他地方，正如我在 聖荷西 中寫的，分區限制了滿足需求所需的新建：聖荷西的大部分地區被劃為單户住宅，城市的大部分地區完全禁止任何開發。

更多適合建築的分區並不意味着在低層社區中建造高層建築；它同樣可以使兩到四個單元的自住型建築得以實現，這些建築歷史上一直是工薪階層家庭向上流動的階梯。在波士頓，這座與紐約相比流動率相對較高的城市，最典型的住房類型是新英格蘭的“三層樓，”通常由一層的業主居住，其他樓層則是租客，幫助支付抵押貸款。如果業主能夠隨着時間的推移節省開支，然後將單元轉讓給其中一位租客，而這位租客又學會了遵循良好的榜樣，這就很有意義。早在1907年，波士頓的先鋒社會學家羅伯特·伍茲和阿爾伯特·肯尼迪就稱讚這種住房是他們所稱的“新興區”的基礎，旨在幫助有抱負的貧困者。目前，明尼阿波利斯的官員們 正在推動這種小型多户建築在單户住宅區的增加。他們值得支持——但卻遭遇了反對鄰里主義。

在流動率較低的城市，如紐約，住房市場的特點是居民一旦獲得他們認為的好交易，就會有充分的動力去堅持。正如紐約的住房搜索網站 nakedapartments.com 所説：“租金穩定的公寓非常普遍，但幾乎不可能找到，因為一旦你獲得了租金穩定的公寓，你就不會離開它……由於租金穩定的公寓價格較低……可以理解為什麼租客不願意離開它們……租金穩定市場的有限流動性對所有其他公寓施加了更大的價格壓力。”

來源：美國社區調查麥迪遜·麥克維/城市實驗室換句話説：穩定化為那些幸運地贏得音樂椅遊戲的人鎖定了勝利，在這個遊戲中，音樂停止了，但不會再次開始。值得注意的是，紐約市的流動率實際上已經顯著下降，從2011年的11.43%降至最近報告的僅7.9%。

討論住房流動性可以推導出一個更大的觀點。為了繁榮，城市，尤其是老城市，必須對土地和建築的新用途友好。當舊的工業建築成為新創公司的家，當前公共住房地點成為亞馬遜中心的家，當廢棄的火車高架橋變成空中公園——這些都是活城市的標誌。正如簡·雅各布斯所寫，新想法需要舊建築。相反的情況可以稱為凍結城市——在這裏，住房被指定為“永久可負擔”，分區被鎖定在以前的時代，公共住房是不可侵犯的——即使其土地可以以更高更好的方式使用，從而為低收入者創造就業機會。

當然，擁抱流動性和變化並不意味着租户應該沒有免於驅逐的保護，或者歷史建築或地區應該被無腦地掃除。但如果城市希望避免和解決住房危機，它們必須抵制那些無意中但無疑地阻礙流動的法規。換句話説，加州的全州公投提案在11月被否決，這意味着可能會將租金控制擴展到其他城市和新住房，這無疑是個好消息。

紐約市擁有比任何其他美國城市更多的公共、租金管制和其他補貼住房，無論是絕對數量還是佔其整體住房的百分比，然而它卻面臨着長期的住房負擔危機。它不需要再建造更多相同的住房，而是需要將其存量從冰箱中取出。