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黃曉婷與上海極臻貿易有限公司、梁軍等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書發佈日期：2017-10-20上海市長寧區人民法院民 事 判 決 書（2017）滬0105民初13403號原告：黃曉婷，女，1992年3月4日出生，漢族，住上海市浦東新區。

委託訴訟代理人：江溢斐，廣東楚晴律師事務所律師。

委託訴訟代理人：謝遵振，上海市白玉蘭律師事務所律師。

被告：梁軍，女，1950年3月25日出生，漢族，住上海市長寧區。

被告：謝達豐，男，1953年12月4日出生，漢族，住上海市長寧區。

被告：上海極臻貿易有限公司，住所地上海市奉賢區。

法定代表人：鄭某，董事長。

三被告共同委託訴訟代理人：饒舜天，上海瑞盛律師事務所律師。

原告黃曉婷與被告梁軍、謝達豐、上海極臻貿易有限公司(以下簡稱極臻公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院於2017年6月20日立案後，依法適用簡易程序，於2017年7月12日組織原、被告進行證據交換，於2017年7月27日、8月10日公開開庭審理了本案。原告黃曉婷的委託訴訟代理人謝遵振，被告梁軍及其與被告謝達豐、極臻公司的共同委託訴訟代理人饒舜天到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告黃曉婷向本院提出訴訟請求：1.確認被告梁軍、謝達豐將上海市長寧區利西路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訟房屋)轉讓給被告極臻公司的買賣合同無效，被告極臻公司協助被告梁軍、謝達豐辦理過户手續，將涉訟房屋過户至被告梁軍、謝達豐名下；2.被告極臻公司辦理涉訟房屋註銷抵押登記；3.被告梁軍、謝達豐、極臻公司賠償原告因無法申請訴訟保全而導致的損失20萬元。事實和理由：2016年7月20日，原告與被告梁軍、謝達豐簽訂《房地產買賣合同》，以620萬元的價格購買涉訟房屋。同日，原告向被告梁軍、謝達豐支付定金5萬元。此後，因樓市上漲，涉訟房屋的價格亦翻倍上漲，被告梁軍、謝達豐不願再將涉訟房屋出售給原告，多次要求與原告解除買賣合同，原告未同意。被告梁軍、謝達豐遂惡意將涉訟房屋轉移至被告極臻公司名下。根據原告核實，被告梁軍、謝達豐系被告極臻公司股東，持有該公司50%股權，且在轉讓涉訟房屋的過程中並未支付對價。因被告梁軍、謝達豐為了達到繼續保留涉訟房屋的目的而與被告極臻公司惡意串通，將該房屋登記至被告極臻公司名下，導致原告無法在另案中就該房屋提出財產保全的申請而遭受損失，故提起本案訴訟。

被告梁軍、謝達豐、極臻公司辯稱，三被告之間的房屋買賣合同是真實的，原來是想通過股權轉讓方式達到轉讓涉訟房屋、減少税費的目的，但發現手續更加繁瑣，税費也沒有減少，故最終仍通過買賣的方式轉讓涉訟房屋。從事實看，極臻公司成立於2014年，被告梁軍、謝達豐與原告於2016年7月20日簽訂買賣合同，至2017年1月才成為被告極臻公司股東，該公司也已通過案外人向被告梁軍、謝達豐支付了部分購房款，足以證明三被告之間不存在惡意串通。因被告極臻公司還有部分購房款未支付，故被告梁軍、謝達豐目前仍為該公司股東。此外，原告沒有付款能力，卻在短期內與包括被告梁軍、謝達豐在內的多名房屋出售人簽訂房屋買賣合同，在合同中均約定付款期限為600天，顯然與購房政策不符。由此可見，購房不是原告真正的目的，原告是通過支付小額錢款來謀取不正當利益。綜上，不同意原告的訴訟請求。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對《房地產買賣合同》及《補充協議》、收條、上海市不動產登記信息、《上海市房地產買賣合同》、被告極臻公司的工商登記信息、案外人上海吉傑房地產經紀有限公司的工商登記信息、帳户明細，證人龐某某、鄭某、黃1、倪某某的證言等證據，本院予以確認並在卷佐證。

根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

涉訟房屋的權利人原為被告梁軍、謝達豐，建築面積200.40平方米。

2016年7月20日，原告與被告梁軍簽署編號為XXXXXXX的《房地產買賣合同》，該合同約定：買方為原告，賣方為被告梁軍、謝達豐，交易的房地產為涉訟房屋，轉讓成交價為620萬元。買方同意在本合同生效之日起2日內向賣方支付定金60萬元，在合同生效後2日內再向賣方支付定金55萬元。買方須將首期款(不含定金)於2016年8月6日前支付至指定監管銀行的監管帳號或其它第三方的監管帳號中，買方所付的首期款為轉讓成交價減去定金後的樓款中非由銀行承諾以貸款形式支付之樓款。買方於2016年8月8日之前向按揭銀行提交按揭貸款申請的相關資料，並配合銀行進行貸款調查、審查及審批等手續……。如買方未按照本合同約定的期限履行義務，賣方有權要求買方以轉讓成交價為基數按日萬分之零點叁支付違約金並繼續履行合同。如買方逾期履行超過六百日，賣方可解除合同並選擇要求買方支付轉讓成交價百分之二十的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金。

同日，原告與被告梁軍、謝達豐簽署《補充協議》，該協議約定：甲方為被告梁軍、謝達豐，乙方為原告與案外人黃某2、王某、姜某某，甲方出售涉訟房屋，淨到手房款620萬元，乙方籤本合同當天支付5萬元，二天內再支付55萬元，2016年8月6日前支付250萬元(不含60萬元定金)，貸款308萬元，交房時支付尾款2萬元。過户交易日期為2016年8月31日，按房屋貸款多退少補，如貸款延期，9月16日乙方自籌資金完成交易，逾期視乙方違約。

同日，原告向被告梁軍付款5萬元，餘款未再支付。被告梁軍曾委託案外人龐某某向原告發送短信，要求原告支付全部定金等款項，原告仍未支付，被告梁軍遂提出與原告協商解除買賣合同。原告則回覆稱，合同在600天內都有效，要求被告梁軍、謝達豐不要與他人簽訂合同，以免出現一房二賣造成糾紛。被告梁軍又提出原告未按照約定付款，原告則回覆稱願意支付違約金。雙方協商未果。

2017年1月24日，被告梁軍、謝達豐(甲方、賣售人)與被告極臻公司(乙方、買受人)簽署編號為XXXXXXX的《上海市房地產買賣合同》，該合同約定：甲、乙雙方通過上海吉傑房地產經紀有限公司第五分公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有的涉訟房屋，轉讓價款共計760萬元。本合同簽訂後，乙方於2017年1月8日前支付50萬元作為定金，待支付尾款時抵作房價款；乙方於2017年1月20日前支付378萬元，1月24日前支付302萬元，2月15日前支付30萬元。甲方於乙方付清全部房款交付房屋……。2017年1月24日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過户手續。

此後，案外人倪某某、鄭某、黃1代被告極臻公司向被告梁軍支付購房款共計650萬元，其中倪某某於2016年12月27日代付款30萬元、2017年4月2日代付款20萬元；鄭某於2017年1月19日代付款178萬元、1月21日代付款200萬元；黃1於2017年1月25日代付款122萬元、3月18日代付款100萬元。

2017年2月27日，被告極臻公司經核准成為涉訟房屋的權利人。

2017年3月17日，案外人傅旗經核准成為涉訟房屋的抵押權人，債務履行期間自2017年3月14日至2017年9月13日，債權數額為700萬元。

2017年5月5日，原告就其與被告梁軍、謝達豐之間的房屋買賣合同糾紛提起訴訟，要求上述兩被告退還5萬元；賠償中介費損失0.50萬元；支付違約金124萬元。該案案號為(2017)滬0105民初9311號，該案尚在審理中。

另查明，一、被告極臻公司成立於2014年2月8日。2017年1月19日，被告梁軍、謝達豐成為該公司股東；同日，該公司註冊資本由10萬元變更為400萬元。

二、被告梁軍繫上海吉傑房地產經紀有限公司的法定代表人及執行董事，被告謝達豐系該公司的監事。

三、原告曾就其與案外人鄭素珍、包少華之間的房屋買賣合同糾紛向上海市普陀區人民法院提起訴訟，該案案號為(2016)滬0107民初29621號，該案以撤訴結案。此後，案外人鄭素珍、包少華就其與原告之間的房屋買賣合同糾紛向上海市普陀區人民法院提起訴訟，該案案號為(2017)滬0107民初8407號。案外人鄭素珍、包少華提交了2016年4月25日其與原告簽訂的編號為XXXXXXX的《房地產買賣合同》，該合同約定：原告以858萬元的價款向案外人鄭素珍、包少華購買上海市普陀區常德路XXX弄XXX號XXX室房屋，買方同意在合同生效之日起2日內向賣方支付定金10萬元，於2016年5月15日前將首期款支付至指定監管銀行的監管帳號或其它第三方的監管帳號中，買方所付的首期款為轉讓成交價減去定金(含交樓押金)後的樓款中非由銀行承諾以貸款形式支付之樓款，首付款的金額為總房價的30%，買方直接支付到賣方……。如買方未按照合同約定的期限履行義務，賣方有權要求買方以轉讓成交價為基數按日萬分之零點叁支付違約金並繼續履行合同，如買方逾期履行超過六百日，賣方可解除合同並選擇要求買方支付轉讓成交價百分之二十的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金。該案上在審理中。

四、原告曾就其與案外人黃水萍、秦志勇之間的房屋買賣合同糾紛向上海市閔行區人民法院提起訴訟，該案案號為(2017)滬0112民初168號；案外人黃水萍、秦立斌就其與原告之間的房屋買賣合同糾紛向上海市閔行區人民法院提起訴訟，該案案號為(2017)滬0112民初18748號。案外人黃水萍、秦立斌提交了2016年3月25日其與原告簽訂的編號為XXXXXXX的房地產買賣合同，合同約定：原告以485萬元的價款向案外人黃水萍、秦立斌購買上海市閔行區莘松路958弄山林道81號101室房屋，買方同意在合同生效之日起2日內向賣方支付定金10萬元，於2016年4月10日前將首期款支付至指定監管銀行的監管帳號或其它第三方的監管帳號中，買方所付的首期款為轉讓成交價減去定金(含交樓押金)後的樓款中非由銀行承諾以貸款形式支付之樓款，首付款的金額為146萬元(含已支付的定金)，買方直接支付到賣方。買方以銀行貸款方式支付第二期房價款337萬元。賣方收到全部房價款(除尾款外)後3日內對該房地產進行驗看、清點，確認無誤後由賣方交付給買方，並由買方自行或通過中介方支付尾款2萬元。如買方未按照合同約定的期限履行義務，賣方有權要求買方以轉讓成交價為基數按日萬分之零點叁支付違約金並繼續履行合同，如買方逾期履行超過六百日，賣方可解除合同並選擇要求買方支付轉讓成交價百分之二十的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金。該案尚在審理中。

五、案外人顧某1、顧某2、楊某某曾就其與原告之間的定金合同糾紛向上海市浦東新區人民法院提起訴訟，該案案號為(2017)滬0115民初17568號。原告在該案審理中提起反訴。上海市浦東新區人民法院經審理查明，2016年11月13日，案外人顧某1、顧某2、楊某某與原告就上海市浦東新區海高一村XXX號XXX室房屋簽訂《房地產買賣合同》，原告以395萬元的價款向上述案外人購買該房屋。原告應於合同簽訂當日支付購房定金5萬元，如買方未按照合同約定的期限履行義務，賣方有權要求買方以轉讓成交價為基數按日萬分之零點叁支付違約金並繼續履行合同，如買方逾期履行超過六百日，賣方可解除合同並選擇要求買方支付轉讓價成交價百分之二十的違約金承擔違約責任或沒收買方已支付的定金。上海市浦東新區人民法院於2017年7月11日作出判決：駁回顧某1、顧某2、楊某某的訴訟請求；黃曉婷要求顧某1、顧某2、楊某某繼續履行雙方簽訂的《房地產買賣合同》的訴訟請求予以支持。

本院認為，根據《中華人民共和國合同法》規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。原告認為被告梁軍、謝達豐與被告極臻公司之間惡意串通轉移涉訟房屋，並據此主張三被告就涉訟房屋簽署的《上海市房地產買賣合同》無效，根據本院查明事實及認定的證據，原告的主張難以成立，理由如下：

一、雖然被告極臻公司成立於2014年2月8日，但被告梁軍、謝達豐在2017年1月19日才成為該公司股東，公司註冊資本才變更為400萬元，而三被告之間的《上海市房地產買賣合同》簽署於2017年1月24日，故三被告關於其以股權交易方式轉讓涉訟房屋不成後再簽訂買賣合同的抗辯意見存在可能性。

二、三被告簽署的《上海市房地產買賣合同》約定，涉訟房屋轉讓價款共計760萬元，根據證人倪某某、鄭某、黃1的證言及銀行帳户明細可以認定，證人已經代被告極臻公司向被告梁軍、謝達豐支付房屋出售款共計650萬元，上述付款行為與買賣合同相互印證，涉訟房屋的產權也變更登記至被告極臻公司名下，據此可以認定三被告已實際履行買賣合同，並非虛假交易。即使被告極臻公司尚有部分房屋轉讓款尚未付清，亦不足以證明三被告之間存在惡意串通。

三、雖然三被告簽署的《上海市房地產買賣合同》中約定的居間方為上海吉傑房地產經紀有限公司第五分公司，而被告梁軍繫上海吉傑房地產經紀有限公司的法定代表人及執行董事，被告謝達豐系該公司的監事，但三被告關於涉訟房屋的交易確實成立，關於居間方的約定一亦未違反我國強制性法律法規的規定，故上述事由難以證明三被告之間存在惡意串通。

四、根據本院查明事實，原告就涉訟房屋與被告梁軍、謝達豐簽訂買賣合同的時間為2016年7月20日，而原告在2016年3月已先行就上海市閔行區莘松路958弄山林道81號101室房屋與案外人黃水萍、秦志勇簽署買賣合同；在2016年4月就上海市普陀區常德路XXX弄XXX號XXX室房屋與案外人鄭素珍、包少華簽署買賣合同；又在2016年11月3日就上海市浦東新區海高一村XXX號XXX室房屋與案外人顧某1等簽署買賣合同。上述買賣合同中均約定買方逾期支付購房款600日，賣方才享有解除買賣合同的權利。在上述買賣合同均未解除的情況下，原告作為買受人與多名案外人簽署買賣合同，購買多處房屋，顯然與相關政策規定不符。而被告梁軍、謝達豐在原告逾期支付涉訟房屋轉讓款後已向原告提出異議，要求其支付定金等款項，原告明確表示雙方的買賣合同未解除，但始終未按約履行付款義務。被告梁軍、謝達豐在雙方協商未果後將涉訟房屋出售給被告極臻公司並收取了房屋出售款，本院難以就此認定三被告之間存在惡意串通之嫌。

綜上，原告以三被告惡意串通為由主張其簽署的《房地產買賣合同》無效，並據此要求將涉訟房屋恢復登記至被告梁軍、謝達豐名下，註銷抵押登記手續的訴訟請求缺乏事實、法律依據，本院不予支持。原告主張三被告賠償其無法進行訴訟保全遭受的損失，因其未能提供證據上述損失實際發生，故對該項訴訟請求本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告黃曉婷的全部訴訟請求。

案件受理費元56,600元，因適用簡易程序減半收取計28,300元，由原告黃曉婷負擔。

如不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於上海市第一中級人民法院。

審判員　　董雋

二〇一七年八月十日

書記員　　嚴超

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國合同法》

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

二、《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》

第二條當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。

沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=b0aa80fa-4af1-4f9d-8db0-a7f9012457de&KeyWord=%E9%95%BF%E5%AE%81%E5%8C%BA%E5%88%A9%E8%A5%BF%E8%B7%AF|%E9%97%B5%E8%A1%8C%E5%8C%BA%E8%8E%98%E6%9D%BE%E8%B7%AF