“生死不進碧桂園”房地產也能做成快消 要求設計院接到任務當天通宵出圖_風聞
没有故事-还没写完的风闻小编2018-04-12 18:56
最近搞設計的同學們估計要被“生死不進”的碧桂園給嚇到了。
真不負自己“宇宙第一房企”的目標,碧桂園居然還能嫌自己高週轉太慢。
網上曝出來碧桂園近期接連發布的三個文件:
4月5日,總裁莫斌簽發《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》;
4月8日,碧桂園集團專門開了“高週轉 ”專題會議;
4月11日,莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》和《關於項目報建高週轉的通知》。

這些文件的中心議題只有一個:加速高週轉。
據澎湃新聞報道,碧桂園董事局主席楊國強指出,集團現在的高週轉速度太慢,“高週轉是我們戰無不勝的法寶”“高週轉是抵抗任何風險最有效的手段”。
而此時,截至3月30日,碧桂園今年共獲取項目195個(共215個地塊),其中三四五線項目146個,已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月,摘牌到開盤5.2個月。
但楊國強卻認為,這完全無法達到集團高週轉的要求。

在《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》和《關於項目報建高週轉的通知》中,碧桂園對設計工作做出的指示是,所有三四五線城市項目必須採用標準化產品,設計院接到營銷户配及設計要求後,當天內出圖(通宵)。
關於當天出圖的要求,楊國強還算了一筆賬:
如果一個優秀的規劃設計師拿36萬每年,每月3萬,十天1萬。
如果下午下班後接到規劃圖要設計,找5人通宵做出來後,連續兩天假補休,也是5人×2天=一人10天,即付出一萬元設計工資而已。

除辦公場地在總部的區域外,其他區域不得回總部向主席彙報方案,該工作由設計院代為進行。項目主要精力應放在報規報建工作上,不得浪費時間及差旅費,可通過視頻的方式與設計院溝通。若區域與設計評審意見不符,可用大字寫在圖上供主席評判。
在投資決策工作上,為節省時間,**原則上區域投資決策工作不允許到總部進行彙報,須通過視頻方式與集團投資決策中心溝通;**投資獎勵向一線投資團隊傾斜;區域獲取地塊前應充分評估地塊能否實現高週轉。

在《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》中,碧桂園明確集團大運營工作組牽頭,各中心線條配合做好高週轉工作,大運營工作組組長有經濟決策權,人事任免權,可先新後奏,過程中不斷做好經驗和教訓的總結及培訓,不斷提高週轉速度和投資轉化率。
為了匹配提速高週轉的目標,碧桂園也出台了新的針對三四五線城市項目總的獎勵處罰措施。
新的措施規定,項目摘牌到開工超過40天,項目總將撤職。
如項目摘牌即開工,獎項目總20萬,每推遲1天,獎勵遞減1萬,20天開工,獎勵為0,第21天開工罰款1萬,逐天遞增,40天開工,罰款20萬,41天開工即撤職。
如果35天內(含35天)展示區開放,獎勵20萬;35天后開放,不獎不罰。
開工工期小於3個月獎勵20萬;3個月到4個月之間,獎勵10萬;4個月到5個月,不獎不罰;5個月到6個月罰款10萬;6個月到7個月,罰款20萬;工期大於7個月,項目總撤職。

針對如何實現項目摘牌即開工,楊國強提出,項目買了回來,平均取得預售的時間太長了!這使得自有資金年回報率降低,效益變差和項目風險增加!對我們的雙享(即:同心共享,成就共享兩個合夥人計劃)也不好!
具體而言包括:
(一)合法合規的報批報建。要和政府的主管部門做好溝通,讓他們知道快對政府對社會的好處。規劃是規劃局批的,要提前知道他們的意見,並做到一次報批即成。
(二)地上有障礙物時,地都是我們拿了,應補什麼錢、找什麼人去清除要果斷,不睡覺都要一兩天處理完畢。拖一天、十天、三十天是多少錢,我們補給人家的又是多少錢,不能撿了芝麻丟了西瓜,很多時候芝麻也撿不到!
(三)土石方工程提前準備好挖機、車隊。
(四)圖紙原則上用標準圖,買地前做好規劃,最好給政府領導和批規劃的人看並得到認可,拿到地就開工。
(五)建築隊提前安排好並做好施工組織安排。合法合規的做所有的事,項目總的能力好,進度就快,項目總要懂得上面所有,親力親為。集團各職能中心、區域總、區域職能平台也應該以項目爭取每一天為工作的第一要務。
碧桂園在這三個提速高週轉的文件中強調要加強理解楊國強的“每一天”:設計一切要以項目為中心去搶每一天;區域、項目真正理解“每一天”,要知道付出一定代價,但都要去提前每一天,懂得算賬,懂得提前。
為了貫徹對楊國強“每一天”的指示,碧桂園通過所有會議室張貼、員工筆記本粘貼、內網首頁、效益計算與雙享路演、工作決策等方式學習楊國強對“每一天”的指示,更要作為日常量度、考核員工管理行為的重要標準並實施正負向激勵。
楊國強對企業規模有着執着的追求,**他心中的理想對標企業是麥當勞與沃爾瑪:在標準化方面學習麥當勞,在薄利多銷方面學習沃爾瑪。**在高週轉的發展模式下,**項目只要每平米能賺到100元,楊國強就願意做。**他曾説過,如果喜馬拉雅山上有這樣的機會,他也會去。
對高週轉的極度追求,讓其他房企難以在同一競爭維度上與碧桂園一較高下,他們在2017年以5508億元的銷售額佔據房企銷售額排行榜第一名,這是碧桂園首次坐上房地產行業的王者位置。雖然碧桂園沒有對外宣佈今年的具體銷售目標,但外界普遍認為這家房企今年會繼續壯大規模,甚至會向萬億規模衝擊。
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