北京萬科試探全自持住宅項目租賃方案 收取10年租金仍難回本_風聞

轉自：中國經營網

北京萬科企業有限公司（以下簡稱“北京萬科”）正在試探監管部門及市場對其位於北京市海淀區全自持住宅項目租賃方案的態度。

日前，北京萬科對外釋放消息稱，位於海淀區的萬科翡翠書院項目將啓動預租，該項目計劃供應1290套租賃住宅，包括1063套90平方米三居室，以及227套180平方米以上覆式四居室2種户型產品。

其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬~1.8萬元，180平方米複式四居室的月租金為3萬~4萬元。北京萬科為該項目設計起租期為3年，最長可租賃10年，並對長租客户給予一定租金優惠，租賃期內租金水平將保持不變，但要求承租客户一次性付清全部租金。

按此計算，萬科翡翠書院項目90平方米三居室最長10年租約要求一次性支付租金高達180萬~216萬元，180平方米以上覆式四居室最長10年租約則要求一次性支付租金為360萬~480萬元。

“我們為萬科翡翠書院探討了幾種租賃方案，目前還沒有確定具體租賃方式，主要希望釋放（消息）出來瞭解客户的租賃意願和接受程度。”北京萬科一位人士告訴記者，“但是都必須要求承租人一次性支付租約期內全部租金。”

租賃方案未最終確定

北京萬科在2016年12月初以50億元代價競得海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊，同時北京萬科與北京住總集團有限責任公司控制的非全資附屬公司北京金第房地產開發有限責任公司組成聯合體，以59億元代價競得了海淀區永豐產業基地HD00-0401-0132、0120、0162地塊。

這2宗地塊均採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓，當時多家開發企業觸及地塊設定的價格上限後，北京萬科在競拍環節競報自持地塊內全部居住用途為商品住房及商業用房。

根據北京市住建委2017年4月中旬配套發佈的《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

據記者瞭解，北京萬科設立了北京萬永房地產開發有限公司（以下簡稱“萬永公司”），以開發海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊項目，而萬科翡翠書院項目即屬於該地塊。

根據記者獲取的一份關於海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊項目材料顯示，該地塊建設用地總面積8.35萬平方米，總建築面積26.8萬平方米，共分為0062、0166、0158三個地塊，其中0062地塊建設內容主要包含5棟住宅樓，0166地塊建設內容主要包含14棟住宅樓，0158地塊建設內容主要包含14棟住宅樓。

這三個地塊合計地上建築面積13.88萬平方米，地下建築面積12.9萬平方米，其中地上建築部分，住宅建築面積為13.67萬平方米。整個項目將供應住宅房源合計1322套，其中90平方米以下户型面積房源1100套，90平方米以上户型面積房源222套。

如果將海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊全部價款分攤至住宅建築面積，住宅部分的樓面地價接近3.7萬元/平方米。

另據北京市住建委披露的海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊項目建設方案，該項目計劃建設時間為2018年3月中旬至2023年12月底，共分4期建設完成。但該地塊項目大部分建設內容將會在2020年底實現竣工。

“雖然萬科翡翠書院項目對外釋放了一些預租信息，但一方面公司是在試探市場和客户對預租方案的反應，還沒有確定最終的租賃方案；另一方面是啓動預租以後，估計只會讓意向客户預付少量租金，鎖定租賃資格，客户支付全部租金，肯定是在租賃期開始前後，即項目2020年實現竣工以後，不會讓客户提前2年一次性支付全部租金。”上述北京萬科人士説。

據記者查詢瞭解，萬永公司在2018年3月底已經取得了海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊項目部分建設內容施工許可。而北京萬科與北京住總集團合作取得的海淀區永豐產業基地HD00-0401-0132、0120、0162地塊項目則暫未推進開發，目前記者也未能查詢到該地塊項目工程信息。

不過，據記者瞭解，北京萬科已經設立了北京萬金房地產開發有限公司（以下簡稱“萬金公司”），以開發HD00-0401-0132、0120、0162地塊，但萬金公司的持股方只有北京萬科，並無北京住總集團。北京萬科通過北京萬毓商業發展有限公司（以下簡稱“萬毓商業”）間接全資持股萬金公司，而萬毓商業的股東方里，萬科企業持股比例僅為1%，華能貴誠信託有限公司持股99%，預計北京萬科已為該地塊項目引入了信託資金承擔主要資本支出。

收回投資預計需20年

“我覺得萬科翡翠書院項目的預租方案也是一個無奈的租賃方案，在財務測算上依然要賠本。”北京市一家開發企業人士告訴記者，其所在公司2016年同樣在北京獲取了一宗全自持租賃住宅地塊，“我們現在還沒有好的解決方案，還要再等等。”

據記者獲取的上述海淀區永豐產業基地HD00-0401-0062、0166、0158地塊項目材料，萬科翡翠書院項目整體投資總額預計為58.3億元，其中工程投資57.86億元，建設期利息4255萬元，建設投入中6.1億元將向銀行申請貸款，其餘資金投入則由萬永公司自籌解決。

另據記者查詢瞭解，目前萬永公司由北京萬科以及上海中城聯盟投資管理股份有限公司名下附屬基金公司管理的一隻基金間接持有全部股權，該基金出資方包括上海信託、北京萬科、中城投資發行的理財計劃等，這意味着北京萬科已經為萬科翡翠書院項目引入基金融資。

根據北京萬科釋放的萬科翡翠書院項目預租租金價格，該項目每平方米麪積按月租金水平約為200元，按照地塊項目可租賃商品住宅建築面積13.67萬平方米。假如萬科翡翠書院項目在2020年竣工並全部對外租賃，北京萬科一次性可收取最長10年租金最多為32.8億元，為該項目整體預計投資總額的56%左右。

“但實際上北京萬科2020年開始租賃一次性收回32.8億元租金，只是一種理想狀態，即便按照現在預租方案裏一次性收取租金的方式，也達不到這一回款金額。”北京市一家開發企業投資人士告訴記者，“下一個10年租期開始時一次性收取租金，必須計入10年租約期的資金成本，即便租金下一個租期會有漲幅，但是預計萬科翡翠書院項目以租賃方式收回全部投資也要20年左右。”

更重要的是監管部門對萬科翡翠書院項目租賃方案的態度，至今北京市住建委等部門對北京萬科釋放的預租方案尚未表態。

北京萬科2017年4月份前後曾試圖探索上述2宗海淀全自持租賃住宅地塊項目與周邊互聯網企業合作建房模式，使這些互聯網企業員工能夠以相對較低的價格內部認購租賃房源，合作建房、內部認購的方式，能夠讓北京萬科在該地塊項目上實現更多回款、更快收回投資，但是這一方案無疾而終。

北京另一企業自持租賃住宅項目“中國鐵建理想家”在2017年底曾經推出了一種租賃方案，即“一次性收取10年租金、20年押金”，但最終開發企業遭到北京市住建委緊急約談，並啓動了對這一租賃方案是否屬於“以租代售”行為的調查。

“我們釋放這次預租方案也是希望聽取北京市住建委等監管部門的意見，最終確定的租賃方案也要得到政府認可。”上述北京萬科人士説。

萬科翡翠書院項目要求承租人一次性支付最長10年租約的全部租金，對承租人而言同樣將形成較大支付壓力。

“我們希望客户開始租賃時一次性支付全部租金，但我們無法向客户提供金融解決方案。”北京萬科這位人士表示。

據記者瞭解，目前北京市的商業銀行及其他金融機構暫未推出針對長期租約的貸款產品，承租人難以通過商業銀行獲取長期租約的專項租房消費類貸款。萬科企業在深圳同樣發展了租賃住宅項目，而中國建設銀行深圳分行已經在當地推出了全國第一款面向租賃市場的個人住房租賃貸款產品“按居貸”，是向租客發放一次性支付租金等租房相關費用的貸款，該類型貸款最高可貸額度為100萬元，貸款期限最長10年，貸款利率比商品房按揭貸款更優惠。