説説常識：放開土地供應遏制不住房地產市場的過度投機_風聞

 面對房地產市場的過度投機現象，政府實行了一系列從需求端控制投機行為的措施，正在逐漸有所成效。可是一大幫遵循西方理論教條的知識分子們看不慣，説不應該用政府行為限制市場行為，對於中心城市的房地產過度投機現象，應該用增加土地供應、降低房產稀缺性的方式解決問題。

      從簡單邏輯推理，這似乎是一個很好的建議：增加了土地供應，就增加了可建房的空間，面對市場需求增加，就可以用增加房屋建設來降低房產資源的稀缺性，就可以縮小房價上漲的空間。於是房地產市場的投機現象也就會減少了。

        可是這些人忘記、或者故意無視了一個事實：土地資源是不可再生的，它的邊際稀缺性是隨着其他可再生資源的不斷隨着生產力進步而下降的情況下，不斷上升的。尤其是中心城市的土地資源，因為中心城市的其它資源特別豐富，導致人們特別願意湧入，其稀缺性是特別明顯的。

        在經濟社會里，資源的稀缺性就是財富。在中心城市的土地資源稀缺性特別肯定的環境下，增加土地供應的結果，只會是讓資本廉價獲取土地資源，而不會讓民眾享受到廉價住房資源。李嘉誠曾經在上海複製香港模式，拿地十年不開發，什麼也不做就賺到鉅額利潤，就是明顯例證。

        人們要説了，增加土地供應的同時，可以強制開發商在規定時期內進行開發。這樣就可以防止李嘉誠現象的蔓延了。

        這確實可以對開發商起到遏制作用，卻沒辦法對資本的過度投機行為起到遏制作用。因為既然知道了中心城市的土地資源是特別的稀缺，資本對於稀缺資源的爭奪就會必然地兇狠。市場上的房屋就必然會在很高的價格水平上被資本壟斷。民眾依然不能享受廉價住房資源。

        而更大的問題不在這裏。更大的問題在於，中心城市之所以房價會高，是因為人們都向往它。人們之所以嚮往它，是因為它的資源豐富，便於人們生活。它的資源之所以豐富，是因為它的生產力水平高。如果任憑這樣的城市無限制擴大，結果必然導致資源進一步向它集中，會不斷加大地區間的經濟不平衡。

        就是這些主張對中心城市放開土地供應的人們，在另外的場合裏，大力抨擊中西部地區農村的留守兒童現象。留守兒童現象怎樣產生的？就是因為中西部經濟不發達，迫使人們到中心城市去就業而產生的。如果任憑社會資源不斷向中心城市聚集，這樣的現象就會繼續持續。

        一個國家要富強，就必須讓各地區的經濟都發展起來。因此不能只顧着中心城市的發展需要，必須通過價格調節手段，讓資源流向不發達地區。限制中心城市的土地供應，同時用必要的特殊手段遏制房地產過度投機，迫使資源流向更加需要的地區，促進地區間的經濟結構逐漸合理化。

        這樣做的結果，不但有利於內地不發達地區的經濟發展，也有利於促進中心城市的產業升級：土地資源昂貴了，能夠在這樣城市發展的，就必須是附加值更高的產業。相反，如果無限制供應土地，就會讓本來應該從土地資源嚴重稀缺的城市離開的產業繼續留存，擠佔高端產業需要的資源。

        很顯然，對於中心城市規模擴張的適當限制，一方面可以起到遏制房地產市場過度投機、防止經濟風險爆發的作用；另一方面有助於促進中心城市產業升級、同時促進中心城市資源外溢、為內地不發達地區經濟發展提供資源供應，充分利用邊際效用原理，加快經濟平穩發展。

        這樣，中心城市可以通過產業升級，繼續成為國家經濟發展的領頭羊；同時通過把相對低端產業轉移到不發達地區，實現經濟發展的相對平衡，讓內地農村的民眾不需要遠離家鄉出外就業，既可以減少留守兒童現象，減輕經濟發展的社會成本；又可以減少地區間人員流動規模，減輕經濟中的交通成本。

        這些人可能還要説，我們這裏不討論國家經濟的地區間發展問題，只討論如何正確地遏制房價過度上漲的問題。

        房價過度上漲的原因不在於住房供應多少，而在於人們的非理性財富慾望。

       人們生活需要的只是住房資源。而獲得住房資源，並不一定需要購買住房，租房也一樣可以。

         據社科院去年的一個調查，中國家庭住房自有率高達95.4%。遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。

        從這個調查數據看，可以肯定英美日三國很大比例的人們，解決住房資源問題依靠的是租房，而不是買房。如果中國人的住房文化適當向西方國家看齊一下，買房的人就會少一些，房價瘋漲的現象自然就會緩解很多。很奇怪的是那些一直主張中國學西方國家的人們，這時候不説中國應該努力向西方國家看齊了。

        為什麼中國人現在特別注重通過購買而不是租賃的方法，來獲取住房資源呢？原因在於住房的財富效應。一部分城市的住房瘋漲，產生了極大的財富誘惑，使得人們產生非理性財富慾望。因此千方百計要購買房屋，為的不是居住，而是實現財富夢想。

        這必須在經濟持續增長的時代裏才可能實現。西方國家早幾十年就進入了經濟低速增長時代，民眾的收入長時期沒有增加。於是房產漲價就沒有了必須的基礎。人們就不會有通過購買住房實現財富目的的夢想。

        美國國税局的統計數據顯示，1988年美國納税人平均收入為3.34萬美元。2008年，扣除通脹因素後，這個數字為3.3萬美元。同期，最富有的1%的人口收入則增長33%。

        美國人口普查局(US Census Bureau)表示，2014至2015年間，實際家庭中值收入增長了5.2%，至56516美元，這是自2007年以來的首次增長。這也是自1967年開始記錄以來，經通脹調整後的家庭年收入增長首次超過5%。勞動力市場不斷增強、工資水平提高、以及通脹持續受到抑制，推動了這一收入增長。

        但是2015年的增長仍使美國家庭年收入比衰退開始前一年的水平低1.6%。去年的家庭年收入仍然比1999年巔峯時期低2.4%。

        而中國目前的經濟依然在以較快速度增長，人民收入依然在較快速增長。在不少的三四線城市，近二十年裏房價的增長速度甚至低於工資增長速度。人們的購房能力總體上在增長。這是中國房價上漲的根本基礎之一。另一個根本基礎是中國的宜居土地面積偏小，宜居土地的相對稀缺，天然決定了中國房價在同等經濟水平下相對較高。

        中國1類宜居土地只有國土面積的19％，而且其中55％還是耕地。另一個事實是中國人均耕地面積僅1．4畝，為世界平均水平的40％。

        這個客觀環境決定了，經濟水平提高的同時，不可再生的土地資源的稀缺度，就會相對於其它可以通過生產而增加，從而降低其稀缺度的資源，迅速提高。

        土地資源稀缺度的提高，必然地會導致住房成本的提高，於是住房價格的提高也就不可避免。

        所以，中國的總體房價繼續上漲是市場的理性要求。但是部分城市的房價的瘋漲，則屬於市場的非理性表現。是人們非理性財富願望支配下的非理性現象。

        對於非理性的行為，當然只能用非正常的手段才能夠加以遏制。因此，人們不應該因為政府的行為與西方經濟理論的教條不一致就加以指責，而應該從實際效果如何來確定政府行為的是否合理。