談談房屋租售比的問題_風聞

     所謂"租售比"，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。

       近期中美貿易戰甚囂塵上，雖然樂觀悲觀的觀點很多，但廣大網民還是老百姓對貿易戰的後果都沒有切身感受，只是茶餘飯後談資。老生常談的房價問題還是百姓所切身關注的。在房產税撲朔迷離的時候，想聊聊一個樓市裏最簡單的數據概念，租售比。

所謂"租售比"，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個比值意味着如果把房子出租，200個至300個月(大致相當於16年至25年)內能收回房款，買房就是划算的。如果租售比高於1∶300，意味着房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

       租售比用月租來計算的話，數值不直觀。國際也流行用年租金/房屋總價來計算，合理數值是這個國家房貸利率+1或2個百分點。用中國的情況來説，房貸利率5%左右，加上1%，房屋的租售比合理數值應該在6%或7%左右。

        用最近海口的房價來説單價2萬元，100平方米的房子，月租也就平均2500到3000元就不錯了。這樣算下來，房屋的租售比在1.5%到1.8%，遠低於合理數據線。由於租房體現的是一種真實的居住需求，租金是由收入來決定的。房價可能有投資炒作成分，但租金反映的是市場真實的居住需求。因此當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現明顯增長時，就表明該地區的房產市場存在着價格虛高或投機行為。

       到這裏，可以插入一個很流行的網絡話題。北京比上海城市面積大，人口比上海少，結果房價和房租比上海高。因為北京城市面積1.6萬多平方公里，上海市面積6000多平方公里，北京1.6萬還不算燕郊，上海6000多平方公里要減去類似北京燕郊的崇明島1000多平方公里，其實上海才5000多平方公里。北京市通勤按照16,410平方公里進行計算,上海市實際通勤是按照6,340-1,200=5,140平方公里進行計算，兩者之間差了3倍多…這就造成北京的通勤距離將會是上海的2倍以上。北京的道路總長大約是13500公里而上海的道路總長大約是12600公里。在北京這1萬6千平方公里的面積下, 換個工作地點基本就意味着你得準備着搬家了, 否則通勤時間搞不好直接翻倍。 在北京, 如果住得遠了, 高峯期單程通勤3小時是很有可能的事情。而在上海, 住得位置對於通勤時間的影響就不會有那麼大。也就是説基本不會出現單程通勤1.5小時以上的。也就是説: 相比上海, 在北京有更多的人需要更頻繁地租房。北京不僅單位距離通勤時間比上海高, 而且平均通勤距離還比上海長。於是導致相對交通方便的地方租金也就高一些, 而交通不方便的地方沒啥人願意住。北京更長的通勤時間導致人們更迫切地需要在這上面節省時間。北京更多更頻繁的房產交易, 使得市場更加成熟穩定, 當然需求上去了自然價格也見長。

       以上基本是結合了網絡的觀點，找點材料的東西。可以看出一個成熟房地產買賣租賃市場才能夠產生價格聯動的供需機制。

       再來説傳的沸沸揚揚的房產税。打擊的不只是房價還有房租市場，如果達到租售比合理區間，已海南省海口為例。房屋均價2萬，租金2500元每月左右。如果達到租售比6%或7%左右的合理區間，假設100平米的房子，租金2500不變，房價必須從2萬元/平方米，降到5000元/平方米。這就滿足條件就有點很可怕了，因為畢竟還有房產税要收的，相當於又是一筆支出。

       所以總體來看，房子跌漲只是交易結果，只要交易市場被控制了，房子就不是錢。現在的問題是，房地產流通交易比較狹窄，從土地供應到最後的二手房交易，基本被控制住，這就讓所有人很難受。但博鰲論壇説要開放金融，引入外資銀行金融進入國內市場。不知道會不會對國外資本開放中國房地產市場，屆時那些玩轉美國樓市的國際投行們，隨便搞幾個CDS，估計也難説好壞。當然我們監管層面肯定是眼明心淨的，就等着老外們因小失大呢。