太原市中院某領導插手具體案必須上庭務會干預司法活動難追責_風聞

薛全香與城鎮居民任元元農村房屋買賣合同糾紛案件概況：

一、2005年1月17日，我的大兒媳以我的的名義與任元元簽訂《房屋買賣協議》，約定將坐落於陽曲縣黃寨村黃興路西四排一號的正房六間出售給任元元，房屋價款為五萬六千元。任元元實際支付五萬一千元，剩餘五千元因存在信用社抵押貸款手續而未實際支付。後來本人得知，任元元早於2002年就轉為城鎮居民並辦理了户籍遷移手續。

　　依據《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十三條、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）等規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓給集體組織以外的個人；嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。而被告不具備受讓《房屋買賣協議》項下房屋的資格。此外，本人曾於2002年以坐落於黃寨村黃興路西四排一號的房屋為兒子宋智貸款提供抵押，並辦理了抵押登記手續。

　　我認為大兒媳以我的的名義與任元元簽訂《房屋買賣協議》符合《合同法》第五十二條規定，屬應當依法被確認無效的合同遂向陽曲縣人民法院提起訴訟，要求依法確認雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效並判令任元元返還房屋（六間共計127.6平方米）及院落。

　　陽曲縣法院於2015年4月28日受理了本案。開完庭以後陽曲縣人民法院又以各種理由拖延下達判決書，直至2016年1月27日才做出了陽曲縣人民法院作出的（2015）陽民初字第256號判決，超過正常審限達三個月之久。

　　陽曲縣法院判決認為任元元2002年成為非農業人口但其至今仍生活在陽曲縣黃寨鎮黃寨村，故對其在農村的購房行為不能視為城鎮居民購買農村住宅。

　　該判決還認為法律並未對農村村名出售、出租宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制。農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由，我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。故本案雙方所籤的《房屋買賣協議》應認定有效。

　　我不服一審判決上訴至太原市中級人民法院，然而由於各種原因二審法院依然未能在法定期限內做出判決，一直拖延至2016年10月份，嚴重超過正常審限。

　　太原市中級人民法院通過庭務會做出決定於2016年10月24日作出（2016）晉01民終718號民事判決書認可原審判決認定的事實和裁判的法律依據，做出了維持原判的民事判決書。案件的審判工作應當有本案的合議庭獨立完成，然而該案居然是通過違反法定程序的庭務會作出的判決。

　　本人對太原市中級人民法院的判決服不服提出再審，山西省高級人民法院作出（2017）晉民申615號民事裁定書裁定駁回薛全香的再審申請。

　　二、依據我國法律法規之規定該案件應當判決合同無效；

　　我國《民法通則》第九十二條  沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　依據最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》115、抵押物如由抵押人自己佔有並負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的，其行為無效。

　　依據《中華人民共和國合同法》第四十二條  當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。”第五十六條  無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八條  合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

　　依據《中華人民共和國物權法》第一百一十五條  主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。第一百五十三條  宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

　　依據《土地管理法》第六十三條  農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）第二條  農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第二條加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）第二條農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第二條加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。

　　國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）第四條嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

　　《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二條  農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

　　《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（國土資發〔2008〕146號）第三條  嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。”

　　最高人民法院《印發〈關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見〉的通知》（法發[2008]36號）第二條中指出，依法保障農户宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權承載着廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效。

　　最高人民法院辦公廳關於印發《全國民事審判工作會議紀要》的通知(法辦【2011】442號)15、在農村集體所有土地上建造房屋並向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅基地分配、使用條件的規定。

　　2015年度全國民事審判工作會議紀要。現階段，我國城市化還處於較低層次，農村社會保障體系 還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。對於已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政 策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農 村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋 進行改建或者翻建，也可以一併請求賠償翻建或者改建成本。

　　依照以上我國法律法規之規定，本案中籤訂何的房屋買賣協議應當依據合同法之規定應當認定合同無效。

　　三、該案件在審判中出現的錯誤

　　（一）一、二審判決對案件事實認定存在錯誤和遺漏：

　　1、本人處分房屋授權及《房屋買賣協議》簽字按印真實性未予查明

　　本案中本人並未授權王玉仙對房屋進行買賣，也未在《房屋買賣協議》上簽字按印，這一事實我方已當庭陳述並與證人證言印證，但一審、二審判決中並未對簽字按印的真實性問題進行認定，存在關鍵事實的認定遺漏。

　　2、一、二判決對被告村集體組織成員身份認定錯誤

　　村集體組織成員身份是享有農村宅基地使用權的基礎，也是本案房屋買賣行為效力的決定因素之一。一審判決中查明“任元元於2002年11月15日由黃寨村農民户口轉為非農業家庭户口”，且被告對此事實當庭承認。然而在此基礎上一審判決提出“2002年雖因土地徵用而成為非農業人口，但其至今仍生活在陽曲縣黃寨村，故對其在農村的購房行為不能視為城鎮居民購買農村住宅”，變相承認了其村集體組織成員身份。二審判決支持了原審法院對這一事實的認定。

　　這一認定既缺乏證據支持，也無相關法律法規依據，顯屬認定錯誤。被告在户籍已遷出本村集體組織，户籍登記明確為“城鎮居民”的情況下，不具備村集體組織成員身份，不應再享有本村集體組織成員的相關權利，本案房屋買賣行為當屬城鎮居民購買農村住宅，依法應於確認無效。

　　3、涉案房屋抵押貸款時間認定錯誤

　　一審判決認定“貸款時間和本人抵押擔保時間均為2005年12月23日，他項權證也是2005年12月23日辦理的……協議簽訂在先，抵押登記在後，抵押不影響合同的效力”與事實不符。二審判決支持了原審法院對這一事實的認定。

　　我方實際於2002年就辦理了貸款和抵押手續，但由於2002年《物權法》尚未頒佈，抵押僅記載於登記機關登記簿中，未發他項權證。在我方提供了借款抵押登記繳費收據等相關證據並申請人法院調查取證的情況下，法院在調取證據時僅調取了該抵押貸款2005年續展並辦理他項權證時的資料，存在證據調取遺漏。法院據此對涉案房屋抵押時間和合同效力的認定存在錯誤。

　　4、本人丈夫宋誠世村集體組織成員身份問題未予查明

　　《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一户只能擁有一處宅基地”，在本人薛全香户籍遷出本村集體組織後，其丈夫仍屬村集體組織成員，有權以户為單位享有宅基地使用權及其上房屋。我方提交了村委會出具的本人丈夫宋誠世系本村村集體組織成員身份證明，但一審、二審判決中並未對宋誠世村集體組織成員身份問題查明事實。

　　（二）一、二審判決適用法律存在錯誤：

　　1、一審判決認定的判斷合同效力依據法條不當

　　一審判決依據《〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條認為合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

　　本案對合同效力的判斷是基於《合同法》第五十二條中“（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”及“（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”兩部分。

　　（1）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

　　《合同法》第五十二條明確規定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同當屬無效”，而本集體經濟組織成員以外的人購買集體土地上房屋的行為侵害了集體和集體組織成員的利益，顯然當屬無效。最高人民法院發佈的《全國民事審判工作會議紀要》(法辦【2011】442號)、《印發〈關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見〉的通知》（法發[2008]36號）都指出：“依法保障農户宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權承載着廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效。”，正是對集體利益合法性的正面確認。

　　（2）違反法律、行政法規的強制性規定

　　除《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等規範性文件外，《憲法》第十條、《土地管理法》第六十三條、《物權法》第一百五十三條也對禁止非村集體組織成員購買宅基地上房屋做了相關規定。

　　《憲法》第十條規定：“任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”所謂非法轉讓土地，即違法法律、法規、規章的規定直接或間接的轉讓土地。而本案中任元元購買村民集體組織宅基地上房屋並試圖以此取得本應屬於村民集體組織成員專屬權利的，足以認定為非法轉讓土地，而《房屋買賣協議》也應以《合同法》第五十二條第五項規定認定無效。

　　《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。”，該條文系轉致性法律規定，《物權法》通過轉致對宅基地使用權的取得、行使和轉讓的法律規定及法律後果明確適用規定《土地管理法》等法律和國家有關規定。本案中《土地管理法》對宅基地使用權的轉讓明確的做了限制性規定，我方所列舉的其他國家機關的相關規定正是對《土地管理法》的解釋和細化，應當屬於國家有關規定範疇。故任元元系非村集體組織成員購買村集體組織宅基地上房屋違反了土地管理法和國家有關規定，即違反了《物權法》第一百五十三條規定。

　　因此，本案對合同效力的判斷基於《合同法》第五十二條中“（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”及“（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”兩部分。

　　2、一審判決對《土地管理法》第六十二、第六十三條適用解釋錯誤

　　一審判決認為《土地管理法》第六十二條“法律並未禁止農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制”，但事實上城鎮居民購買村集體組織宅基地上房屋嚴重損害了村集體組織及其成員的利益，屬於《合同法》第五十二條中“（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形。當事人的意思自治並不能突破法律對公共利益的保護，因此一審判決中提出的“未對出售行為設置任何限制”存在法律解釋錯誤。

　　一審判決認為《土地管理法》第六十三條“農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬於農村建設用地的性質”，這一解釋應限於受讓方也是本村集體組織成員的前提下，如果受讓方並非本村集體組織成員，就會改變宅基地的集體土地性質。而本案一審判決由於在事實認定中存在錯誤，將本法條適用於已遷出本村集體組織的城鎮居民被告，存在法律適用錯誤。

　　3、訴爭房屋與宅基地屬房地一體，受讓資格應綜合考慮

　　一審判決所稱訴爭房屋轉讓不影響其所在土地宅基地性質，不受《土地管理法》第六十三條規制。然而《物權法》第一百一十五條規定：“主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。”房屋與土地是天然共生互相依存的關係，二者互為主從，在合同未有特殊約定的情況下轉讓房屋當然的伴隨着土地使用權的轉讓。房地一體決定了只有同時具備房屋和土地的受讓資格才能成為適格的農村房屋受讓人，任元元顯然並不具備該條件。

　　（三）、二審判決超出原告訴訟請求；

　　陽曲縣人民法院一審判決認為為便於雙方繼續履行合同，結合本案訴爭房屋現狀，被告對原告酌情補償，並在判決第四項判令仁元元於本判決生效後十日內支付申請人30000元，而該項判決原告在訴訟中並未提及。

　　依據《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條，當事人有權在法律規定的範圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。然而一二審法院判決在未支持原告合同無效的和相關損失的情況下判令被告仁元元支付原告30000元於法無據，屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（十一）項規定的原判決超出訴訟請求的情況，依法應當再審。

　　四、該案在審判過程中有人為干預案件正常審理和徇私舞弊枉法裁判的行為；

　　陽曲縣人民法院在審理案件中存在的問題。一、陽曲縣法院於2015年4月28日受理了本案，同日我提出了證據調取申請書，主審法官義書閣推脱不調取證據，對我説如果我依職權給你調取證據就會受到受批評，讓我去找張院長，只要張院長簽了字就給我調取證據他就沒什麼説的了。無奈我找了張院長才給調取了一封不完整的證據。通過義書閣的語言表述可以看出有認為干預的情況。二、陽曲縣縣人民法院調取不完整證據就要開庭，開庭中我們提出調取證據不完整，要繼續調取證據。庭後主審法官義書閣要求我撤銷調取爭取證據申請書。三、庭審後，我們找義書閣要求他儘快下判，義書閣明確告訴我們，我們的案件和北京畫家村案件相似，如果依法判決晉應當認定合同無效，但是我如果這樣判了就有人要收拾我。

　　太原市中級人民法院人民法院在審理案件中存在的問題。一、枉法裁判，主審法官米青山當庭表示農村宅基地不允許自由買賣，任元元也認以他的身份不能買農村宅基地，然而米青山在判決中並未糾正一審錯誤判決。二、庭審後我們催促米青山儘快下判決，他表示我已經寫好但是領導不簽字。後經瞭解該案件的審理中民事副院長任有會一直干預案件的審判，讓主審法官不能發回從審，宅基地不允許動，撤銷超訴訟請求的三萬元。三、庭務會決議案件結果，庭審後，太原中院遲遲不予判決，後來在我的一再催促下米青山下達了判決，但是他説這份判決結果不是他的意見是庭務會決定的。

　　山西省高級人民法院在審理案件中存在的問題，一、彭志祥表示不啓動再審程序的原因是在兩審中均有院領導的參與；二、在山西省高院裁定下達後彭志祥在進行裁定示明的程序中他表示宅基地不允許自由買賣是強制性規定國務院態度很明確但是存在領導參與不能啓動再審。

　　太原市人民檢察院在審判監督過程中遇到的問題：陽曲縣人民法院以案卷已被太原市中級人民法院調取為由推脱拒不交卷；二、太原市中級人民法院無任何理由私扣案卷拒不返還案卷，阻撓太原市人民檢察院調取案卷，阻撓審判監督工作的進行。

　　中央巡視組在發函要求妥善查處解決問題後，人民法院也是流於形式，沒有任何實質性審核，冤假錯案無法糾正。

　　這些情況有錄音為證。

　　十八大以來中央要求讓每個當事人在每個司法案件中感受到公平公正減少當事人的訴訟累訴訟成本的增加，嚴格依法辦案杜絕人情案，金錢案，關係案，冤假錯案的發生。不準領導幹部插手及過問案件，不准許以權壓法。

　　在此。請助社會和有關部門關注以維護當事的合法權益

　　反 映 人：薛全香      電活：15234046902        2018年5月28日

最高人民法院民事判決書

（2015）民抗字笫28號

本院認為，明確指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅。除此之外，其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。國家法律法規及相關政策均嚴格控制農民集體所有建設用地使用權的流轉範圍。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；只有符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形時，致使農民集體所有建設用地使用權依法發生轉移的除外”。即超出上述三類土地用途使用農村集體土地（含農村集體建設用地）的，必須依法辦理農用地轉用及徵用審批手續，改變土地的所有權屬性。否則，用地及建設等均不受法律保護。固然，人民法院裁定是行使公權力的象徵，但裁定內容亦不得超出國家關於土地管理法律的強制性規定，

最高人民法院 城市居民購買集體土權及

地上房屋的合同原則上為無效合同

裁判要旨

除符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的情形外，城市居民購買建造在農村集體所有土地上的房屋，違反了《土地管理法》“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”的強行性規定，因此房屋買賣合同無效。

案情簡介

一、劉玉柱、劉玉剛是城市居民，2014年2月，劉玉柱與張亞軍就位鳳凰鎮回新村某房屋達成買賣協議，房屋價款為56萬元，房屋用地屬於農村集體所有的土地。劉玉剛將房款匯入張亞軍賬户，張亞軍出具了收據，並將房屋鑰匙交予劉玉柱。劉玉柱、劉玉剛自2014年2月起已實際使用該房屋。

二、劉玉柱、劉玉剛向臨夏中院提起訴訟，請求判令：確認雙方所籤協議無效；張亞軍返還購房款56萬元及利息4.2萬元。張亞軍提起反訴，請求判令：劉玉柱、劉玉剛支付房屋使用費13.6萬元，賠償經濟損失2萬元。

三、臨夏中院認為，本案交易房屋屬國家禁止交易的“小產權房”，房屋買賣協議違反相關法律、行政法規的強制性規定，判決：房屋買賣協議無效；張亞軍返還劉玉柱、劉玉剛購房款56萬元；劉玉柱、劉玉剛將房屋返還給張亞軍；劉玉柱、劉玉剛給付張亞軍房屋損失費2.25萬元。

四、劉玉柱、劉玉剛與張亞軍均不服臨夏中院判決，向甘肅高院提起上訴，甘肅高院判決駁回上訴，維持原判。劉玉柱、劉玉剛不服甘肅高院判決，向最高法院申請再審，最高法院裁定駁回其再審申請。

敗訴原因

首先，劉玉柱、劉玉剛為城市居民，張亞軍出售給劉玉柱、劉玉剛的房屋建造在農村集體所有土地上，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”的強行性規定，因此法院認定訟爭房屋買賣合同無效。

**其次，雙方明知案涉房屋建造在農村集體所有土地上，對於房屋買賣合同無效均具有過錯，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，應各自承擔相應的責任。**據此，法院判決張亞軍返還劉玉柱、劉玉剛支付的購房款，劉玉柱、劉玉剛向張亞軍返還訟爭房屋，同時鑑於劉玉柱、劉玉剛已實際佔有使用訟爭房屋，故參照同類房屋租金標準酌定劉玉柱、劉玉剛承擔房屋使用費的一半。

敗訴教訓、經驗總結

前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、切勿購買集體土地上建設的**“小產權房”****，該類交易訂立的合同為無效合同。**即使有少數法院認定“小產權房”買賣合同為有效合同，根據有關規定，房屋也不能辦理不動產登記，不能實際取得物權。合同被認定無效後，法院可能判決購買方支付實際佔用房屋期間的房屋使用費。

二、對於“小產權房”出售方而言，購買者可訴請確認房屋買賣合同無效，請求返還購房款。此外根據《土地管理法》相關規定，違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地，可能面臨建築物被限期拆除的行政處罰。

三、2015年全國人民代表大會常務委員會審議通過的《關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》規定，針對三十三個試點區域，“暫時調整實施集體建設用地使用權不得出讓等的規定。在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。”據此，試點區域的集體經營性建設用地使用權可以入市交易，但是宅基地等集體非經營性建設用地仍不允許入市交易。

相關法律規定

《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條  任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。

第六十三條  農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

第七十三條  買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第九條  城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

《中華人民共和國合同法》

第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十八條  合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋**(二)****》**

第十四條  合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

以下為該案在法院審理階段，判決書中**“本院認為”**就該問題的論述：

本案爭議焦點為合同無效後雙方責任的認定問題。張亞軍出售給劉玉柱、劉玉剛的房屋系建造在農村集體所有土地上，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條**“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”的強行性規定，故二審判決認定訟爭房屋買賣合同無效並無不妥。劉玉柱在購買訟爭房屋之前已經到現場進行查看了解；2014年2月9日《房屋買賣協議書》約定“甲方（即張亞軍）與劉少華簽訂的聯建協議書中的相關權利隨即轉讓給乙方（即劉玉柱、劉玉剛）享有”****，從《聯建協議書》載明的內容，可以得知訟爭房屋系建造於農村集體所有土地上；劉玉柱簽字的《售房合同》中也明確載明訟爭房屋土地所有權性質為集體所有。綜上，可以認定劉玉柱、劉玉剛在簽訂訟爭房屋買賣合同時對於土地性質是知情的，現雖主張張亞軍是以引誘、欺詐的方式騙取其締結訟爭房屋買賣合同，但並沒有提交相應的證據予以證明，故對於該申請理由，本院不予支持。由於雙方當事人對於訟爭房屋買賣合同無效均具有過錯，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，應各自承擔相應的責任。據此，二審法院判決張亞軍返還劉玉柱、劉玉剛支付的購房款，劉玉柱、劉玉剛向張亞軍返還訟爭房屋，同時鑑於劉玉柱、劉玉剛已實際佔有使用訟爭房屋，故參照同類房屋租金標準酌定劉玉柱、劉玉剛承擔房屋使用費的一半，符合上述法律規定，該裁量權的行使無明顯不當，本院予以維持。**

案件來源

劉玉柱、劉玉剛與張亞軍確認合同無效糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申970號**]****。**

關於**“小產權房”**的相關規定

（一）《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發**[2007]71****號）**

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或**“小產權房”****。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一户只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。**

（二）《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於堅決遏制違法建設、銷售**“小產權房”的緊急通知》（2013年11月22****日生效）**

建設、銷售**“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，衝擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了羣眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。要全面、正確地領會十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”**行為。

（三）《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（2016年8月4日生效）

三十五、【小產權房分割】對於已被有權機關認定為違法建築的小產權房，不予處理；但違法建築已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。

對於雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可採用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。

在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。

（四）海南省高級人民法院《關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見**(試行)》（2011年2月16****日生效）**

關於**“小產權房”**買賣糾紛

22**、城鎮居民就農村集體土地上修建的****“小產權房”**與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。

（五）《山東省高級人民法院2011年民事審判工作會議紀要》（魯高法**[2011]297****號）**

對於因買賣在集體所有的土地上開發的**“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”**買賣合同無效，並通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關係失衡。

（六）《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法**[2008]243****號）**

（三）關於城鎮居民購買農村村民私有房屋和**“小產權房”的效力問題。宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員享有的一項用益物權，與物權人特定的身份具有密切的聯繫。對於建立於集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規定，因此應當適用國家有關政策的規定進行裁判。國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”****。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押，可見，國家現行政策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或者地上建築物，因此，人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據此認定城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。**

對於本集體經濟組織之外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的，應當如何處理，法律未明確規定。由於農村宅基地具有極強的福利和保障性質，且是本集體經濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權的主體應當限於本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，因此，對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效。

對於農村集體經濟組織自行開發的**“小產權房”的買賣問題，按照我國現行房地產管理法規的規定，我國集體所有的土地在未辦理國家徵收手續轉為國有土地之前，禁止進入房地產市場，由此，集體經濟組織開發“小產權房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地，也不可能辦理物權變動手續，因此，“小產權房”**的買賣合同也應當認定為無效。

北京朝陽法院 2018-02-28 19:12:25

在農村房屋買賣合同糾紛的處理中，非本集體經濟組織成員購買農村宅基地或者房屋合同應當認定無效

對於宅基地與農村住宅交易的管理，目前的主要依據是國家和地方政府的有關政策性文件。國務院辦公廳1999年5月6日印發的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年10月21日，國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。有些地方的法院也作出了明確規定，比如北京市高級人民法院於2004年12月印發的《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》和2006年10月印發的《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》中，均堅持了遵守國家相應政策的原則。

從農村房屋買賣合同內容看，雖然雙方交易的標的物一般是地上建築物和附屬物，但從雙方交易的目的看，實際上交易的標的物也包括了相應的宅基地。在處分宅基地上的房屋時，根據**“房地一體”**的原則，房屋所有權發生變化，宅基地使用權也相應發生變化，但因農村宅基地使用權人對宅基地享有的僅僅是使用權，不享有所有權，宅基地的所有權歸集體經濟組織，故在對宅基地上建造的房屋進行處分時該處分權是受限制的，即原則上房屋的所有權人應為本集體經濟組織成員，以避免與《土地管理法》中所確定的宅基地使用權人為本集體經濟組織成員的特定身份性質以及宅基地使用權所具有的福利性質相沖突。

當然除上述特殊考量因素外，《合同法》第五十二條關於合同無效的一般法定情形也應同時予以考察。由於從嚴格意義上講上文所引國家政策性文件，並不屬於法律、行政法規範疇，故在確認合同無效的法律適用中僅表述援引《合同法》第五十二條，可不明確至第二款第（五）項。以無效為原則。”以北京為例，如果存在下述情況，可以認定農村房屋買賣合同有效。

（）買賣合同簽定後，如果已經有批准權的機關批准，買受方取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

（3）城市居民購房後已將户口遷入購買房屋所在地，並取得當地集體組織成員資格（如轉為本村農民身份的或獲得**“榮譽村民”**身份），出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

（4）雖協議買受方簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，居住亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定為家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

（5）1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落户的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

（6）對同一住宅經多次轉讓效力的判斷，可以依據最後一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。農村房屋連環買賣，如最後一手為同一村集體組織成員，賣房人以中間買房人為城鎮居民身份主張連環買賣各個合同無效的，不予支持。

 實名舉報：薛全香，在此向你們反映太原市中級人民法院人為阻撓太原市人民檢察院對薛全香與任元元實宅基地糾紛案件進行審判監督，阻撓太原市人民檢察院調取薛全香與任元元宅基地糾紛案件的兩審卷宗，拒不移交案卷，拒不配合案件的審判監督，公然濫用公權力對抗公權力，干預司法辦案，陽曲縣人民法院法官義書閣司法改革試行，濫用公權力曲解法律法規不守規矩，徇私枉法暗箱操神秘主義強迫撤銷證據申請敢於創新。和太原市中級人民法院在審理全香與任元元宅基地糾紛案件中人為干預案件的正常審判,溢用職權、枉法裁判欺壓百姓,作出錯誤判決侵害人民權益。太原中級人民法院副院長任有會成了決定法院判決的幕後合議庭司法腐敗的根源 ，承辦法官mi法官在電話中很明確告知當事人領導讓上會研究，會上我也作了我們合議庭審判報告，但庭務會上領導不通過不簽字，讓維持原判，庭務會上領導決定的判決，附承辦法官電話錄音：最高人民法院關於印發《人民法院落實〈領導幹部干預司法活動、插手 具體案件處理的記錄、通報和責任追究規定〉的實施辦法》的通知法發〔2015〕10號2018年8月19日 為落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳《領導幹部干預司法活動、插手具體案件處理的記錄、通報和責任追究規定》（中辦發〔2015〕23號，以下簡稱《規定》），保障人民法院依法獨立公正行使審判權，結合法院工作實際，制定本辦法。第二條 人民法院以外的組織、個人在訴訟程序之外遞轉的涉及具體案件的函文、信件或者口頭意見，人民法院工作人員均應當全面、如實、及時地予以記錄，並留存相關材料，做到全程留痕、永久存儲、有據可查。 領導幹部以個人或者組織名義向人民法院提出案件處理要求的，或者領導幹部身邊工作人員、親屬干預司法活動、插手具體案件處理的，人民法院均應當記錄，並留存相關材料。違法干預導致司法不公的因素來自方方面面，既有外部干預包括黨政領導幹部插手案件的原因，也有司法機關內部上下級打招呼和司法人員個人的原因，而且，許多外部干預也是通過司法機關內部的行政化才起作用。因此，有效防止干預司法，既要排除外部干預，也要加強內部監督。

　　法院設立審判委員會都是由院長、副院長任有會、庭長組成的，初衷本來是為總結審判經驗、討論重大疑難案防止審判偏差而設置的一個特別審判組織，在中級人法院中有着至高無上的權威，主管民事副院長負責監督依法獨立辦案，正確實施法律、公正司法，杜絕人情案金錢案徇私枉法裁判。起到帶頭監管作用，但在法院內監督制約機制卻嚴重失靈。在現實社會中它卻演變成了法院當權者徇私枉法的大舞台，成為製造冤案錯案的源頭暨法院司法腐敗的瘟牀。法院內部民事審判工作由民事主管副院長負責、疑難案件提交法定程序的審判委會審理，合議庭審理（審結報告）必須由負責民事工作的副院長任有會來決定，上庭務會研究決定審判結果才肯簽字加蓋審結公章。這種審判制度給法院的當權者干預具體案件大開了方便之門，為他們徇私枉法提供了合法舞台。法院主管民事副院長任有會決定着本院全體法官的崗位、晉升和前途命運，特別是庭務會研究案件時實際上就是副院長一人説了算。民主集中制僅是一種形式而已，很少有審判員敢堅持真理與頂頭上司提出不同意見。現在不管大小案件，只要院領導徇私枉法想幹預一律不予以在審結報告上簽字，都必需提交庭務會研究決定，一經庭務會研究決定的案件法律、行政法規、國家政策及通知規定算老幾再錯再冤也難以推翻，並且使錯案追究成為一紙空文，難以追究承辦錯案的個人責任，媒體暴露的冤案、錯案就是有力的例證。依法組成的合議庭承辦法官經過一兩個月的苦心案卷研究和開庭審理形成的合議庭意見，在短短的幾十分鐘的庭務會沒看過案卷不瞭解案情的副院長一口否決，甚至作出違法違規的判決結論，相同的前提，上訴案件三個月審理的案件，都不當庭宣判，久拖不決還要定期宣判，這明擺着分管民事院長就是要干預司法活動來決定。其實法院內部設立庭務會是為保障庭內工作健康有序的發展. 對庭務工作細化分工庭裏內務、信息、宣傳報送、結案報送等工作。確定具體責任人，確保各工作有專職人員推動， 強化落實，確立由庭長隨時監督，每週提示通報制度。保證各項工作落到實處，不斷強化能動司法，加強信息報送。強化落實服務大局、落實社會矛盾化解、落實依法獨立行使審判權公正廉潔司法。 反而為副院長任有會干預司法審判腐敗埋下了伏筆，為徇私枉法建立了合法的平台， 法院內部遊戲規則庭務會過會的案件越來越多，副院長成了干預司法活動決定法院判決的幕後合議庭，冤假錯案的出台且難以糾正就是這種審判制度造成的。帶頭違反中央通知不守規矩徇私枉法干預司法審判活動，濫用公權力插手具體案件不簽字就會造成本案嚴重久拖不決司法不公違法判決，給人民羣眾帶來申訴累，申訴成本的增加，損害了人民羣眾合法權益【踐踏了法律的尊嚴】要減少冤假錯案、落實錯案追究制度，就必須改革現行規範的庭務會制度，法律，行政法規，政策面前莫拿公權力（庭務會）徇私枉法當藉口，中央政策説得很好：“有權必有責，用權受監督，失職要問責，違法要追究，取消法院自行設立的小審委會，拜託您放下您那官僚主義好大的官威和特權將審判權歸還於審判員能依法行使審判權。讓人民羣眾能夠在每一個司法案件中，能感受到司法的公平公正，法律的權威與公信。山西省高級人民法院承辦法官明確告知法律有明文規定城鎮居民不能購買農村住宅，國務院態度也很明確，審查認定被告就是城鎮居民，物權更沒有發生變化，錯判以在裁定中裁明一審判決、二審維持任元元支付薛全香補償款30000元之判項，確屬超出訴訟請求範圍。（理由為）再審只是審查並不是審判所以不擔任何責任，兩審均存在領導干預本案拒不糾正錯誤判決。三級法院在審理我與任元元宅基地糾紛案件中職權（庭務會）面前、法律、行政法規、國家政策及通知規定算老幾〃已經嚴重觸犯我國法律,嚴重損害黨和政府的形象。

　　現在就相關問題反映請予以關注解決。                

　　我於2017年7月31日向太原市人民檢察院申請了對薛全香與任元元宅基地糾紛案件的抗訴。太原市人民檢察院當日受理於2017年8月1日出具了並檢控民受【2017】93號民事監督案件受理通知書受理了我提交的抗訴申請，同日作出並檢民（行）監【2017】14010000107號通知書，指定民事檢察部負責辦理該案。檢察官表示因需要調閲人民法院一二審案件卷宗中止了審查。從2017年8月2日太原市人民檢察院就開始了調取人民法院一二審案件卷宗的程序。太原市人民檢察院在調取案卷過程中受到太原市中級人民法院的百般阻撓，經申請人核實太原市中級人民法院立案二廳於2017年2月23日調取了一審案卷，2017年7月省高院審查完畢作出裁定連同兩審卷宗一併退回太原市中級人民法院。之後太原市中級人民法院立案二廳私自扣留一審卷宗拒不退卷，在太原人民檢察院調卷過程中人為阻撓，拒不移送卷宗，拒不配合，規避審查。

　　太原市人民檢察院經過半年調卷無果，我在得知中央巡視組於2018年3月進住山西，我寫了反映材料郵寄給了巡視組反應問題，巡視組於2018年3月6日簽收，交辦山西省高級人民法查辦該案，陽曲縣人民法2018年3月19日立案廳靳廳長，打電話通知山西高院下發實體性受理文件讓給我做筆錄靳廳長看完一審判決文書時明確指出存在的錯誤原告薛香的訴訟請求只有兩個，第一是原告訴求被告是城鎮居民購買農村宅基地房屋合同無效，第二個訴求合同無效後請求法院判令被告支付原告自2005年起至起訴之日實際使用費共計79950元，判決書中原告訴求全部被駁回，那判決第四項被告任元元支付原告薛全香人民幣30000元從那來的，法律是有規定的原告沒有請求的義書閣就是給人家瞎判了，靳廳長並告知已經進入實體受理了階段，表示山西省高院從新複查該案，同時也讓我看到了太原市中級人民法院的調卷函並向太原市中級人民法院電話詢問案卷情況，太原中院表示由高院處理解決。然而至今無結果，該案卷中至今依然被太原市中級人民法院人為扣留拒不歸卷拒不提交至太原市人民檢察院，無奈再次向有關部門投訴，望能妥善解決。

　　依據信訪條例第三十三條信訪事項應當自受理之日起60日內辦結;情況複雜的，經本行政機關負責人批准，可以適當延長辦理期限，但延長期限不得超過30日，並告知信訪人延期理由。法律、行政法規另有規定的，從其規定。截止到2018年5月27日未給與反映人任何答覆，無奈再次向有關部門提交材料反映問題。

　　以上信息有反映人與陽曲縣人民法院立案廳廳長通話錄音和太原市中級人民法院調卷函為證。附庭務作出的陰陽判定書：

庭務會架空審判權