“就算給我1000萬，我也不同意！”低層住户加裝電梯鬧矛盾？_風聞

【歡迎大家討論老住宅加裝電梯】

自從李克強總理在2018年政府工作報告中為“電梯”發聲，各級政府積極響應號召將老式多層住宅加裝電梯紛紛納入議程，既有多層住宅加裝電梯惠民工程最近炒得火熱，為了這個議題，本人上週專門去了上海楊浦區工農四村和長寧區周家橋街道走訪了居委會，有了一定實地調研方才提出自己的一點想法和大家討論。

加裝電梯過程中涉及的利益主體非常多，樓棟住户，小區業委會，居委會，黨委，街道辦事處等（後面三個主體雖然政府文件未涉及，但卻實實在在的參與其中）由於文章字數緣故，本文僅討論一個核心問題：低層住户（普遍指1樓和2樓）利益是否受損或補償方案。加裝電梯首先要經過兩次徵詢方可進入文件審批等階段，第一次徵詢是本樓住户（以上海為例）90%以上同意，所以低層住户是否同意決定着能否加裝電梯成功，也是加裝過程中難度最大，最核心的部分。

所以針對低層住户1樓和2樓究竟是否利益受損來進行討論。

首先我們從1樓或2樓來看，顯而易見，現在所能想到的也是所發生的就是加裝電梯肯定會侵佔公共區域，也有可能影響一樓居民的採光（即使採用玻璃也會不同程度影響），施工產生噪音。

我們換個角度來看，從經濟人的角色來看，以上問題在現在的技術下都不是問題或者不是大問題，真正的原因是三樓以上因為加裝電梯帶來的正外部收益體現在了房價上，三樓以上房價提高，底樓的優勢蕩然無存，甚至説無形中被貶值，這已經不是心理的落差而是實質利益受損了。

我們假設加裝一台電梯花費150W=電梯成本費100W+正常使用維護基金50W，六層住宅（一層有5户居民）很顯然一樓利益受損，二樓獲益不大，三樓以上大收益，那麼三四五六樓共20户，即平均每户7.5萬的費用分攤。再考慮到樓層越高獲利越多，二樓一分不出，三到六樓費用梯度遞增，比如三樓每户6萬，六樓每户9萬。

針對1樓利益受損，不採取補償是不可能成功的，關鍵是補償多少，8%—10%的補貼額度應該足以打通一樓，因為補償一樓的金額要按照受益比例增加到頂層，同時告訴六樓增值幅度能達到8%—10%的話，但問題又來了，加裝電梯樓房大部分是老人，頂層老人有意願的情況下又沒有這麼多資金如何辦，這時就需要政府出面了，採取補貼是一方面，如果有必要政府可以讓居民用房產公攤面積抵押的方式貸款給居民，比如45平的房子劃出3平米，房子在交易時候如果有抵押，直接從售房款裏連本帶息扣，基本就可以成功了，一棟樓加裝成功的話，其他同價位小區便會相對貶值，市場便起到作用推動其他小區符合條件樓層加裝電梯。

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