買100㎡的房子只得70㎡，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？_風聞

（文|艾振強  瞭望智庫特約宏觀觀察員、明源地產研究院主編）

近半年來，房地產調控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現各個城市。

湖南長沙數月前出台《關於進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》，其《實施細則》也於近日發佈，明確“限房價、競地價”地塊等剛需房源項目的裝修價格指導上限，現階段不超過2500元/平方米。

問題也隨之而來——算精裝修面積的時候，到底算不算公攤面積？

提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

開發商會告訴你：購買的商品房銷售面積（建築面積）=套內建築面積+分攤的共有建築面積（“公攤面積”）！

但據庫叔瞭解，國際上基本都是按套內建築面積甚至使用面積（套內建築面積減去套內柱子和牆體面積所得）來計價的。

如此看來，公攤面積並不合理，也不符合國際慣例。那麼這種做法到底是怎麼產生的？又如何得到廣泛的執行？以後還能夠取消嗎？

1**.****“史上最牛公攤”，只有不到一半面積能住！**

建築面積，包括房屋的使用面積（或稱可用面積）、牆體和柱體的佔地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。

“公攤”的內容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

對普通的購房者來説，光是弄明白這些概念已經夠頭大的，更別提自己動手測量了。這個複雜的“公攤面積”，於是造成了各種各樣的問題。

比如，物業管理所有的費用本應面向室內部分，但物業費卻是按建築面積收的。如果説這尚可接受的話，供暖費也按建築面積計算實在匪夷所思，因為公攤面積裏基本沒有供暖設備。

公攤面積裏不存在的服務也要收費，如此看來，顯然房地產開發商在其中有利可圖。

更有甚者，會選擇做大公攤面積——部分開發商以公攤面積為工具，對購房者進行欺詐，利用格式合同條款誤導購房者，一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衞室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。

開發商這樣違法的情況，再怎麼艱難，業主好歹還可以維權。可是，由於截至目前國家並沒有明確規定公攤係數（公攤面積在建築面積中所佔比例）的上下限，因此在“合法合規”的條件下，開發商可以將公攤面積一再做大，一些案例中的公攤係數簡直“喪心病狂”。

比如，根據新華網2010年4月6日報道（此後該事還被央視《焦點訪談》曝光過），當時山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤係數超過52%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積！

2010年5月31日央視《焦點訪談》播出節目“公攤迷霧”，曝光“最牛公攤面積”事件。

開發商事先承諾公攤不超過30%，事後卻高達52%，二百多户維權無望的業主欲哭無淚。

當時一份由當地多部門聯合驗收的文件就貼在貴賓首府一樓大堂內，文件顯示該樓盤從3層到20層，公攤係數達52.35％！

面對業主維權，貴賓首府的工作人員十分硬氣：“法律對於公攤上限沒有規定”，“你們一百年都退不了房”！

當然，這個案例可能比較極端，通常公攤係數不會超過30%，但30%以內的就沒有問題嗎？恐怕只有開發商知道。

2**.**公攤做法如何能在內地野蠻生長？

那麼，公攤面積這個“巨坑”，到底是誰最早想出來的？

我國房地產市場如今十分火熱、蔚為壯觀。不過，中國內地長期處於福利分房時代，從1998年進入商品房時代至今也不過20年，不可能是公攤面積的發明者。

有人説“公攤面積”源自香港，這個可能性倒是很大。內地房地產的諸多制度都是來自香港，比如：

土地招拍掛是1987年深圳從香港學過來，然後推廣到全國各地的；

1994年內地推行的預售制則脱胎自香港的賣樓花，而賣樓花是於1954年首創

過去香港的開發商賣房時確實是按建築面積進行計價的，直到前幾年才取消

自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。

（注：香港的“實用面積”，相當於內地的套內建築面積。）

當然，香港最初是如何開始按建築面積銷售，我們不得而知。我們所關心的是，內地在引進這套做法後的演化過程。

從1978年結束福利分房，到1998年正式開啓商品房時代，中間的20年，“商品房”這種形式在市場中出現併發育起來。內地房地產商很可能就是在這一週期內引進香港的“建築面積”做法並“發揚光大”。

房地產市場悄然發生劇變的同時，政策層面應對這種變化的經驗和方法卻十分缺乏。比如對於“建築面積”，政府能做的，更多的是針對房地產市場上已經形成的現象，通過制定相應政策規定加以規範。

事實上，直到今天，關於“公攤面積”都無法律和行政法規加以約束，現行國家標準中甚至還沒有“公攤建築面積”和“公攤係數”這兩個術語，只有住建部，包括其前身建設部（2008年國務院機構改革方案中將建設部改為住建部）的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。

目前該領域可適用的主要規定有：建設部1995年頒佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（建房1995【517】號）、2002年頒佈的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》。而2000年8月1日實施的《房產測量規範》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規範》）國家標準中，則首次出現了“共有建築面積”這個術語。

2000年《房產測量規範》

《測量規範》第8.1.5條規定：“房屋共有建築面積係指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。”附錄B3“共有建築面積分攤”一節中，又詳細規定了共有建築面積的內容、計算方法和分攤方法。

雖然《測量規範》沒有明確指出分攤後的共有建築面積就是“公攤建築面積”，但在商品住宅的交易和確權實踐中已得到廣泛的使用。經過房管部門確權的房產證上就已標明公攤建築面積的數目，所有開發單位的購房合同上也明確登記了所售套房的套內建築面積和公攤建築面積。

（注：基於此，本文將“分攤後的共有建築面積”、“公攤建築面積”、“公攤面積”視為同一概念。）

除此之外，地方也有相關規定出台。以北京市為例，北京市國土資源和房屋管理局2000年9月頒佈了《北京市商品房房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》，2002年12月又下發《關於商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤有關問題的通知》等。

但這些規定中在專業人士看來確有值得商榷之處：

第一，《測量規範》中規定的套內外牆（外擴山牆）、地下室設備用房、室外地面上設備用房、設在屋頂為多幢服務的設備用房、外牆壁保温隔熱層等項目，其實並不應該計入公攤面積。

以外牆（包括山牆）為例，它是圍成建築空間的必要條件，不能單獨分割出來“公攤”。

第二，《測量規範》附錄B第B3.3條規定，住宅樓以幢為單元進行共有建築面積分攤。這樣做不公平。

以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建築面積、不同層數的單元組合，那麼每個單元的共有建築面積是不相同的。顯然，讓不同大單元一起分攤樓幢的共有建築面積是不公平的。

第三，由於公攤建築面積由共有建築面積按比例分攤而來，只有保證了共有建築面積計算的準確性，才能保證公攤面積計算的準確性。可是，共有建築面積計算規定只出現在《測量規範》中，但《設計規範》裏卻沒有相應內容。

注：《住宅設計規範》（住建部），由1985年發佈的《住宅建築設計規範》修訂而來，已發佈多個版本，最新版本為2013年版，以下簡稱《設計規範》。

因此，在施工圖紙報批和實施的全過程中，無論是設計人員，還是所涉及到的政府部門和有關單位，都不是特別清楚共有建築面積是怎麼計算的，只能等候房產測繪管理部門的最終計算結果。也就是説，房子蓋出來之後，才能測出“公攤面積”是多少。

於是就出現了大量“貴賓首府”式現象——

《高密市天正房產測繪有限公司關於貴賓首府綜合樓預測面積的説明》顯示，樓盤3層到20層，房屋的公攤係數達48.63％；貼在一樓大堂內的由當地多部門聯合驗收的文件上，3層到20層，公攤係數則是52.35％。48.63％的數據來自圖紙的預測算，52.35％的數據來源於房管局測繪公司的實地測繪。

確實有憑有據，怎麼投訴？！

3**.**有的地方開倒車，只有重慶成功了

通過以上梳理，我們已經得知，如今的“公攤面積”現象之所以會引發這麼多矛盾，實質上是法律法規缺乏清晰的界定，購房者投訴無門，給了部分利慾薰心的開發商以可乘之機“打擦邊球”。

早在多年前，法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經嚴重影響了《物權法》的有效實施。當時不少地方也紛紛出台建議和規定，要求以套內面積計算，取消“公攤面積”：

*2007年10月1日《物權法》實施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法《關於建（構）築房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（徵求意見稿）》，公開徵求市民意見，提出小區共有建築面積不再分攤到户，即取消了當時房產證上的“公攤面積”的説法，以後市民買房只看套內面積。

*2008年1月的政協甘肅十屆一次會議上，中國民主同盟甘肅省委員會也在提案中建議，現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神，應該取消，並建議房屋建築面積測量交給業主委託測量。

*2008年11月18日，北京市人民政府第17次常務會議審議通過《北京市人民政府關於修改〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉的決定》，增加一條作為第二十一條：“新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建築面積計價，也可以按照建築面積計價或者按照套（單元）計價。

（注：鑑於《物權法》並沒有對房屋各部分的產權性質給出明確的界定，而公攤面積的設置符合《民法通則》、《物權法》對於按份共有形式的規定，且有關規定已經明確了公攤面積的合法地位，説“公攤面積有違《物權法》的精神”，還有待商榷。）

2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》。

上述出台政策的地方，初衷是好的，落實情況卻令人失望。究其原因，是缺乏強制執行力。

雖然政府部門要求，以套內面積計算的單價和以建築面積計算的單價都應寫進合同裏，以兩種報價呈現。可是，不強制的“要求”下，部分開發商在實踐中依然以建築面積為主、套內面積為輔表述單價；更有一些開發商“淡化”套內計價方式，對外報價都按照建築面積計價。

有些地方甚至“開倒車”。比如，順德的買樓計税優惠政策之前已經延續了14年，期間順德是佛山唯一採用套內面積計算商品房價格的片區，這是2000年開始順德為解決商品房公攤面積糾紛頻發而推行的政策。可是，自2014年6月21日起，順德繳納房屋契税標準從套內計價變成建築面積計價。新政落地後，在順德買套內面積八九十平米的商品房，比之前要多交數千元的契税。

只有一個地方例外——重慶。

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款！

鑑於香港2013年才開始強制要求商品房銷售按實用面積計價，重慶此舉是名副其實的敢為天下先！

重慶是目前中國內地唯一強制實行以套內面積計價售樓的地方。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時説：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

4**.**以“套內建築面積”計價，只會對不良開發商不利

針對開發商利用公攤面積矇蔽購房者的現象，有關部門也出台了一些規定：

比如國家質量技術監督局《商品房銷售面積計量監督管理辦法》第五條規定，銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。

2002年實施的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建設部發布），針對因開發商多算公攤面積引起的糾紛制定出了計算標準，並規定必須由房產測繪單位對房產實施測繪。

但是，普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解，更缺乏獨立的委託測算程序。目前，不動產權證書（過去是房產證）上記載的“公攤面積”，基本是由開發商自己，或者委託房地產管理部門測得的，測繪單位無需向業主負責，購房者對此沒有基本的知情權。

這樣的情況下，公攤內容和麪積缺乏公信力，不便民、不透明，更不利民。如果“公攤面積”不實，購房者不僅要多支付房款，而且還得在今後的幾十年中不斷支付更多的成本，比如物業管理費和取暖費等。今後一旦開徵房地產税，按“建築面積”買房、售房的不公將更直接地體現出來。

而按照“套內建築面積”來計價，就可以很好地規避這些問題：

第一，這種方法透明度高。購房者只需關心套內建築面積，不必為公攤的多少引發交易糾紛；

第二，套內建築面積規定明確，測量簡單。根據《測量規範》，成套房屋的“套內建築面積”由套內房屋的使用面積、套內牆體面積、套內陽台面積三部分組成，普通人用常規方法即可測算出來，明明白白購房；

第三，按照房屋預售面積測量報告，對公攤部位有明確的説明，同時在商品房合同及商品房權屬證明中載明瞭公用部位和設施情況，有利於保護購房者的權益。

我國重慶和香港地區的實踐也證明，以“套內建築面積”計價，只會對不良開發商不利，對合法合規經營的開發商來説，不僅沒有壞處，而且可以良幣驅逐劣幣，提升自身在市場上的佔有率。

當下我國居民住房條件的發展狀況，也讓“取消公攤面積”成為時代的要求。

重慶早在2002年就強制施行商品房“按套內建築面積計價”銷售的一個大背景是，當時重慶城鎮住房告別了短缺時代，人均居住面積達到11.59平米，急需規範市場秩序。如今我國整體上已不缺住房，根據國家統計局的數據，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，遠超當年的重慶，住房短缺只結構性地存在於部分城市。因此良好的房地產市場秩序已成為當今中國的普遍追求。

為此，近些年來，諸多學者、人大代表都建議取消商品房公攤面積，比如2010年的“兩會”上，人大代表林燚就建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌；2016年，全國人大代表柳樹林等10名代表建議應該遵循國際慣例，按照套內面積計價。

5**.****“取消公攤面積會導致房價上漲”是個偽命題**

當前，依然有不少為“按建築面積計價”辯護的聲音，提出了多種“擔心”。

有人認為：

取消了公攤面積，會導致房價上漲。同時還會造成公用部位產權不明晰，甚至出現“業主掏錢產權屬於開發商”的現象。這相對於公攤部分所產生的糾紛更不利於業主權益的保護。

但實際上，如果取消公攤面積會造成更大的糾紛，為何發達國家沒有一個是按照“建築面積”買房、賣房的，而都根據“套內建築面積”或“使用面積”來計價？不就是充分考慮到了“建築面積”欺詐的因素嗎。

至於推高房價，更純粹是一個數字上的“面子”問題。

從統計房價的角度，通過“建築面積”這個基數，的確可以極大地降低“房價”。一般多層住宅的公攤面積約佔10％-13％，18層以下的板式住宅公攤約13％-15％，點式樓盤公攤大多在15％-17％，而30層以上的住宅因為電梯數量增加，公攤通常都在25％左右。如果改成按套內建築面積的計價方式，房價確實會比現在“高”很多。

但房價的這種“上漲”是“虛”的，用户的實際負擔並沒有增加。用虛幻掩蓋實質，根本沒有任何好處。事實上，實行以套內面積計價的重慶，一直因房價穩定而令全國人民羨慕。如果將重慶的房價換成按建築面積算，怕是會刷新人們的認知。

還有人擔心：

按套內建築面積計價會讓開發商鑽空子，只注意套內面積，忽視公用設施部位的建設，降低環境配套等公共公用設施的質量。

這個顧慮其實也是多餘的。因為購房者更在意居住面積的大小，其次才是公攤面積大小。而且，在市場競爭環境下，如果開發商試圖通過壓縮公攤面積佔購房者的便宜，購房者會用腳投票。為了生存和獲利，開發商會根據市場需要，造好房子。按套內建築面積計價的方式，不僅不會降低開發商在配套設施和環境上的標準，還會提高。

公攤面積是否合理，關係到市場經濟中的公平、公正的問題。當然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法規，對公攤面積深加規範，還是應該儘快提上日程的。

由公攤面積引發的矛盾凸顯了與之配套的法律的滯後性。為此，將當前《物權法》關於私有產權的諸多綱領性界定細化，制定針對公攤面積問題的專項行政法規，從而實現各方權益的平衡，顯得至關重要。

比如，要統一住宅建築面積的計算規定，《設計規範》和《測量規範》要執行同一標準，要建立和完善以設計為源頭，審批單位層層把關，房產部門審核確權的機制，建立公攤面積公示制度；公攤建築面積和公攤面積係數應該列入住宅設計技術經濟指標；此外，還要賦予業主獨立的委託測量資格。

作為購房者，在簽訂《商品房買賣合同》時，應在合同補充協議中明確約定：公攤面積增加超過一定幅度時，購房者有權推翻，或公攤面積增加部分買受人（買方）不承擔房價款。同時，應在補充協議中約定一家公認的測量機構對結果重新進行測量。

公攤面積問題積弊已久，非一劑猛藥可以完全治癒。取消公攤的支持方和反對方的拉鋸戰還會繼續。我們應以治理的思路考慮解決方案，但大可不必為這一不合理的制度振振有詞地辯護。

存在不一定合理，公平正義或許會遲到但不會缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法會得到切實的改善，並終有一天會得到徹底糾正。

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