450萬房子20年跌到3000沒人要 日本樓市經歷了啥_風聞

　　來源：世界華人週刊（ID：wcweekly），作者：霍耀林

　　在中國一二線城市，一套75平米的公寓能夠賣到上百萬。然而，在日本，這套房子只要差不多3000元人民幣。

　　簡直是大甩賣的感覺！要不，組團去日本買房？

　　看到一則廣告，一個日本人要出售一套相當於中國國內75平米的公寓，價格為5萬日元，按照時下匯率，摺合人民幣只要3000元左右。在中國，連十八線縣城，3000塊你都買不到一套75平米的公寓。

　　而更不可思議的是，這套公寓地處新瀉縣的滑雪觀光勝地，是由西武集團開發的休閒式公館，東南朝向，12樓，建造於上世紀80年代的中後期。而西武集團曾打造日本著名的王子酒店，可謂是大品牌開發商。不僅如此，由於地處滑雪勝地，這套公寓，當時售價是7500萬日元（約450萬人民幣），不到一個月就告售罄。

　　短短20多年過去，一套7500萬日元的房子貶值到至5萬日元，降價幅度高達99.9%，算上資金成本，這套公寓倒賠了更多錢。

　　日本樓市，究竟經歷了什麼？

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　　上個世紀80年代，正是哈佛大學教授傅高義所説的“日本第一”的時代。隨着戰後經濟的高度成長，日本在諸多方面都取得了另世人刮目的成績，很多成功的範例成為世界各國的學習對象。

　　在日本房地產市場，自1983年起，東京土地價格開始以異常的速度飛漲。

　　隨後，這種暴漲的趨勢也逐漸擴大到東京以外地區。這一時期，支撐日本地價高漲的，是來自各方的期待。所有人都相信“隨着日本經濟的騰飛，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業都迅速向東京市中心聚集，都希望能在此擁有一席之地。

　　正是在這種期待之下，人們開始搶購土地。

　　由於土地價格暴漲，一些“不正常”的現象開始出現：

　　首先，是土地的倒買倒賣。買到一塊土地，轉手再將其賣掉，從中牟取暴利。由於地價的不斷上漲，這些倒賣商可以用手頭的土地做抵押，輕鬆地從銀行獲得貸款，他們幾乎分文不出就可以進行土地倒買倒賣。為暴利所吸引，日本很多公司紛紛投身於這個行業。這個時代的經驗是：只要是地產，閉着眼睛買都會發財。

　　地價飆升還出現了一些特別的詞彙，比如“鉛筆樓”這樣的詞，這是指極為狹窄的土地上，建造5層高左右、像鉛筆一樣細長的大樓。這些新詞也已經成為大街小巷，為人熟知的流行詞彙。

　　根據1987年1月政府公佈的土地標準價格，東京附近的土地價格比前一年上漲23.8%。到了1988年1月，土地價格上漲率高達65.3%。

　　不止東京，當時的日本企業也將地產購買衝動帶到了美國。1986年，日本第一不動產公司以創紀錄的價格買下紐約的蒂芙尼大廈，1987年三菱地所買下紐約洛克菲勒中心14棟大樓。在這樣的背景下，1988年，日本國土廳公佈的《國土利用白皮書》居然指出，“以東京附近為中心的土地價格上漲是由實際需求所引起的。”也就是説，國土廳認為，當時土地價格的上升並非投機導致，而是土地需求大於供給引起的，並非異常現象。

洛克菲勒大廈　　受這份《國土利用白皮書》的影響，日本土地泡沫化現象進一步膨脹。除了城市中心地區的商業用地，大城市周圍住宅用地的價格也顯著上升。1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。在首都區域，不要説獨棟住宅，就是公寓價格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

　　到1989年底，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是當時美國土地資產總額的4倍之多。當時日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”這樣的豪言壯語。

　　1987年美國股市“黑色星期一”引發日本股市大跌，但日本的房價依然強勢走高。1990年的日本股市全線下跌，但很多人懷疑是這無非只是在重複1987年的故事，正是在這種情緒的支撐下，到1991年夏天，東京的房地產價格依然還在不斷攀升。

　　但非常不幸的是，奇蹟再沒有出現，1991年下半年日本房地產價格開始毫無徵兆的暴跌，一夜之間，隨着房價一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外，還有那些投機的倒買倒賣商。10年之後，日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原點。

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　　從文化的淵源上來看，日本其實和中國一樣，都屬於東亞儒家文化圈，中國人有“安居才能樂業”的情結，日本人以前也一樣有。

　　日本武士的誕生從某種意義上來説，就是伴隨着土地私有而出現的。

　　自近代明治維新以來，日本土地基本一直都是世代承襲。但是，這種情況在戰後，隨着經濟高度成長，日本社會開始出現了前所未有的巨大變化，特別是人們對土地，對安居的看法也逐漸開始改變。

　　在日華人學者姜建強認為：日本人歷來有“土地神話”的情結。

　　為了擁有土地，不惜“一所懸命”。在日本歷史上，貴族與寺社關係者以外的人，第一次擁有法律意義上的所有權——土地，是在鎌倉時代的初期。

　　小領主一旦擁有土地，是怎麼也不願輕易放手的，世代繼承是其必然。但將“一所懸命”用語變成“一生懸命”，則表明日本人對土地意識的單薄，表明土地神話在現代的終結。

　　或許是斷舍離對物的一種本能性的厭棄，或許是一切有形之物必將歸無的無常哲學，或許是中產成功的標誌發生了不可逆轉的變化，日本人終於率先走出了這一步：不想擁有一切，但一切為我所用。

　　事實上，從日本歷史發展的進程來看，無論是“無常哲學”、“對物的本能厭棄”抑或是“中產標誌的變化”，不可否認的是，日本的這種“一切為我所用”的實用主義由來已久，只不過是從根深蒂固的土地依附情結中解放出來的時間可能相較其它要晚很多。

　　日本土地價格經歷了這輪如同過山車般的起伏，日本社會反倒逐漸產生了一種波瀾不驚的心態。加上，日本史無前例的人口減少及急速的老齡化，整個社會開始走向了“低慾望”。日本人開始追求一種簡素的生活，開始迴歸對生命本質的探索，日本人的自我意識也開始覺醒，做自己想做的事情，過自己想要的生活成為整個社會的主流。

　　由於人口的持續減少及人口構成極端的高齡化。日本開始出現了一個現象：隨着年輕勞動力向大城市集中，高齡老人不得不孤守家鄉，而待其離世後家鄉的住宅就變成空房。不容忽視的一點是：在日本，父母去世後，如果要繼承其遺產的話，需要繳納相應的遺產税，為了不繳納遺產税而不繼承父母遺產的人也有很多，這可能是日本空房增加的一個原因。

　　日本總務省2015年2月26日發佈的2013年度“住宅•土地統計調查”。從這個調查數據來看，日本住宅總數為6063萬户，但空房數卻為有史以來最高的820萬户，比率為13.5%，平均每7户人家有一户是空房。而據日本著名的野村總研的預測，到2018年，日本的空房數量將會超1000萬户。

　　從下圖的統計數據也可以看出，這個空置率從1993年的448萬户，到2013年的820萬户，20年間增加了1.8倍。

　　一方面是空房在持續增加，導致日本人對房產價格沒有任何信心；另一方面是年輕的日本人並不想在一個地方住得太久，他們嚮往可以隨時移動的自由空間。比起買房要承擔的房貸資金風險，日本人更願意沒有風險的租房生活。

　　而事實上，除了要住在城市中心地帶的上班族需要使用按揭買房的方式，絕大多數日本人幾乎已經放棄了買房的生活方式。在城市的非中心地帶、郊區，一幢連地帶房的新房並不貴，要是買二手房幾乎甚至可以白拿。在一些房產網站，幾乎都可以找到近乎白拿的房子。

　　日本傳統的住房基本上都是木造結構的一户建，戰後五六十年代開始出現鐵骨水泥造或鐵骨鐵筋水泥造的三層以上的住宅被稱之為“マンション（公寓）。而按照日本人的住宅觀念，新建住宅入住之後的第二天，房價就跌20%，傳統的木造的一户建，20年後資產價值就變零。即便再怎樣的裝修，資產價值也是歸零。這種住宅觀念，可能也是日本的年輕人輕易不買房的另一大原因。

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　　在日本，住房和所享有的教育、醫療等社會資源完全獨立。住房只是單純的住房，不綁定任何其它的社會資源。無論是租房還是買房，都享有同樣的醫療、保險，享有均等的教育資源。

　　從整體看，現在日本人的土地需求已經變得很低。

　　大部分的日本人都流行租住公寓。值得注意的是：日本公寓租金相對比較便宜，約佔月收入的1/8（比如，一個月工資8000元的話，租房的話只需要1000左右），而日本又是個均質性社會，工資基本都集中在平均線左右，國家採用累進税制，年收入愈高則税率愈高，所以在住房的負擔上，日本人之間幾乎都相差不多。而且如果是租房居住的話，也不用繳納房產税。

　　再者，日本不動產機構提供的租住公寓（注：日本無論是新房、二手房、租住的公寓，全部都是裝修完畢，可直接入住的），不僅房間環境乾淨整潔舒適，而且有很多還提供管家服務，有食堂餐廳，有健身房圖書館等娛樂和社交場所。在一個物質生活高度發達的社會，人類對生理及安全的需求幾乎都可以輕易滿足。按照馬斯洛的需求層次理論，人類對安全的需要，包括了人身、健康、資源所有、財產所有、道德保障、工作職位、家庭安全等要素。而這些要素，通過租房都可以毫無疑問地全部實現。

　　初到日本的中國人，在日本租房時可能會驚訝地發現，房間的基本設施，如家電、傢俱，甚至是汽車等，考慮的首先不是購買，而是免費的贈送。一方面是這類大件的處理費用較高，另一方面是隻要願意，到處都可以輕鬆地得到，於是這些物質已經完全失去了佔有的意義，只剩下了使用的屬性。

　　回到本文開頭的那則廣告，由於整體經濟發展的停滯，人口的減少，滑雪勝地由從前的熱鬧繁榮變成如今的冷冷清清。周邊的公寓自然再也不會有大批滑雪者租借了。但作為房產的固定資產税、管理費、修繕費等還是要照付不誤，每個月的水、電、煤氣費用也要照付不誤（日本水電煤有基本料金，即便不使用也要付）。如何擺脱這個無底洞的支出？出售現房可能是唯一最好的選擇。

　　但如今從前的繁榮已經不再，加上冰天雪地的地區，又有多少人會接手呢？

　　於是，只有不斷地降價，甚至是白送。即便如此，願意接盤的人恐怕也無多。因為這樣的現象在如今的日本，已經完全不是個例，恐怕只要是日本人都知道這絕對是個燙手的山芋。

　　於是，大部分的日本住房已經完全迴歸到了其居住的屬性，而實現這一目標的方式無非是是租住抑或購買，兩相比較，租住顯然要更輕鬆的多，那麼，何苦要給自己增加負擔呢？如今，住房對於大多數的日本人來説已經完全不是問題，房地產在日本已是一個艱難的行業。

　　反觀國內，一邊是超越日本的少子老齡化，一邊是火爆的房產市場，這是一個值得思考的現象。