説説常識，中國的房價與經濟問題根源不在於土地制度_風聞

       王小魯説：【 現行的土地制度，是由各級地方政府獨家徵地獨家賣地，壟斷了土地市場。

        這個制度在初期對緩解地方政府財政困難、促進地方建設方面起了積極作用，但後來消極作用越來越明顯。地方政府把土地收入當作主要收入來源，嚴重推高了地價和房價，結果是工薪階層買不起、住不起房子。當然不是所有的城市，但很多大城市是這樣，工薪階層已經完全沒有能力買房子了。

        為了買個房子，祖孫三代的儲蓄都要拿出來，或許才剛夠首付，接下來還要背幾十年的債。這實際上是對中等收入階層的剝奪。而低收入階層只能望洋興嘆，進城打工者只能住城中村或者地下室，但有些城市又在大拆城中村，限制城市人口規模。

        高地價高房價進而演變為城市商業服務業的高租金，推高了商業服務業成本，加重了所有消費者的負擔。而少數人靠房地產大賺其錢，地方政府也獲得了大量收入，大量用於投資和政府自身消費。

        但很多政府投資是低效率甚至完全無效的投資。這造成了嚴重的收入分配問題，造成中等收入階層沉重的負擔，擴大並在繼續擴大收入差距。不改革土地制度，這些問題怎麼解決？】

        王小魯的這個觀點是錯誤的。

        首先，中國的房價與土地制度無關：

        一、中國古代農業社會的傳統環境下形成了特有的住房文化。

        古代中國的農業經濟發達，導致了中華民族是一個習慣於長期在一地居住的民族。

        長期在一地居住，擁有自己的房屋就成了必需的條件。因此中國人對於擁有自己的房屋有着特別的情結。這與西方人關於搬遷移徙的習慣，因此不主張房屋的擁有，大不相同。所以在世界上中國人的住房自有率特別高。

        據社科院曾經做過的一個調查，中國家庭住房自有率高達95.4%。遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。      

        因為每個人都想要在所居住的地方擁有自己的住房，所以在眾望所歸的城市裏，相對於需求量，住房的資源稀缺度就會很高，於是價格也會很高。       

         如果能夠改變中國人的這種傳統住房文化，人們對於自有住房的要求降低一些，購買住房的有效需求就會降低很多，住房的市場稀缺度就會減少，住房價格的上漲也就會緩慢很多。       

         二、中國的宜居土地面積偏小，宜居土地的相對稀缺，天然決定了中國房價在同等經濟水平下相對較高。        

        中國1類宜居土地只有國土面積的19％，而且其中55％還是耕地。另一個事實是中國人均耕地面積僅1．4畝，為世界平均水平的40％。       

         這個客觀環境決定了，經濟水平提高的同時，不可再生的土地資源的稀缺度，就會相對於其它可以通過生產而增加，從而降低其稀缺度的資源，迅速提高。        

        土地資源稀缺度的提高，必然地會導致住房成本的提高，於是住房價格的提高也就不可避免。              三、中國經濟這幾十年的快速發展，造成了財富奇蹟，導致投資房產積極性空前高漲。      

       這幾十年的經濟快速發展，伴隨的是民眾收入水平的大幅度提高。於是民眾的投資能力也迅速提高。而一些城市的房產價格上漲導致的財富奇蹟，必然地刺激着人們的住房投資慾望。        

        同樣是宜居土地面積偏小，有着與中華民族相近的住房文化，並且經濟曾經連續快速發展的日本，也曾出現過房價暴漲的過程。

        上面分析的三個原因中，除了第一個原因以外，剩下的原因就是世界共同的了。而且第一個原因又會隨着社會環境的變化而逐漸改變。

        比如現在一線城市很多年輕人就寧願租房住了。他們在一個地方常住的習慣也在漸漸改變。因此我們預測住房價格趨勢的時候，更需要關注的因素是後面兩個。尤其是第三個，經濟增長的趨勢。

        理由很簡單：世界上除了土地資源以外，其他資源的稀缺性都會隨着生產力水平的提高，而不斷降低。只有土地資源目前沒有這個前景。

         於是相對於其他資源的斜度的降低，土地資源的稀缺度就會相對上升。因此只要生產力進步還有空間，經濟還有增長的前景，土地的稀缺度就會繼續增加。自然，在土地上的房產的價格，就還有上漲的空間。

        其次，説説消除國家對於土地的壟斷，無益於解決貧富差距問題：

        説到經濟體制改革，説到農村經濟發展，説到農民致富，一些人就拿土地徹底私有化説事。説國家不應該壟斷土地所有權，應該把土地所有權分給農民。讓農民可以自由處置名下的土地，可以通過土地交易實現財富增值，從而成為擁有土地資本的財富擁有者。

        我們先來看事實：中國古代土地所有權是私有的，然而農民並沒有獲得土地資本，沒有因為土地資本而成為富人。相反的經常會有失地農民因為無法生活而不得不起來造反，成為社會動盪乃至於王朝毀滅的原因。        

        有人可能會説，那是因為中國古代社會沒有進入市場經濟，所以土地沒有成為能夠讓農民致富的資本。如果這麼説，別忘了那時的地主階級是怎麼富裕起來的。       

        如果説古代中國是因為沒有進入市場經濟，所以土地私有制沒能帶給農民財富。那麼今天的印度、菲律賓、海地等等國家——這裏且不用剛果金、馬裏、烏克蘭、也門等等戰亂國家舉例——的農民富裕起來了嗎？       

        我猜，當被問到這裏的時候，那些主張土地徹底私有化的人只好回答説，那是因為這些國家的經濟水平太低——因為他們能夠憑以證明土地私有化環境下農民富裕的，只有發達國家。

        這個回答其實不錯，因為農民要富裕起來，只有社會經濟水平提高才能夠辦得到。

        問題在於，今天正好是中國這個土地沒有徹底私有化的國家，經濟水平提高的速度特別快，中國農民也因此得以比其他發展中國家的農民富裕得快。

        從上面的事實分析，顯然可以得出結論，土地的徹底私有化與農民的致富沒有關係。農民的致富與全體人民的富裕一樣，只能是社會經濟水平提高的結果。而事實證明，過早實現土地的徹底私有化——土地徹底私有化是客觀規律要求，我並不反對——並不會導致農民的富裕，相反，是農民貧困的原因。

        為什麼會這樣？因為，財富是資源被壟斷的結果。當國家壟斷了土地的時候，農民手中的土地價值才高。也正因為人們看到了土地價值高的現象，一些人才要求把土地徹底私有化。

        可是他們不知道，或者故意要讓農民們不知道。如果國家放棄了土地壟斷權，在農民手中的土地立刻就會大幅度貶值。只有等到新的壟斷形成，土地價值才會重新升高。不過到那時候，大量農民已經沒有土地了。

        當年的前蘇聯，把國有資產證券化平均分給公民，並沒有導致公民的富裕——這話説的不準確，因為有的公民確實因此富裕了，只是絕大多數公民因此貧困了。

        原因就在於，這些資產原來是被壟斷着的，別人要獲得這些資產，就必須出較高的代價。

        可是當這些資產被平均分配掉以後，因為人們都會競相把這證券換取生活資源，於是這些資產的稀缺性大幅度降低，價值於是降低。市場上的生活資源的稀缺性卻大幅度提高，當手中的資產被低價換取了高昂的生活資料以後，絕大多數公民就陷入貧困之中了。

        假如中國今天就把土地徹底私有化，讓農民可以自由處置名下的土地，結果就會與前蘇聯將國有資產私有化的結果一樣，不是農民的因此富裕，而是資本的因此廉價實現土地壟斷。如果沒有國家的財政能力足以保證農民的生活環境，那麼中國農民獲得印度菲律賓的農民一樣的生活水平，將指日可待。

        為什麼國家壟斷資產可以讓人民的生活逐步改善，而資本壟斷資產卻不可能？因為國家壟斷資產獲得的財富，必然被國家使用於調節社會貧富差距——這是維護社會穩定的必須。

        社會穩定是國家的根本利益所在。而資本獲得財富的目的，是讓資本能夠獲得更多財富，不會把財富用於扶助弱勢羣體。因為那是與資本的本質屬性相悖的。

        人們又會説了，我們看到人民生活水平高的國家，都是資本壟斷程度高的國家。

        沒錯，在經濟社會里，生產力水平越高，資本壟斷程度就會越高。發達國家人民生活水平高，與資本壟斷程度高之間，不是因果關係，而是因為經濟水平提高導致的伴生關係。並且是相互矛盾的伴生關係。這個矛盾最終會爆發的，並且已經在愈來愈接近於爆發的臨界點。這也是西方國家政治制度而不是中國的政治制度面臨根本性調整的原因。

        其三，高房價不是一個應該被社會關注的焦點問題：        

        高房價是一個市場現象：房價的上漲，與其他任何資源價格的上漲一樣，是市場需求導致的。有人為高房價投入資源，就有人因為高房價獲得資源。

        按照市場問題就應該由市場自行解決的邏輯，高房價問題作為市場問題，當然應該由市場解決。而且至少在中國，目前這個問題還真的可以通過市場行為得到解決：過高的房價現象，只體現在部分中心城市。       

         之所以這些城市房價會高，是因為這些城市集中了大量資源，導致人們都向往，從而千方百計要擠進去。因為要進去的人多，所以住房資源的稀缺性就大，房價就高。

        如果任憑這些城市的房價上漲，當然就會提高這些城市居民的生活成本與經濟成本。按照市場規律，就會導致人才、資本等等資源的流出。       

         如果整個中國都房價過高，這些資源就只好流出國外去。  可是不存偏見的人都知道，中國只有部分城市的房價偏高。很多城市的房價因為市場有效需求不足，還處於偏低狀態。因此完全不需要擔心因為房價偏高，會導致中國經濟危機的問題。

        相反的，中心城市的房價偏高，固然會提高這些城市的居民生活成本，但同時可以起到阻礙更多人進入這些城市，從而緩解競爭烈度繼續增加的趨勢。

        當然更重要的是，它會促進中心城市的資源外溢，有利於其他城市的經濟，可以比較快速地追趕經濟發達城市，從而促進地區間的經濟結構平衡，與資源分配公平的進程。

        事實上，國際上的產業轉移，從來就不是因為房價過高所導致。今天中國的北上廣深，房價已經過高，並沒有阻止他們繼續成為國際高端產業的接受城市。而且高端產業的移出國的房價，並不見得比中國的北京、上海、深圳高。

        因為產業轉移的要求是利潤空間大。利潤空間的形成條件，固然有住房成本因素在內，但是更重要的是效率環境。尤其是高端產業，對於效率環境的要求，遠大於對一般成本因素的要求。

        一些人們不懂市場與經濟規律，為了批判政府，完全不顧邏輯與事實，抓住一個負面現象進行任意放大，與無限推理，如果不是出於無知，就只能是因為特殊利益要求的行為了。

        從經濟邏輯分析，證明房價不是應該被關注的焦點了。那麼從倫理道德角度出發的公平要求分析，部分城市的房價過高是不是應該被批判的呢？也不是！

        中心城市的房價過高，是因為集中了（從公平角度分析）過多的經濟資源，從而吸引了人們的集中，所導致的。也就是説，如果不考慮市場規律要求，這些城市的資源高集中度現象本身，就是不公平的現象。

        中心城市的居民享受了比別的城市更方便的生活條件，當然就應該付出比別的城市的居民更高的住房代價。這沒什麼不公平的。

        如果你不想付出這麼高的住房代價，儘管離開這高房價城市，到低房價城市去居住。這本來也是高房價現象應該起到的市場作用之一——促進資源向外轉移。

        你把本來必須用於高房價城市的住房開支，投入到了低房價城市，對於低房價城市來説就是增加了資源流入。對於本來不夠發達的地區的居民是一個資源支援，也是為社會公平做出貢獻。

        明白了房價只不過是市場現象，而且與其他的市場現象一樣，並不存在特別的不公平。我們就應該明白，房價不應該是社會關注的焦點問題了：

        相對於每一個人，任何市場現象，都應該是去適應，而不是指責的。菜市場的白菜價格漲了，你要麼買，要麼不買或買少一點，指責白菜價格上漲，有用嗎？應該做的是努力賺錢，不讓物價上漲降低自己的生活水平才對。

        從社會管理角度來説，對於市場現象，需要的也是適應市場的要求，努力發展生產力，讓資源充沛起來，降低其市場稀缺性。而部分中心城市的房價上漲，客觀上也可以對資源在地區間的公平分配，起到促進作用。

        從資源相對充沛的城市流入資源相對貧乏的城市，資源的邊際效應會因此得到提高，宏觀經濟的的財富效應會更明顯。

        所以，我們不應該指責部分城市房價上漲的現象，更不應該用部分房價上漲的市場現象，作為指責政府政策的理由。當然也不應該因此指責中國的土地制度。無論從經濟邏輯方面還是倫理道德方面，都是如此。應該做的是分析這個現象下如何可以提高社會生產力，或者人們應該如何在這樣環境下賺錢。

        其四、資源價格的成因在於市場有效需求，而不在於成本。

        王小魯或許不知道，把房價上漲歸因於土地財政，説因為土地財政提高了土地價格，也就是增大了房產成本，所以房價才會上漲的這麼高，邏輯上就是在説，操縱地價可以讓房價上漲，也就是提高成本可以讓企業盈利。

        如果提高成本可以讓企業盈利的話，企業不會破產了。那麼世界上就不會有打工者了。這才是顛覆了經濟學的所有原理。

        第一、房價上漲不是因為土地財政，相反的，土地財政是房價上漲的結果。

      試想想，如果沒有市場上對於房產的有效需求，房產哪來的市場價格？如果房產在市場上不能有合理的價格，誰會從政府手中購買土地進行房產開發？如果沒有人要進行房產開發，土地賣不出，土地財政如何實行？

        再問一句，政府為什麼不搞鋼材財政、汽車財政，糧食財政，相反要用財政補貼支持糧食生產？

        原因很簡單，因為這些資源在生產力提高的過程中，稀缺性越來越低，市場對它們的邊際有效需求越來越小，於是這些資源的價格也在不斷走低。

        其經濟附加值的比重沒辦法明顯提升，政府就沒辦法在保證資本必要利潤空間的前提下，增加財富分割比例，甚至於為了保護必要的生產能力，反而要進行財政補貼。

        而土地是不可再生資源，當一般資源的稀缺性因為生產力的進步而不斷降低，使得土地的稀缺性相對提高。

        如果這些一般資源的市場價值降低的幅度，與生產力進步導致它們的實際稀缺度降低的幅度一致，那麼土地價值就不會改變。

        可是因為財富規律決定了，一般資源的市場價值降低的幅度，會遠小於生產力進步導致的這些一般資源稀缺度降低的幅度，所以土地的市場價值就會上升。土地價值上升才是房價上漲的原因。這是從經濟邏輯分析的結論。

         從經濟常識分析，因為生產力進步導致經濟發展，人們擁有的財富增加，在一般資源的稀缺性降低的條件下，從邊際效用規律出發，人們會將越來越多的財富投向稀缺資源。

        而土地的不可再生的屬性，讓人們很容易看到價值前景，於是，在經濟增長較好的基礎上，土地價格上漲就是必然的經濟現象。於是房價上漲也是必然的現象。

         所以，雖然日本是土地私有制，沒有過土地財政的現象，可是日本的土地價格在歷史上同樣曾經暴漲：       

         從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。這要不要歸因於中國的土地財政？

        最後，解決社會貧富差距擴大的問題，不能指望土地制度的改革。

        上面分析過了，把土地徹底私有化，只會有利於資本趁機廉價收購資源。結果不但不會讓農民富裕起來，更會導致土地附加值的過多流入資本手中，使得政府的財政收入下降，從而導致政府對於經濟調控能力被削弱。

        王小魯自己也知道，西方發達國家中，美國的貧富差距是最大的，貧富差距較小的國家在歐洲尤其是北歐。那麼他同時也應該知道，歐洲尤其是北歐之所以貧富差距較小，是因為政府調節作用比較大。

        政府對經濟的有效調節，必須以財政能力相對充足為基礎。那麼，政府壟斷土地權利，恰好有利於增強政府的財政能力，也就有利於增強政府對於經濟的有效調節。這也正是中國經濟能夠連續幾十年高速發展的原因。

        閉眼不看事實與邏輯，僅僅會背誦西方理論教條，是中國經濟理論界諸多專家學者的通病。也正因為這樣，各種錯誤的經濟理論觀點才得以在中國理論界大行其道。