為什麼只有重慶的房子沒有公攤面積_風聞

來源：微信公眾號：西部城事 作者：西部君

最近，房屋公攤面積的話題又熱起來了。一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？》的十萬＋爆文，引發熱議。主流媒體也爭相跟進，呼籲取消公攤面積。

在這波呼籲中，一個“特立獨行”的城市屢屢作為榜樣被提出，那就是重慶。

因為早在2002年，重慶就出台了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中明確規定，商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

正是這一做法，讓重慶獲得了“全中國只有重慶的房子是算使用面積”的美譽。

在重慶買房真的不算公攤面積嗎？算不算公攤面積，區別到底在哪？

1.算不算公攤面積，沒有想象的那麼簡單

公攤面積如何算，合理比例是多少，一直以來缺乏明確規定。這確實在現實中引發了諸多糾紛。

像這次爆款文章所舉的例子，“買100平方米的房子只得70平方米”，聽起來當然很坑。甚至還有更坑的，2010年4月，新華網曾報道，山東高密市一樓盤，公攤係數超過52%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積。

伴隨着房價的飆升，公攤面積不合理的疑問也在一步步積累。只是，房價越高，開發商做大公攤面積的動力也就越足。這與消費者權益自然構成了一組矛盾。

在討論要不要取消公攤面積之前，我們先看看重慶不算公攤面積的真實情況。

根據規定，重慶的商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。這很明顯，就是消費者買房時只用支付套內面積的價值，所謂公攤面積自然就省了。不過，問題沒那麼簡單。

西部君特意諮詢了前不久剛在重慶買房的朋友。所謂到底按套內面積還是建築面積計算房價，在現實中不過只是兩種價格標示的標準差異而已。

比如，重慶一般的房產銷售廣告上，也都會分別註明套內單價或建面單價分別是多少（總價一樣），購房合同上也會載明。這與其他地方並沒什麼不同。

當然，按套內面積算的單價肯定高一些。所以，看房屋總價，不管是按套內面積還是建築面積算，消費者支付的購房款實質並無差別。

支持取消公攤面積，還有一個很重要的理由，是物業費、取暖費等都是按照建面計算，如果取消了公攤面積，也就意味着業主只需要按照實際使用面積支付物業費，從長遠來看，當然要划算得多。

但現實可能又要讓人失望了。我的這位朋友剛繳納了物業費，就是按照建築面積繳納的。為何會這樣？因為房屋產權面積同樣是按照建築面積計算的。

所以，説重慶的房屋沒有公攤面積，至少是不夠準確的。

換種形象的説法，在重慶購房和其他地方購房的最大區別，可能僅僅是重慶的置業顧問們，往往會更突出按套內面積計算這一概念，甚至把贈送和半贈送的面積也算在套內面積裏，讓人產生不要為公攤面積買單的錯覺。

2.到底要不要取消公攤面積？

西部君指出重慶的實際情況，並不是為了論證公攤面積是合理的，就不該取消。

房屋公攤面積概念的由來，目前比較公認的説法，是從香港“引進”的。也有調侃直接稱是源自李嘉誠。

不過，作為“師父”的香港，已經於2013年開始取消了公攤面積的算法，強制要求商品房銷售按實用面積計價。“師父”都改了，我們還不該改嗎？

當然要改。

最主要的原因在於，當前的公攤面積計算，既缺乏統一標準，在測量上又不具有獨立性。説白了主要就是由開發商測算，然後交由規劃部門審批即可。

這就可能導致出現這樣的情況：同樣一個地段的兩個小區，假如房屋單價都為2萬每平米，同樣以建面面積100平的房屋為例，若一個公攤面積是10平米，一個是20平米，那麼兩套房實際使用面積則相差了十平米，大致相當於一間卧室的面積了。

對應的實際使用面積價差則為20萬。這樣做，當然不合理，也容易引發權益糾紛。

因此，若按照套內面積進行銷售，也還得對公攤面積進行必要的限制。公攤到底由哪些區域組成，也得在合同中載明。這樣不僅業主知道自己的公攤部分在哪，也有助於明確權益邊界。

所以，西部君是完全支持取消公攤面積納入預售面積計算的。舉重慶的例子，只是告訴大家，取消公攤面積，主要不是為了降房價，而是讓房屋面積的概念更加明晰，消費者對於實際的房屋使用面積能夠心中有數，不至於造成同一類型房屋公攤面積的差距過大。

當然，也不乏有人擔心，公攤取消了，開發商會不會藉此抬高單價？對這一點，説實話還真不能忽視，永遠不能低估開發商的套路和利益的誘惑。

不過，也不用太擔心。高層最近不就是明確了“堅決遏制房價上漲”嗎？取消公攤的聲音即出現在這次調控信號發出後，估計也並非完全是偶然。其中有無更深的利益背景，大家自行琢磨吧。

3.為什麼是重慶率先“取消”公攤面積

説完了公攤要不要取消，再來看下，為何重慶會成為全國第一個取消公攤面積的城市（至少規定層面如此）。

一種説法稱，重慶早在2002年就強制施行商品房“按套內建築面積計價”銷售的一個大背景，是當時重慶城鎮住房告別了短缺時代，人均居住面積達到11.59平米，急需規範市場秩序。

這種説法是否成立，西部君也無法判斷。但揆諸現實，應該不夠充分。畢竟，按常識來説，告別住房短缺時代，重慶應該算不上最早。

至於其他可能的原因，西部君嘗試做了一些推想：

A. 一個頗為巧合的時間點是，重慶恢復直轄的時間為1997年，而延續至今的住房分配貨幣化改革，也就是今天所説的商品房改革，是從1998年開始的。

商品房改革，一個涉及如此多人利益，從今天來説，是關乎國運的一個改革，在當時必定需要一些地方先行先試。而剛剛恢復直轄，各項制度需要新創，被賦予的改革空間相對較大，行政層級也高，同時城鎮住房較為短缺的重慶，自然是比較好的選擇。

B. 其實在商品房領域，重慶還有一個較為特殊的地方在於，至今多數商品房的產權只有50年，甚至還不乏40年的。

這一現象不算特例，像近年温州就曝出一些過去產權年限只有20、30年的房屋面臨產權到期的處置問題。這與過去產權年限不統一的大的制度環境有很大關係。但在特大城市裏，延續至今的50年產權年限做法，重慶仍算比較特殊（最新的商品房已逐步恢復至70年產權年限）。

重慶為何會出現這種情況，一種普遍説法，是通過減少土地使用年限來降低土地出讓金，進而一定程度上降低房價。重慶至今在同等規模城市中的房價都仍有優勢，或與此不無關係。

那麼，按套內面積計算讓購房者獲得更多好處（理論上應該如此），以抵充年限上的不足，這種邏輯關係是否也成立？

**C.**作為新興直轄市，重慶所承擔的改革試點任務一直不少。像企業破產製度、國企改制、地票制度等等，重慶在全國都堪稱是先行者。在房地產領域，房產税改革最早的試點城市也只有上海和重慶。

 所以，率先取消按建築面積計價的做法出現在重慶，不算意外。既有自身特殊的歷史原因，也與作為直轄市的改革空間優勢有關。