中國房市正在迴歸基本邏輯_風聞

中國房市正在迴歸基本邏輯

田鋒

因為認識不夠深入，經驗欠缺所以過去管理方式粗放，中國央行刺激經濟的房市過去一直是放大水漫灌（現在終於開始改了）。錢是印出來的，但不可能白給，放水都是通過寬鬆的銀根貸出去的。當市場上很容易貸到款，首先被刺激起來的必然是“資產市場”，這是“水”最容易去的地方——因為資產價格最容易漲起來，漲出來的部分就是“（投資）利潤和收益”。與之相比，水進入實體經濟，產生收益和利潤就一如既往地很不容易，實體經濟利潤率要看全行業水平，很難變得很高（一個鋼廠利潤1億；不是説建十個鋼廠的利潤就是十億），但資產市場的收益波動容易很劇烈。

資產市場對老百姓除了股市就是房市，住宅房市各國曆來都是嚴格控制企業進入作為住宅房產購買方的。一旦企業可以作為住宅市場買房，考慮到住宅市場都是“散户”，很容易就造成類似莊家操盤那樣的局面，玩死散户們。“炒房團”其實就是利用規則的漏洞，一部分資金雄厚的散户通過組團方式，實際上按照企業方式運作房市坐莊，操縱某個區域的房價，在政府監管不到位的情況下，炒房團一定是穩妥的“收割”普通買房人的。現在中國各地政府實際上經過多年之後學乖了，各種限購限售收利得税等政策出台，就是針對炒房團的，政策設計就是千方百計針對性限制炒房團，而並不希望控制普通自住買房者。

中國房價連續漲了二十年了，説到底表明了兩件事情：一、中國央行持續大水漫灌的粗放方式刺激經濟已經有二十年曆史了；二、中國各地方政府對炒房的監管控制力度不夠。有莊家在房市裏興風作浪，好處是帶動這個區域房市交易活躍，刺激一個區域房價快速上漲，這樣地方政府可以更快更多的獲得土地增值收益。這個也不能怪地方政府，因為九三年税改中央把優質税源都切走了，地方政府事權財權不對等，地方政府想要加快發展只能依賴土地財政。中央其實早就意識到問題根源所在，但嘴裏吃着從地方切來的優質税源的感覺實在是太美妙，中央也不願意對自己佔有的税源收入做格局上的重新切分，所以也就一直默許地方政府從土地財政上獲得收入。那地方政府得地價炒高了才能有土地財政的收益。

接下來的房市走勢。如果：一、央行有效的反思總結，不再搞粗放的大水漫灌，嚴厲有效的監管貸款總體去向；二、打擊炒房的手段真正打到要害，能夠將炒房者真正抑制住（其實考慮中西方政策，實踐中這方面國外效果很好的手段可以借鑑的有很多）。根據我的研究，做到這兩點，虛高火熱的房市很快就會開始自動降温。當下房市巨大的升值預期其實是對過去二十年房市升值的一個邏輯上的繼續推導而已，尤其在一線城市，房價已經高到了根本沒有未來經濟支撐的地步。所謂房價的經濟支撐起時就是一個區域的房子租金。一個區域的房子租金實際上是由當地居民的月收入決定的（黃奇帆認為是合理的是低於月收入1/5）。買房子的基本的樸素經濟學邏輯是因為買（首付+月供）比租房子（每個月交租金）划算，而中國一線城市，這個樸素的買房經濟學邏輯早就已經嚴重倒掛——不考慮首付，租金也遠比月供低得多。航空公司的飛機都是租賃來的，租賃公司不能貼錢租飛機給航空公司——但現在投資房地產的人都是貼錢把房租租出去，然後等房子升值。所以中國當下一線城市的購房邏輯根本不是基本邏輯，而就是在強烈升值預期下的一個大膽的、長遠的投機行為。我甚至不認為在一線城市裏面剛需佔據主導地位，因為剛需的合理經濟學邏輯也是去租房。我認為當下一線城市的商品房買賣行為的主邏輯是“投資”，當“投資”變成大家普遍的行為的時候，就是“投機”，因為投資只可能是少數有膽有識人的行為，怎麼可能變成大眾的普遍行為。

龐氏騙局得以維續的必要條件就是後來者不斷加入且新加入者帶來的新增資金規模必須不斷擴大。中國最近的P2P不斷暴雷，其實就是在習大大“去槓桿”的大趨勢紛紛難以為繼的具體表現，因為這些P2P都是某種程度上的龐氏騙局，因為社會上其實並沒有P2P們宣傳的高利率貸款需求。現在，中國一線城市的房市其實也是某種程度上的龐氏騙局，一線城市房市想要維繫房價的必要條件就是新購房者不斷加入，且新購房者帶來的新增資金規模必須不斷擴大。現在中央力推租賃，就是已經認識到房價的基本樸素邏輯是“租金決定（支撐）房價”，這就抓到了問題的實質與根本——地段、環境、學位都是房價的影響因素，但絕對不是決定性因素，只有租金才是。堅持不懈的通過增加租賃供給，堅決將租賃與購房同權，讓樸素的購房經濟學邏輯發揮作用，同時堅決出台和執行抑制炒房者的政策，房價的虛火自然就會消退。經濟學的規律一定會自然而然發揮它的作用，但你要先撤去扭曲它的外在因素。過去的政府領導成天對着房價説事兒，而沒有認識到“租金決定（支撐）房價”，忽視了租賃供給，也沒有關注將租賃與購房同權，所以不過是南轅北轍，為淵驅魚而已。現在大大這屆政府我認為對這個問題認識的很透徹，手段高明直擊要害，與大大之前反腐一樣，沒有必要一上來就太高調喊口號，而是真抓實幹，着眼關鍵點去長期堅持反腐。不過幾年，我切身感受中國政壇的腐敗問題基本面就得到了根本性的風氣扭轉。一線城市的房價問題也會是類似的故事，我一直預言2017將是中國一線城市房價前後十年的價格頂點。