碧桂園亢龍有悔_風聞

來源：虎嗅網

2017年碧桂園合同銷售額超過5500億元，比恒大高10%，成為中國房地產行業第一名。2018年前六個月，碧桂園合同銷售金額4125億，領先優勢擴大到35.6%。

形勢一片大好之際，接連發生的幾起事故引發了人們對“碧桂園之快”的擔憂——

6月24日，碧桂園上海奉賢項目售樓處模架坍塌，造成1人死亡，9人受傷；

7月12日，碧桂園杭州蕭山項目地基裂痕，路面塌方，附近移動三層小樓成了危房；

7月26日晚，安徽六安碧桂園·城市之光項目建築工地發生坍塌，導致16人被送往醫院，其中6人死亡、1人傷勢危急、2人傷勢較重；

8月1日，江蘇南通啓東碧桂園中邦上海城二期一處在建樓房樓頂着火。

“碧桂園給你一個五星級的坑”“給你一個五星期的家”成為流傳甚廣的段子，塌方是表象，碧桂園應藉此機會排除“快的後遺症”。

碧桂園是怎樣登頂的 

不想當老大的房企不是好開發商。

孫宏斌、許家印、楊國強怕是都曾這樣想的。孫宏斌曾經離第一那樣近，許家印“過把癮”之後看開了，楊國強卻正在興頭上。

 2007年4月20日碧桂園在香港主板上市，這一年的營收達到177億元，同比大增123%。

受全球金融危機影響，2008年營收同比下降11%。2009年“收復失地”，錄得176億元營收，到2017年營收達2269億，年均複合增長率37.7%。其中2017年營收淨增738億，增速達48%。

比營收增速更驚人的是合同銷售金額的暴漲。

2013年，碧桂園、恒大雙雙成為“千億公司”，碧桂園以微弱的優勢領先。但到2015年碧桂園全年合同銷售金額跌落到恒大的70%。2016年、2017年，碧桂園急起直追，銷售額增速分別為120%和78%。

2017年，碧桂園以5500億反超恒大。2018年前六個月，碧桂園合同銷售金額4125億，領先優勢擴大到35.6%。

土地儲備被稱為房地產公司的“地根”。新增規劃建築面積高於竣工交付面積，地根才會越來越粗壯。

碧桂園的“地根”與恒大的差距正在迅速縮小。截至2017年末，碧桂園、恒大土地儲備分別為2.82億平米和3.12億平米。

在土地儲備達到2.8億平米之後，恒大將“三高一低戰略”中的“高負債”“高槓杆”替換為“低負債”“低槓桿”，提出“三低一高戰略”，一方面將拿地速度降到與開發速度相近的水平，避免土地儲備繼續膨脹；另一方面通過大規模股權融資，增加投資者權益，降低淨資產負債率。

 恒大的戰略轉變好比汽車“降檔”，碧桂園抓住這個機會全速超車，2017年奪得合同銷售金額冠軍。看趨勢2018年碧桂園土地儲備將會超過恒大。

 與此同時，2017年12月4日碧桂園成為恒生指數成份股，目前權重約為1.14%。

 合同銷售額全國第一、被納入恒生指數以及土地儲備即將登頂，這三件事意味着碧桂園將成為“宇宙第一開發商”，楊老闆的夢想就要實現了。

還是恒大“能掙會花”

 2007年、2008年、2009年，碧桂園毛利潤合計達198.5億元，這三年恒大毛利潤合計46.5億元，差距很大。2010年，恒大突然以134億元毛利潤反超，其後一直保持領先。2017年，恒大毛利潤高達1123億元，比碧桂園的588億高91%。而且恒大2007年毛利潤率達36%，比碧桂園高十個百分點。

 值得注意的是，2017年恒大、碧桂園毛利潤率分別提高了8個百分點和5個百分點。恒大《2017年報》給出的解釋是：“交付面積增長29%、平均售價提高15%，成本僅增加2.3%。”

看來****對部分房地產開發商而言2017年是相當“舒適”的時光。#萬達除外#

 費用控制方面碧桂園較恒大有明顯優勢，2017年銷售費用、行政費用合計183億，相當於營收的8.1%；而恒大竟花掉295億，相當於營收的9.5%（2015年佔比增高達14.6%，比碧桂園高一倍多）。

2017年，碧桂園合同銷售金額比恒大高10%，多出近500億，銷售及行政費用卻省了近112億。儘管“大手大腳”，恒大淨利潤一直高於碧桂園。2017年兩家的淨利潤分別為370億和288億，恒大多賺82億。

 2018年8月6日，恒大、碧桂園同時發佈業績預告。恒大稱“2018年上半年税後淨利潤較去年同期增長125%以上”，也就是説不少於520億；碧桂園稱“股東應占利潤與上年同期相比將有不低於50%的增幅”，約為150億，不到恒大的三分之一。

 兩位老闆風格迥異，從財務數據上看，許老闆更加能掙會花。

按照8月6日收盤價，恒大、碧桂園市值分別為2745億港元和2364億港元，與2017年淨利潤對應的靜態市盈率分別為6.5倍和7.2倍。萬科靜態市盈率為8.2，估值水平僅比香港房企略高。

碧桂園落後一個“相位”

2013年以前，恒大淨資產負債率遠高於碧桂園。如2012年恒大淨資產負債率為473%，碧桂園僅為260%。2013年之後情況發生逆轉，2017年碧桂園淨資產負債率為996%，融創亦高達928%。這一年恒大“低負債”“低槓桿”戰略效果初顯，淨資產負債率為627%，較2016年末增加25個百分點，增速大為降低。而碧桂園淨資產負債率增加了269個百分點。

 在因塌方事故頻發召開的媒體見面會上，碧桂園CFO伍碧君以“9331億負債中有息負債僅為2148億元，2017年底可動用現金餘額1484億”回應高負債問題。其實2017年末恒大總負債高達1.5萬億，只不過由於資產規模更大，總資產負債率比碧桂園還低2個百分點。

 2014年末，恒大、碧桂園總資產分別為4740億元和2680億元，短短三年後的2017年，兩家的總資產分別增加了271%和292%，房地產公司的資產負債表就是這樣“膨脹”起來的。

**2017年恒大作出重大戰略調整，總資產膨脹速度從上一年的78%大幅降至30%。**中國房地產公司不可能象美聯儲那樣主動“縮表”，至多降低增速而已。 

碧桂園則落後了一個“相位”，2017年總資產增速從63%進一步提高到77%，其中流動資產增長尤為顯著。

截至2017年末，碧桂園8680億流動資產主要由3609億在建工程、2705億應收款和1371億現金構成。

碧桂園快速駛入危險水域

 外界對碧桂園“9000億負債”的擔心是有道理的，在因塌方事故召開的新聞發佈會上CFO的回應並不能令人安心。站在2017年末展望未來，碧桂園必須的支出比可動用的資金多3000多億，CFO口中“2485億未動用授信額度”不夠用！

 支出方面，2110億有息負債（包括銀行貸款、企業債和優先票據）是最“不得不還的錢”，賈躍亭也是還掉這種錢才得以脱身。

 3310億應付賬款主要是欠供應商和施工單位的，如無法按期結算將拖延項目進度、影響商品房交付，更嚴重的是會讓利益相關人士（債權銀行、供應商、業主和員工）窺見企業面臨的危機。樂視崩盤就是從傳聞拖欠供應商賬款開始，到債主在樂視總部“搭帳篷”，局面已經無法收拾。

 3070億資本承擔是推算出來的。截至2017年末，碧桂園在建工程（按成本入賬）價值高達4597.6億元，假設投資進度到了67%，意味着還要支出2300億才能竣工交付。3467億合同負債（主要是客户已付房款）是已經收到的錢，而且也花掉了，不按期交房將引發大規模維權。 

到2017年末，以上三類支出合計接近7200億，較2016年末增長82.7%。

 碧桂園可動用的主要是現金、應收款和建成待售物業。截至2017年末，賬面現金1371億，應收款餘額2705億，持有已建成物業價值279億（較2016年減少30億），全部可動用資金合計4355億。

根據以上推算，截至2017年末，碧桂園可動用資金比預計支出少3360億，資金缺口比伍碧君宣稱的“2485億未動用銀行授信額度”多出近900億。

“未動用銀行授信額度”對民企來講，不缺錢時好好地在那裏。一旦風聞你資金鍊有問題，銀行催着提前還貸還來不及，哪家會按授信額度放款？！

2014年碧桂園資金缺口突破1000億，2016年逼近2000億，2017年達到3000多億。順風順水時資金缺口不會成為問題，擴大融資規模即可。以往碧桂園就是這麼過來的，所以膽子越來越大。

以大為美，而且追求極速變大，碧桂園成為“宇宙第一大”後的後遺症已無法掩飾，所謂亢龍有悔、樂極生悲。