房地產税來臨前，個人房產的操盤指南_風聞

文/顧子明（顧子明明公：guziming77）

三四線無論是誰，都儘可能逃頂；一二線買新房的剛需，抓地產商低價拋的機會，該買就買，沒必要等；而擁有多套住宅者，趕在房地產税來臨之前，該拋趕緊拋。

前幾天，我寫了一篇《住建部房價問責機制落地，房地產將迎來鉅變！》，很多朋友留言，看了這麼多年我的文章，終於有一篇能徹底看懂了。不過，也有更多的讀者針對其中的細節，提出了更多的問題，因此今天寫一篇，詳細解讀一下房價走勢的邏輯與具體的操作方式。

一

最近十年來，中國房價的快速上漲，有內外兩個原因，表象是08年大規模基建與貨幣超發放水，而根源卻是99年的高校擴招與WTO談判完成。

99年之後，一方面大量受教育人口湧入城市勞動力市場，另一方面加入全球化分工則帶來了生產力的大幅提升。因此，人力與效率的雙提升，帶來了生產力噴湧和財富的累積，為十年之後房價上漲提供了真正的源動力。

而08年的放水，則是在這個源動力之上，加了一個超級槓桿，使房價加速上漲得以實現。

只不過，08年之後，我們習慣了用放水加槓桿的方式來解決經濟問題，使得中國的房價迅猛增長，大幅透支了99年的源動力。

在三輪放水的加槓桿之下，如今把中國的房子都賣了，應該能撬動整個地球了…..

而伴隨着我們不斷加槓桿，一方面，我們的教育與科技的進步逐步減慢，另一方面，隨着全球化的開倒車和貿易戰，我們全球分工與戰略機遇期也面臨極大的挑戰。

這兩者意味着我們房價上漲的源動力——國民生產力越來越難以支撐高房價，而如今，隨着金融“降槓桿”和“L型經濟”的確定，中國的房地產市場，在泡沫危機和全球動盪的倒逼之下，也必然將面對一輪根本性的改革。

因此，過去十年累積下的經驗公式和成功案例，很多都可能失靈。

二

我們國家是“有中國特色的社會主義市場經濟”，因此要理解中國的房地產的定位與改革，就一定要從中國政策的轉向看起。

四萬億的大放水已經成為歷史，隨着90年代的改革新鋭們，如今先後登上了中國經濟的舞台，中國未來的改革，大概率會重走90年代那次“有中國特色的凱恩斯主義”之路。

而20年多前，在朱總的帶領下，我們對沖經濟危機的基本邏輯是：大幅提升政府財政汲取能力，通過積極的財政政策，推動有效基建和技術升級，通過全要素生產力提升的增量，慢慢對沖各類資產泡沫。

通過這個途徑，既能避免經濟硬着陸帶來的產業破壞，又能避免資產大幅縮水引發的社會騷動。因此，對於國家來説，這是一個很好的解決方案。

在這個邏輯之下，中央就需要通過**做增量來對沖存量，通過經濟發展和通脹來消耗掉過去累積的泡沫。**但是，為了促進經濟發展，地方政府要投資基建、科技、教育，還得給企業減税和補貼，這使得原本就捉襟見肘的地方財政，必然更加難以騰挪。

因此，這也意味着，就像90年代地方政府向“舊動能”的農村攤牌農業税一樣，如今房地產税這個地方政府未來最大的税源，必然要開徵了。

否則，沒有良好基礎設施投入，新動能的產業和人才，都會用腿來投票，向更好的營商環境、教育與就業的城市轉移，使得新動能的當地經濟良性發展。

而留下來的舊動能與夕陽產業，最後都會成為地方政府的負擔。因此，房地產税對於地方政府來説，這也算得上是一種倒逼改革。

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三

好了，政策的邏輯出來了，我們再來看政策對房價的影響。

首先可以明確的是，隨着新一輪透支模式的財政上馬，要對沖目前的經濟下行，其必然將倒向基建。這對於房地產是非常大的利好，勢必以遠期預期的方式，反饋到近期的房價當中。

所以，能夠很輕鬆理解，為什麼伴隨着“積極的財政政策更加積極”的同時，中央對於房價的上漲，從“控制過快上漲”，直接改成了“堅決遏制上漲”。

背後的邏輯很簡單，越是調控，意味着房價越要上漲，調控越激烈，也就意味着跳漲的動力越激烈。

這裏呢，我要説一個概念，就是國家絕對不會主動去戳房地產泡沫，這個幻想絕不能抱有。同樣，反過來説，中央堅決遏制房價上漲，並非是“大庇天下寒士盡歡顏”，而是為了防止“爬得越高，摔得越重”。

從物理學的角度，把房價換成人，5米的地方摔下來兩次，和10米的地方摔下來，遭受的傷害不是同一個量級。5米摔下來還算是軟着陸，10米摔下來就得進ICU了。（物理公式我就不列了）

因此，在財政強刺激和房地產税都必須執行的大背景之下，中央要出台政策，防止兩者對房地產價格趨勢的疊加，引發劇烈的共振。

這裏，正好用物理學的正弦波來解釋，隨着未來基建與房地產税的徵收，房價的走勢，應該是這個樣子的：

對照這個正弦曲線，政府本輪遏制房價的原因，用物理學的話説，就是把正弦波的振幅壓縮，用經濟學的話説，就是熨平週期震盪。為的，就是避免財政刺激吧房價拉高之後，房產税徵收導致的暴跌，把中國經濟砸進ICU裏面。

而只要我們的經濟不硬着陸，隨着良性的通貨膨脹，隨着之前基建完善城市配套，通過教育、營商環境的提升，在勞動力湧入和生產效率的提升的雙背景之下，房價最終還是要再次擁有止跌並上漲的源動力。

而這個曲線並不適用於全國，經濟學上的“二八法則”必然會發生，隨着人才和資金向配套更好的一二線城市湧入，屆時，一二線城市能夠收得上足夠的房地產税，也將能提供更優質的教育、醫療、企業税收減免、基建等一系列的優質服務，最終會反作用於房價。

而隨着高端人才和資本的逃離，去槓桿和去泡沫的痛苦，如果出現，也是優先由“舊動能”為代表的三線以下城市來承擔。

因此，長線來看，各個城市房價的走勢，最終還是取決於是否有大量高素質的勞動力湧入，以及是否符合國家對於“新動能”產業升級的定位。

具體的操作模式，在國際國內環境沒有巨大變化的情況下：

如果你有幾十套以上的房產，自然是現在就要開始拋，否則如個人所得税般，逐級遞增的房地產税能收得你想哭。同樣，過大的資產包決定了，你不可能指望每一套房產都能拋在高點，李超人也是拋了六七年才跑乾淨。

而如果你只有十套以內的房產，可以慢慢在未來兩年趕在房產税推出之前，保留少量一二線的中心城區房屋，尤其是優質學區房，將其他的房產在高點出貨。在市場價格隱形上漲的大背景之下，賣方擁有較強的議價空間，否則等到徵收税的時候，即使折價出售，短期內也較難變現。

而剛需或改善的用户，則是趁着限售限購，以合適的利率折扣，抓緊時間利用槓桿買套在政策壓制下，價格倒掛的新房。優先購買一二線城市，這裏未來將提供更優質的服務與工作機遇。

至於一線城市集羣外的三四線城市，除了自住的，多餘的房產趁着一波行情上揚，一股腦清掉，則是最佳的選擇。

最後，最有保值增值價值的城市，從新動能產業角度考慮，80%都在長江經濟帶上。