那些炒房租的資本真是蠢出了新高度_風聞

原創： 劉維明（劉維明的微財經：liuweimingwcj）

前言：

住建部約談房地產中介實屬多餘----他們拼命給自己刨坑想把自己趕快埋了，只嫌死得不快，理他們幹什麼？

這兩天被**“炒房租”**的話題吵得耳朵疼。

7月份北上、廣、深房租暴漲10-20%的消息鋪天蓋地，有數據説北京部分地方漲幅甚至超過50%。

一時間，**“中國進入高房租時代”、“房租暴漲打臉房地產調控”**的論調開始滿天飛。

引爆炒房租話題的先是北京天通苑化名陳先生的帖子刷屏，自曝本打算7500元/月出租的三居室，卻被自如、蛋殼兩家中介抬價爭搶後，最終以10800元與某中介成交。得了便宜的陳先生並沒有因此欣喜若狂，而是憤怒地大罵資本大舉進入租房市場意圖壟斷房源、哄抬房租，試圖“吸乾年輕人的血”。

而昨天（8月18日），著名房地產中介“我愛我家”的副總裁胡景暉宣佈辭職，再次將”炒房租“話題推向高潮，其自曝辭職原因是之前曾炮轟長租公寓運營商以高價爭搶房源，使房租上漲過快，“一味滿足資本市場的胃口”的租房市場嚴重跑偏，發展存在隱患等等，並説且此言論已引起高層注意，暗示迫於業內壓力不得以辭職。

與陳先生、胡景暉自曝行業內幕的良心相比，那些形成隱形同盟沆瀣一氣大搞資本炒作的中介顯然是很沒良心。

不過，討論資本是否有良心、譴責炒房租無良資本不是我們今天的話題，我們今天要説的是----這些資本真是愚蠢出了新高度，甚至用“愚蠢”形容都不能準確表達，應該用最具鄙視感的“XX”兩個字才過癮，不僅可恨，更是十足的可憐蟲。

之前的文章裏我曾説過，實現房住不炒的關鍵是最大限度削弱房子的金融資產屬性，迴歸它的本來居住的消費屬性。

炒房租資本之所以愚蠢，是因為他們把這兩個屬性弄混淆了。

我們來簡單對比一下買房和租房的區別：

A**、買房**

對於買房的人來説，買房的意義除了居住以外，最大的驅動力就是房子是屬於自己的資產、是自己的財富，正常情況下，有着保值增值的作用。

在此基礎之上，就派生幾類人羣----

第一種是炒房客，他們大多數是有錢人，或者是有能力借到更多錢的人，他們的目的是低價買入、高價賣出，事實上這種行為本身就會引起房價的上漲。

第二種是普通中產階層，他們有一些錢但不太多，因為房價上漲的預期買入住房，有些資金稍微富餘一些的可以少量參與投資除居住外的其他房產投資。

第三種是收入不高的工薪階層和剛剛踏入社會的年輕人，買房對於他們來説是沉重的負擔，但他們不惜砸鍋賣鐵、東拼西湊、省吃儉用、掏空若干個錢包舉債買房，原因很簡單----現在不買以後會更買不起（預期）。

因此，對於買房來説，房地產市場與其他金融市場有着極其相似之處----

房價越漲越買，越貴的房子買的人越多（因為未來升值空間會更大），越買不起越要借債買（未來更買不起）。

B**、租房**

對於租房的人來説，租房的意義除了居住以外還是居住，決定租房成交的因素依次為租金、地理位置、居住環境。

租房者也有幾個羣體----

第一種是最為普遍的外來務工人員，他們絕大多數是低薪階層，買房是根本不可能的，而租房價格對於他們最為敏感，往往能夠忍受非常惡劣的居住環境。

第二種是剛剛進入社會的年輕人----外地落户本地的大學畢業生或外地户口白領職員，他們同樣收入不高但有上升空間，租房是過渡期的需求。

第三種是本地户籍年輕人，他們或者出於獨立的需要、或者結婚的需要，但現實收入還不能支持買房，或者收入固化和高房價已令買房無望。

因此，對於租房者來説，房子是純粹的消費品----

越沒錢的越租房，房租越低搶着租的人越多，租金漲的越慢的區域吸引力越大（從來沒聽説過因為某小區每年房租翻翻大家搶着租的，只有傻子才這麼做）。

如果房租上漲過快，租不起的就會選擇地理位置更遠、條件更差的房子去租；本地年輕人就會退而選擇與父母同住；收入較高的白領羣體可能選擇買房；如果收入已經無法承受任何可能的房租，那就只好離開這個城市去其他地方工作。

但有一件事情是絕對不會出此現的----絕對不會出現因為房租暴漲而砸鍋賣鐵大舉負債恐慌性租房的現象，除非那人得了神經病！

因此，如果用公式來表達房價和租金的話，大體應該是下面的等式（我數學相當爛，胡亂發明了這個公式，如果不對請別見笑，也請數學達人提供更好的公式）：

房價=住房上漲預期*資金槓桿*相關係數

房租=通脹水平*工資收入*相關係數

也就是説，決定房價的主要變量是預期和資本，而決定房租的則是工資和通脹。

兩者截然不同！

因此，房租的漲跌不取決於資本的進入和人為炒作，而取決於真實的通脹水平和工資收入水平。

發達國家有很好的例子可以説明問題。

拿最典型的日本房地產來説，無論是在泡沫的迅速膨脹期、泡沫最終慘烈破裂期還是現在房價低迷期，房租的變化始終與房價沒什麼關係，而是與物價指數----通脹----保持完全同步，而且變化相當平穩，沒有經歷過任何大的波動。

圖1：日本房價（黃線）、房租（白線）、CPI（紅線）

美國的情況也大體相同，無論次貸危機期間還是前後，房租的運行幾乎沒有大的波動，基本與物價的變化保持同步，不僅如此，與平均工資收入的水平的變化也保持基本同步（較日本波動略大一點點）。

圖2：美國房價（白色）、房租（黃色）、物價CPI（紅色）

圖3：美國平均時薪（白色）、房租（紅色）、物價指數CPI（黃色）

因此，要想房租上漲，必須工資上漲；要想房租漲多少，必須工資漲多少。

而工資、通脹快速上漲的基礎當然是經濟快速增長。

那麼我們可以問一下自己，工資、通脹、經濟快速增長、漲幅達到20%、50%、200%……現在具備條件嗎？

很顯然，之所以説房屋租賃市場的資本的炒作是愚蠢的行為，是因為他們根本沒有搞明白租房市場的基本原理，是十足的白痴。

他們的愚蠢之一在於把炒房價那一套搬到了炒房租上面來。

無論是任何資產的炒作，都需要接盤者也就是韭菜的配合。

購房者可以配合你炒房價，但租房者拿什麼配合你炒房租呢？

房價取決於預期，房租取決於現實，資本炒作可以改變預期，資本炒作可以改變現實麼？

他們的愚蠢之二還在於把“滴滴”燒錢搶市場那一套搬過來用在了租房市場上。

但相當可笑的是，滴滴燒錢是保持乘車租金不變得前提下，給出租司機和乘客補貼。

但炒房租的這些資本則是把補貼給了房東而把成本轉嫁給了租客。

這就相當於給了出租公司更多的份兒錢，而乘客要掏比之前更多的租金來乘坐出租車……

我説老大，我乘地鐵、坐公交去好麼？！

因此，**這種資本運作的結果一定是敗的一塌糊塗悲慘下場。**北京在十幾年前也曾出現過炒房租短期暴漲的現象，但沒幾天就崩了。

因此在我看來，住建部約談這些中介真是多餘----他們拼命給自己挖坑只想把自己趕快埋了，只嫌死的不快，理他們幹什麼？

在這幾天輿論熱度、高層關切下，有些機構坐不住了，今天看到一則中介公司發出的消息，解釋當前北京房租上升是因為前期出租公寓整頓造成房源供應短缺所引起，言外之意是合理的、是趨勢。

這是赤裸裸的撒謊！

一來，北京供應短缺解釋不了全國性房租炒作；

二來，房屋供應短缺是個偽命題，從來就不短缺！

如果不放心，可以諮詢一下公司裏的小年輕----只聽説過連夜排隊搖號買不到房子的，沒聽説過租不到房子的。業內高層權威人士也曾經説過，中國當前的房屋空置率比日本泡沫破裂之時還要高。

估計這一連串的網絡危機公關、輿論帶領，是因為資本已經投入巨大、騎虎難下，有點急了吧？

走着瞧！