那些關於房租的假話和蠢話，別老誤解資本_風聞

自17號，我愛我家副總胡景輝在發表部分長租公寓推高房租的言論後宣佈辭職起，社會上便轟轟烈烈地展開了對房租與長租公寓問題的討論。昨日，公眾號布爾費墨髮布了一篇文章《那些關於房租的假話和蠢話》，對胡的説法進行了批駁和解釋。

（以下是全文內容）

如何在網絡上迅速鑑別思維病毒感染者？首先告訴大家一個規律，凡是在經濟和社會評論中看到以下詞語：

資本貪婪

市場失靈

政府管一管

其作者基本可以鑑定為還沒有入門的痴人，其言論可以大體判斷為思維病毒入侵大腦之後的囈語。

在當今中國的房地產投資者中，經常流傳着一句話：**不要覺得你不買房，就可以一輩子租房。如果你不趕緊買房，以後你就連租房都租不起了。**最近人們果然驚訝地發現，這句話成真了。最近，一線城市房租價格的迅速上漲。

隨着房租的上漲，人們開始憤怒，開始尋找替罪羊。有一些關於房租的假話和蠢話也開始充斥媒體。我本來是不想説這種經濟學的ABC，老生常談的話題。但是**如果不持續地給世界傳播正確的思想，那麼愚蠢的謬論就會大行其道，佔領人們的頭腦。**所以我覺得有必要站出來説一説了。

1.長租公寓推高了房租嗎？

這幾年，一些中介公司開始涉足長租房。他們在資本市場拿到了很多投資，並且在市面上尋找長租房源。人們驚訝地發現，這些長租公寓專業公司在房源方面的競爭非常激烈，競相給房東漲價，同時，大城市的房租也在拼命上漲。這些人於是得出了一個愚蠢的結論：長租公寓公司推高了房租。

是這樣的嗎？當然不是。長租公寓公司不僅沒有推高房租，還降低了房租。為什麼這樣説？我們來看一看長租公寓公司的利潤來源。

2.長租公寓公司的利潤來自於哪裏？

租過房的人都瞭解一個事實：大多數房東並不適合做房東，因為他們不專業。就不用説北京這種接地氣型城市，就是上海這個略微洋氣一點的城市，有很多小區都是破破爛爛，慘不忍睹。這些小區中用來出租的房子，大多數也都是簡陋不堪，有的甚至骯髒混亂。很多在陸家嘴上班的白領精英，大學畢業後往往會在這種髒亂的“老公房”小區裏住上好幾年。

這種房子被長租公寓公司拿下來之後，他們會做什麼？他們會把這些80年代的裝修統統剷掉，90年代的傢俱統統扔掉，重新裝修，配新傢俱。那些比大多數租房客年齡還大的老公房，雖然外表還是很破舊，但內部在長租公寓公司的修整下，最起碼做到了乾淨，敞亮，傢俱新。在房產行業內部，這種做法叫“鳳變冰”。

他們這樣做，是想趁機漲價賺錢嗎？如果你這樣想，説明你還不具備現代社會的思維方式。任何的商品，都是為了滿足消費者的需求才生產出來。長租公寓公司這樣做，是因為80後，90後大學畢業的消費者不再滿足於髒亂的房子，而是對居住環境有更高的需求。賺你的錢是為你好。賺你錢的人是在幫你。不想賺你錢的人，才是不想幫你的人。

北京上海的房東，很多都是60歲的大爺，50歲的大媽，本身就沒文化，也不懂市場，更沒精力去照顧出租房。你讓他們去替房客裝修，買年輕人覺得審美還算過得去的傢俱，什麼北歐小清新風，日本性冷淡風，想都不要想。所以在“鳳變冰”二房東包租流和長租公寓公司出現之前，大學畢業生剛落腳在這些城市，只能租到很差的房子。所以長租公寓公司利潤的來源之一，就是替房東改造了房子，滿足了消費者的需求。

專業性的問題還有其他很重要的方面。很多房東並不專業，體現在他們精力有限，很難及時處理房客在居住過程中提出的要求和問題。另外如果和房客發生了糾紛，對房東來説也是非常頭疼的事情。當然了，反過來説，房客也面臨這些問題。所以房東和房客這兩邊都是“業餘選手”，需要專業的中介機構來對接，才能最大程度降低損耗，實現共贏。

更令外行驚訝的，是有的專業的二房東，在遇見客户之前，就根據這個區域的客户的喜好，對房屋進行了專業改造。例如在上海市中心前“法租界”，就有一批專門給老外改造房屋的專業二房東。他們租下中國人破舊的老宅子，把它由內到外，從地暖到窗，從廚房到牀，都改造成老外喜歡的方式。這種專業水平的改造，不管是從設計、工期、成本、用料和審美風格上，都是普通的房東無法達到的水平。更不要説他們還有專門的合作營銷渠道，來給老外推銷這種房子。

以上是長租公寓公司的第一個利潤來源：他們利用自身的專業性，為租房的雙方提供更好的服務。

能夠為租賃雙方處理一些問題，也能對本身條件較差的房子進行裝修改造，滿足消費者消費升級的需求。所以正因為這個專業性，它使得房東出租房產的麻煩更少，收益更穩定，所以他們可以讓那些因為房東沒有精力管理，例如老年人行動不便的，長期在國外的，工作忙沒時間打理的，這些房東的閒置房產加入租房供應的行列中來。客觀地擴大了租房供應，降低了租房價格。

第二個利潤來源，可能很多人都想不到。

在大城市裏，你去租一套房，只想租一個月的話，你幾乎是租不到的。99%的房東都要求至少一年的租期。只想租一個月，房東連談都不會和你談。可是如果你因為工作需要，就想在一個城市裏住幾個月，怎麼辦呢？

長租公寓公司的優勢就體現在這裏。據我所知，很多長租公寓都可以是一個月起租。那麼這就給很多房客解決了問題。租一個月，每個月房租會比租一年要貴一些，但是總好過找不到房，也比住酒店旅館便宜多了。長租公寓公司和房東籤的合同至少是一年，有可能是好幾年的，拿到的價格比較低。他們租給房客是按月的，價格比較高。這就是他們的利潤來源之一。

這是長租公寓公司的另一個利潤來源：賺批發（長期）與零售（短期）之間的差價。

就像冷飲廠和消費者之間的關係：在夏天，冰淇淋很容易融化，如果賣不出去也很容易過期。消費者想吃冰淇淋的時候，難道要去生產冰淇淋的工廠排隊購買嗎？當然不是。冰淇淋的零售商從上級經銷商或者廠家批發了冰淇淋，放在街邊的冷櫃裏售賣。他們的毛利就是批發價與零售價之間的差價。如果我們把長租公寓公司看成是房東的零售商，經銷商，就很容易理解這部分的利潤。

第三個利潤來源，是來自期貨的利潤。

大部分的經銷商賺錢，靠的是不同地域的差價。但是有些經銷商賺的差價，是時間的差價，也就是玩期貨。長租公寓公司的重要利潤來源之一，就是來自期貨的利潤。

期貨怎麼理解？例如説炒房，賺的就是期貨的錢。房子本身不能挪地方，但是持有房產一定時間以後，房產也許能升值。這樣就帶來了利潤。房租也有期貨市場。如果我們預測房租能夠上漲，我們就可以和房東簽訂一個長期的租房合同。舉個例子：

我們觀察到北京某區域2室1廳的房租，目前是在1萬元/月。我們預測它之後每年將會漲價3千元/月。那麼我們用一個比較長期的合同來鎖定這個租房的價格，例如説1萬元/月，並且每年漲價2千元/月。這樣就可以鎖定利潤如下：

可以看出，這種利潤完全來自於對未來的準確預測。任何人，包括長租公寓公司，準確預測了這個價格，並且用自己的真金白銀去建了倉，他賺錢就是應該的。

以上三點。總結一下。長租公寓公司之所以賺錢，是因為：

一，長租公寓公司用專業的精神，解決了房東和房客難以解決，或者不願解決的問題。

二，長租公寓公司用長期的價格，鎖定了房源，再短期出租，賺取批發和零售的差價。

三，長租公寓公司用準確的預測，在當期鎖定低價房源，在未來高價出租，獲得利潤。

3.邊際成本遞增與供給定律

有人説，長租公寓公司給房東漲價，在未來也給房客漲價，難道不是推高了房價嗎？這樣説話的人完全不懂什麼是市場。市場的價格不是你想推高就能推高的。再厲害的公司，只要它用的是合同的手段鎖定房源，都無法左右未來市場的價格。

我們設想一下，在未來，大量的人因為拿不到一線城市的户口而去二三線城市就業，或者一線城市出了什麼新的趕人政策，把人像牲口一樣趕走（這種事情不是沒做過），或者國家大量興建廉租房，並且用行政手段控制租房價格，租房的價格就有可能降下來。你不能説房租一定會上漲，租房一定能賺錢。因為任何的商業決策都有可能失敗。你要用真金白銀在市場中鎖定資源，才能認為你真的這樣認為。否則你口説無憑，信口雌黃，憑什麼相信你？

很多人説長租公寓公司搶佔了市場上大部分房源之後，壟斷了資源，就能控制房租價格。真是想多了。首先，除了政府之外，任何人都不可能壟斷某一個城市的所有的房屋。很簡單的道理，你買一個蘋果很容易，買1噸蘋果也很容易，可是你想買1億噸蘋果，就是難上加難。為什麼？這在經濟學上叫做：邊際成本遞增。

沒聽説過邊際成本遞增？只聽過遞減對吧？我是經濟學專業的，我來給你講講。

邊際成本遞增指的是，當你在市場上獲取資源超過一定的限度，你取得最後一單位資源的成本就不是更低，而是更高。你去買1個蘋果，單價一定比你買1噸蘋果的最後一單位的單價要貴。但是你想買1億噸蘋果，最後一單位的單價一定要比買1萬噸蘋果單價貴。為什麼呢？因為全世界每年只能生產7600多萬噸蘋果。當你買過一定的限度之後，你的每次購買行為，都會造成整體市場價格的上漲。我們假設除了一隻蘋果以外，你擁有全世界所有的蘋果。那麼這最後一隻蘋果的所有者將會任意喊價，造成你根本就買不起。

所以沒有誰會愚蠢到買光全世界所有的蘋果，也沒有哪個長租公寓公司會愚蠢到租完這個城市所有的房屋。因為你在掃貨的過程中，一旦逼近某個界限，你的成本就會接近你的未來的售價，造成你無利可圖。我們假設某個公司不計成本地打算租下這個城市所有的房子，可是他會驚訝地發現，在掃貨的過程中，不管他怎麼統計，這個城市的出租房產都是在不停地增加。好。這就又要用到經濟學了。

任何的供給量，都是在一定的價格水平下的供給量。如果價格水平發生變動，供給量將會增加。這叫什麼定律？供給定律。大家一般只説需求定律，供給定律很少被提及。

你打算每套2萬元租下北京所有的房產，和你打算每套3萬元租下北京所有的房產，這兩種價格情況下房產的供給量完全不同。換句話説，在給定預算的情況下，“租完這個城市所有的房屋”這個目標是不可能實現的。

我們退一萬步説，設想某公司不惜一切代價租下了市場上所有的可以出租房子，並且打算加價20%出租，你會發現他租不出去那麼多的房子，空置率會非常高，以至於虧本。因為租房者能夠每月付多少租金，並不是靈活可變的，而是有一個硬頂。不惜一切代價掃來的房子，很可能會砸在自己手裏。就像你不惜一切代價買來的蘋果，賣的時候很可能會虧本。所以沒有人會“不惜一切代價”去租光所有的房。

如果你看到某一個公司，拿着融來的錢在租房市場上掃貨，那是因為他們認為現在的房租還很便宜。但是他們最後能不能賺錢，這要看他們的客户願意不願意出這麼多錢，這個不是他們能夠決定的。所以不管他們出多少錢掃貨，他們仍然面臨客户預算的約束。

對市場一知半解的愚人，總是把市場理解成為搶劫。我搶來的，就不能分給你，所以我搶得越多越好。持有這種思維的人適合生活在原始社會，而不是現代社會。現代社會講的是合作共贏。任何人買來的資產，價格太高都會虧本。長租公寓公司再怎麼掃貨，他們的貨還是要拿出去賣的。資產的購入價格，取決於客户的預算，和資產增值的可能。

4.那些關於資本和市場的人云亦云

上面這種商業的ABC還要拿出來正兒八經地講，真是這個時代的一種悲哀。更可惡的，是那些説什麼“資本貪婪”的。資本是為人服務的。資本是來幫你的。資本這麼無辜，為什麼要吃它？

為什麼哪裏有暴利，哪裏就有資本衝進來賺取暴利？因為暴利就意味着人們非常需要這種商品。資本衝進來賺取暴利，就是來提供這種商品的。資本進入某個行業，就會降低這個行業的價格，同時增加這個行業的供應商和從業者的收入。

降低這個行業的價格，就能使得更多的人享受到商品，增加這個行業的供應商和從業者的收入，就能使得更多的人想要成為這個行業的供應商和從業者，從另一方面增加了這個行業的商品供應。所以哪裏有暴利，就意味着這裏有沒有被滿足的迫切需求。資本衝進來，滿足了這個行業的客户、供應商和員工，所以它才賺取了“暴利”。那麼這個“暴利”難道不是它應得的嗎？

“市場失靈”是個什麼東西？市場什麼時候失靈過呢？一邊是長租公寓大量增加，一邊是房租極速上漲，就是“市場失靈”嗎？上面説過，任何參與某個行業的資本，都是來幫助這個行業增加產量，降低價格的。長租公寓大量增加的同時，房租極速上漲，就説明加入這個行業的資本還是不夠多。需要更多的資本，僱傭更多的從業者來做這件事。

在這裏不得不説到價格的作用。如果把市場比喻成一個城市的交通網絡，價格就是交通擁堵情況示意圖。那些紅色的擁擠路段，為什麼擁擠？因為車太多了。正如那些利潤低的行業，為什麼利潤低？因為資本太多了，造成誰也賺不了錢。所以汽車應該怎麼走？選擇“躲避擁堵”的路線，走那些綠色的，通常的路，對吧？資本也應該像汽車一樣，去那些跑得快的路，也就是賺錢快的（暴利）行業。

所以“資本逐利”怎麼會成為一個壞詞？資本逐利明明是一件好事。資本不逐利，那些暴利行業的暴利，誰去給降下來？

市場怎麼會失靈？我們知道，有的時候堵車並不是因為某一條路上車太多了，而是有攔路搶劫的匪徒設置路障，敲詐來往車輛，所以才造成了擁堵。我們剛才説了，市場上的價格，就像是交通擁堵情況示意圖。我們看到一條路堵成了深紅色，並不一定是因為那裏車滿為患，而是因為有車匪路霸。但是我們作為資本，只能選擇繞開那裏。因為我們出來是來賺錢，來求財的。

在我們的社會，哪些領域有嚴重的社會問題的？令人頭疼的行業？有很多。例如教育、醫療、住房等行業。教育、醫療和住房，是壓在老百姓身上的三座大山。那麼為什麼社會這麼需要，卻仍然沒有資本去“賺取暴利”？因為有人在這幾條道路上人為地設置了障礙。就這麼簡單。

我們放眼望向全社會，有哪個資本隨意進入的行業，是造成了嚴重的供需矛盾的？我們説服裝，玩具，家電，這些行業資本都是大量的，產量都是天量的，可為什麼商品的價格很低，資本也沒賺到什麼暴利？為什麼資本不能隨便進入的行業，例如教育、醫療、住房，卻存在問題，存在暴利？那麼資本追逐暴利，到底是好事呢，還是壞事？

上面説到的交通擁堵情況示意圖，為什麼有的時候會“失靈”？為什麼明明知道某一條街車很少，有嚴重的供需矛盾，其他車卻不能開過去？因為有人在路上設置了障礙。所以真正“失靈”的，是不是市場？不是。“失靈”的是那個使用暴力手段干預市場的羣體。他們的手到哪裏，哪裏就會造成無法解決的問題。

所以你想要解決某個行業的問題，就要反對“政府管一管”。你想要某個行業出問題，想要節外生枝，怨聲載道，你就號召“政府管一管”。

5.租房管制能解決問題嗎？

有一個餿主意，就是租房管制。所謂租房管制，就是認為房東是邪惡的，總是想漲價，盤剝房客。房客不漲價，就會被趕到大街上，所以要對邪惡的房東進行管制。這是對市場經濟最愚昧的理解之一。

房東給某個房客漲價，是因為什麼？

A 她看這個房客不順眼

B 她想趕走這個房客，然後讓房子空置

C 她相信，在現有的市場價格水平下，有另外一個出更多錢的房客會來租她的房子

D 已經有一個打算出更多錢的房客要來租她的房子了

這個愚蠢的政策以為是A或者B。實際上的情況則很可能是C或者D。道理很簡單：不是房東要給房客漲價，把房客趕走，而是另一個房客要給房東漲價，要把房客趕走。所以房東憑什麼要留着那個出不起房租的房客呢？

這個政策的假設，就是一個“黑心房東”。而實際上呢，出不起房租，賴着不走的那個房客，才是黑心房客吧？

相信我，租房管制非但不能解決問題，反而會製造更多的問題。如果中國沿用西方的租房管制政策，無疑是對房屋所有權的一次宣戰。在美國一些城市，租房管制實行了很多年，它造成了房源緊張，房子就更難租了。

在我們熟悉的美劇《Friends》裏面，有一集Ross就去了大樓對面的“ugly naked guy”那邊，脱掉衣服，和他一起get naked，去取悦這個人。Ross是一個博士，博物館研究員，在美國有不錯的社會階層，他為什麼要去取悦一個社會底層的無所事事的人？很簡單。因為紐約實行了租房管制。不是你有錢就能租到房，要拉關係走後門才行。當然，憑着Ross的玉體，他後來成功了。

市場經濟買賣雙方是合作方，而不是敵對方。打擊一方，就是打擊另一方。打擊房東，就是打擊房客。道理很簡單，如果房租達不到房東預期的價格，很多房東就寧可空關着，也不願出租房子了。如果空關着也要罰款，很多房東就寧可賣掉房子，也不會出租房子了。用來出租的房子少了，倒黴的還是房客。所以説租房管制是一個殺人不見血的餿招。

6.房租到底是怎麼上漲的？

説了這麼半天，已經5000多字了，還是沒回答“房租到底是怎麼上漲的？”這個問題。其實也很簡單。任何價格的上漲，都是因為：

或者供給減少了

或者需求增加了

或者兩者皆有

大城市的租房供給是怎麼減少的？很簡單：限購。限購使得本來可以購買第三、第四、第五套房的有錢人無法購入房產，減少了租房供應量。

換句話説，那些北京、上海的本地人，他們出租房子，難道是自己睡在大街上，把房子租給外地人嗎？當然不是。幾乎所有的本地人房東，都是自己家住一兩套，其他的拿來出租。限購就意味着，他的所有的房產，很可能只能夠自己住的，拿什麼來租給外地人呢？

外地人不許購房的規定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活，他買了幾套房產，除了自住的，都可以用來出租。限購政策特別規定了不在本地工作的外地人不可以買房。這就更荒謬了！一個外地人，他不在本地上班，反而要在本地買房，他買了以後幾乎一定是要出租的啊！

限購政策精準打壓了房東的數量，造成了住房供給量（相對需求量的）減少。

需求就更別提了。三四五六線城市已經不適合新人類生存。現在全國90後，95後很多都希望去大城市生活。他們到了大城市，就面臨激烈的競爭。從工作到租房，沒有一件事是輕鬆的。

但是我想説的其實是另一件事。我們看到的價格上漲，也許並不是價格上漲。因為價格有“名義”和“實際”的區分。什麼意思呢？我們假設在上海的市中心，2008年租一間一室一廳需要4000元，2018年租一間同樣的一室一廳需要8000元。看起來價格上漲了嗎？名義上上漲了，其實可能沒有。因為2008年，就在這套房子的樓下，同樣的小飯館，同樣的上海老闆和安徽女工，做的一碗葱油拌麪，2008年需要5元，2018年則需要10元。

2008年，一個月的房租能買800碗葱油拌麪。2018年，還是800碗。租房價格上漲了嗎？也許沒有。那為什麼會從4000到8000，價格反而沒上漲？因為貨幣濫發了，名義上價格上漲了，而並不是因為實際上價格上漲了。

那誰這麼壞，造成了名義價格的上漲呢？又是資本家？當然不是。**資本家進入哪個領域，哪個領域的價格就會下降。**別忘了我前面説的。那麼是誰呢？

我們剛才説了，有的人一遇到自己看不慣的事情，就要求“政府管一管”。這樣做的結果，就是政府管的事情越來越多。政府做的事情多，開支就多。税收不夠，錢不夠花了怎麼辦？借債呀。借的債還不起怎麼辦？印錢呀。所以通貨膨脹，歸根結底，是政府管得太多導致的。

有人説了：那政府應該廉潔高效呀，節約資源呀。怎麼説呢？想法是很美好的。但是任何政府都不能同時做到廉潔和高效兼顧。好了，這已經超出今天的話題範圍了。我下次再説。

**總結一下，**是誰造成了房租上漲？也許是專業的長租公寓還不夠多，也許是湧入大城市的外地人太多，也許是因為限購造成了可租房源減少，也許是因為政府濫發貨幣造成了名義價格上升。但是無論如何，我們都必須相信：市場是解決供應問題最好的方法。任何自鳴得意，夜郎自大，覺得政府比市場高明的政策，都會遭遇市場規律無情的懲罰。

我們生活在人世間，離不開別人的幫助，也需要去幫助別人。市場是人與人之間和平互助的行為的總稱，所以市場才是解決問題最好的方式。以上就是我對那些關於房租的假話和蠢話的反駁。

（文章轉自公眾號 布爾費墨）