香港樓市風雨欲來?“先知先覺”的買家開始撤了_風聞

香港樓市近期出現惡化跡象:一些買家寧願損失幾十萬港元定金,也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤,還蔓延到了二手房市場,7月銷售也在放緩。分析師認為,這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

香港房地產熱潮正在開始惡化。

根據香港南華早報的報道,焦躁不安的情緒正籠罩在香港樓市。一些買家在最後一刻退出了房產交易,他們寧願損失定金。

報道稱,一位買家兩週前預定了新鴻基地產新上市的位於新界大埔市白石角的大埔雲匯第二期房產,卻在上週四取消了訂單。這樣一來,他將損失725萬港元房產總價的5%定金,也就是36.27萬港元。

不久前,僅新鴻基地產開發的元朗錦田北PARK YOHO Milano樓盤中,就已發生至少5宗取消訂購的案例。該樓盤是今年最便宜的住宅項目,每宗成交價介乎604.38萬至792.45萬港元之間。因取消訂購而導致的定金損失總額接近200萬港元。

這種買家訂購情緒減退已經從新樓盤蔓延到二手房市場。報道援引房產代理商的消息稱,上週,位於九龍紅磡的海濱南岸社區一棟589平方英尺(約55平方米)的公寓樓交易被買家終止,買方損失了近40萬港元定金。

南華早報認為,這種逆轉出現在香港房地產市場的不確定性日益增長之時。一些分析師表示,這可能是買方情緒轉變的一個強烈信號。此前,市場已經習慣了供應緊張下的房價不斷上漲、貸款成本低廉和激烈競爭。

“當看到一些開發商將新開樓盤定在不那麼嚇人的高價位,甚至降低售價,買家們期待着會有價格更低的樓盤很快入市。”全球商業不動產服務機構Colliers International負責亞洲評估和諮詢服務的副董事總經理Vincent Cheung Kiu-cho説。

他還認為,這種已經轉變的買方情緒將至少再持續一個季度。

上週三,新鴻基地產在位於西南九龍南昌站港鐵上蓋的樓盤新售119個單元,折扣後的售價平均為每平方英尺23893港元,這足足比去年12月的前一批單元均價低了10%。

受此影響,香港樓市7月銷售放緩,分析師預計8月將進一步萎縮。來自房產代理Ricacorp的數據顯示,7月新房銷售合同成交1740宗,環比減少15%。而截至8月14日,本月新公寓僅成交711宗。7月二手房銷售4040宗,環比減少7%,本月僅有1300宗。

香港已連續八年穩坐全球房價最難負擔的城市第一位,屬於“極度負擔不起”之列。迄今為止,香港房價中值已連續上漲了27個月,僅今年上半年,房價就飆升了13%。不過,最近房價上漲的腳步正在放慢。

中信里昂證券(CLSA)房地產研究部門區域負責人Nicole Wong表示,由於香港房價已經漲到了不合理高位,情況也該發生變化了。“我不得不説,那些上半年買房的人實在是太勇敢了。”

瑞銀(UBS)此前預計,從現在起至2019年底,香港房價有可能下跌,最多將跌去10%。花旗預計,下半年香港房價可能下跌7%左右。

改變這一切的不僅是美聯儲加息造成的香港銀行業整體提高抵押貸款利率,還包括美國發起的全球性貿易戰、股市疲軟和香港政府旨在給樓市降温的種種辣招。

崩盤格局正在形成?

華爾街見聞在見聞主編精選文章《加息噩夢再臨 這一次香港房價比1998年更抗跌嗎?》中提及,香港樓市下挫的警鐘已經敲響,房價崩盤的外部環境正在形成。

今年5月,香港樓市一度出現行情逆轉的信號,表徵樓市總體價格水平的中原城市領先CCL指數中,無論是總體指數還是大型單位或是中小型單位,出現全線下跌。看空者預計,CCL指數月度數據下降2.09%,如果保持這種降速,香港大型單位價格將在今年下降22.38%。

與2009年至2016年較高的通貨膨脹率相比,香港目前的通脹水平已經連續三年維持在歷史低位,高水平的通脹是支撐香港樓市膨脹的重要外部因素,現在看這一因素的影響已經明顯減弱(相對房價攀升的初期)。

此外,租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。里昂證券統計稱,香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%,甚至低於十年前房價歷史高峯期的租金回報水平(4.3%至5%)。

另外,中國境內資本流向香港房地產行業的資金呈現出迅速放緩的趨勢。根據高力國際統計,2018年上半年,中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元,去年全年的數字高達70億美元。

綜上所述,香港樓市面臨全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續惡化及中國境內資本流入減少的外部環境,房價崩盤的大氣候已經形成。有分析指出,美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。

來源：華爾街見聞