奇文共賞：北京房租上漲只是均值迴歸，過去租金偏低源於房東自我犧牲_風聞

特約撰稿人 平川

如果有人投資500萬元以上，購買了一款年化收益率僅為1.7%的理財產品，你會不會認為他是傻瓜？

事實上，即使是一年期定存，很多商業銀行給出的利率也高於1.7%；就更別提類活期存款，年化利率在4%左右的貨幣基金了。商業銀行定存和貨幣基金還都是不存在本金安全的投資標的。

用500萬元以上資金去購買1.7%年化收益的理財產品，是不是有點問題？

對！這羣人的名字叫做北京房東。

北京房產的租售比，無論和國內大中城市、還是國際一線城市相比，都偏低。

據上海易居房地產研究院2018年7月發佈的《50城租金收益率研究報告》，北京以1.7%的租金收益率排在50城的倒數第6位；如果再考慮到自2017年3月調控以來，北京房價已經下跌15%左右的事實 —— 當初的500萬已經虧損了75萬。你會不會頓時對他們產生同情之心？

北京房東承受着“本金損失”，又把房子以遠低於市場平均收益率的價格租給別人，是不是可以算作是當代活雷鋒？

基於以上，北京房租近日的上漲只是均值迴歸罷了。

如果和北京同等地位的國際一線城市的租售比相比較，北京房租依然存在上漲空間。

日本東京23區：5.50%

美國紐約曼哈頓：3.58%

英國倫敦：3.45%

德國柏林：3.40%

法國巴黎：2.66%

新加坡：2.54%

但需要強調的是，這種上漲只是均值迴歸，是對北京過去房租偏低的一種糾偏；我們不能把“北京房東”的自我犧牲視為常態和理所當然。

從租售比角度來看，北京的房租是偏低的。即使近期的大漲，在有着豐富出租經驗的房地產商潘石屹看來，長租公寓依然沒有賺錢的機會。

基本邏輯如下：長租公寓一定會有銀行貸款，基準利率是4.9% —— 實際成本更高，房子建好再租出去回報率只有1%。雖然近期北京公寓租金上漲，但即使房租再翻一倍，依然是虧本的。

所以，資本其實也是在做慈善，冒着虧損的風險進入這行。

前幾年輿論一直在批評國內房地產的租售比不合理，沒有跟國際水平接軌；結果現在剛往接軌的路上走了兩步，輿論就又開始批評房租漲得太快了。

究竟要怎樣才是對的呢？

北京房租若是中介炒高的，那麼租金漲幅更高的成都、深圳等城市又作何解釋？

北京房租大漲，輿論把鏈家和我愛我家作為靶子進行攻擊，認為是他們炒高房租。

但中國房價行情網（中國房地產協會主辦）的數據顯示，全國主要大中城市中，北京的房租同比漲幅並不是最高。成都房租同比漲幅高達31%，深圳漲幅也接近30%。此外，還有重慶、合肥和天津等城市的房租同比漲幅均超過了北京。

請問，成都、深圳，以及重慶、合肥、天津的“炒房租中介”在哪裏？北京租客喊痛喊得最響亮，難道不是因為北京聚集了最多有影響力媒體的緣故？

房租上漲的城市不單單是北京這一個地方，如果北京的上漲是“中介惡意炒作”，那麼其他幾個房租漲幅更大的城市又作何解釋呢，總不能都把鍋甩給中介吧？

北京的低房租，源於房價持續上漲讓房東對租金回報率有較大的容忍度。

要解釋着這些，我們必須回到開頭、去問一個問題：北京房東究竟是不是傻瓜，為什麼可以長期忍受這麼低的回報率去購買北京房產？

當然不是。

他們之所以不在意回報率去購買資產，源於更賺錢的地方在資產增值空間。過去十年，北京房價持續上漲，與資產增值的部分相比，房租回報率簡直微不足道，所以北京房東才可以長期忍受極低的租金回報率。

而這種長期的容忍也扭曲了市場，讓北京房租長期保持在低位，給來京打工的北漂們帶了長期的福利。過去十年相當一部分看空北京房價認為買房不值的人，其重要依據就是房租很便宜，租房更划算。

但這種扭曲不會一直存在。

隨着大家對北京房價“止漲”的預期越來越濃，北京房產租售比的均值迴歸不可避免，北京房產的租售比向美國紐約、英國倫敦、法國巴黎、德國柏林、日本東京等國際一線城市看齊，是不可避免的。

而這種看齊的方式，可能通過“房價下跌+房租上漲”這種雙線並進的方式來完成。北京的房價下跌從2017年3月開始，房租上漲從2017年年底開始 —— 雙線並行的背後，是北京房價的快速持續上漲基本到位，未來不會再有太大空間，所以之前市場給予的高估值會逐漸走底，並最終和成熟市場接軌。

即使沒有中介，北京房租上漲以及租售比的均值回購也是不可避免的。

再來聚焦所謂的中介炒作。

在房租上漲過程中，中介究竟扮演了什麼角色？

比如我們想吃蘋果，一般要去超市買、而不是直接找蘋果園買；但若要去超市買，自然會比直接找蘋果園買貴，超市作為中介也要從中抽成。

但蘋果價格上漲，是因為“超市炒作”嗎？倘若你去做蘋果期貨，在預測未來價格漲跌的時候，一定是看蘋果園的種植情況、測算供求，而不是去盯超市。

如果現在有兩家超市不斷加價去競購蘋果，大概賴是因為蘋果歉收而導致供應不足，所以未來將會漲價。那麼在價格到達最終的均衡點之前，什麼價格收購都是合適的。

如果超市用遠超大家可以承受的價格收購、並出售蘋果，那麼這些蘋果大概率會因為無人問津而爛在自己手裏 —— 這會導致超市不再競購蘋果，蘋果價跌，從而達到新的市場均衡價格。

這就是市場機制。

如果現在公眾對漲價不滿，一致要求政府對蘋果限價，將會導致兩種結果：

1）限價，規定蘋果的最高價格

鑑於大家對蘋果是剛需，所以超市的對策是蘋果按照最高限價出售，但同時賣給你一個天價的袋子；或者真的按照限價出售 —— 但你要想買到這些蘋果，就要靠關係了。

2）限購，規定買蘋果人的資質

不符合購買資質的人，不允許買蘋果。如此，一部分買不到蘋果，通過抑制需求的方式來使得價格重新回到均衡點。

如果政府不能夠提供更多的蘋果種植園，在未來產出更多的蘋果，單單去限價是無法達到降價目的的。

説到底，幾家中介高價拿房是市場行為，伴隨着對房租上漲的預期。

而這種上漲預期，一是北京“房價下跌+房租上漲”所帶來的均值迴歸，二是未來的通脹預期，三是房產税開徵之後的房租轉嫁。

無論有沒有中介搶房，只要以上三條存在房租就一定會上漲。如果非要説中介起到了什麼作用，那就是加速這個漲價過程，而已。

即使把中介當作替罪羊處於凌遲之刑，也無法改變房租未來將會上漲至均衡點的客觀規律。

還記得2009年北京房價大漲被歸結為“中介炒作”，然後政府狠狠得修理了中介的事情嗎？房價在中介被修理的那一小段時間內，還是停漲了的。

（騰訊財經）