丁剛：如何抑制房租暴漲？不妨看看瑞典的經驗_風聞

編者按：據統計，2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳漲15.5%，北京大漲25.9%。如果這種趨勢下去，在大城市裏租不起房的人越來越多。現在不少人指責資本的介入導致了目前的上漲局面。那麼，究竟如何才能抑制房價或房租出現暴漲的情況呢？中國人民大學重陽金融研究院高級研究員丁剛從他在瑞典的生活的經歷説起，指出瑞典政府在抑制房價和房租方面的經驗在於，首先要將住房視為人的一項基本權利，限制了資本力量對住房這一涉及公民生活水平領域的“肆意侵入”和控制。其次是遵守公平原則，守住分配體制的底線，並確保實體經濟的支柱作用。本文刊於8月20日“丁剛看世界”微信公眾號，原標題是《有房可居是公民基本權利》。

1990年夏，我去隆德學習瑞典語，在市郊一幢小樓的樓上租了一間卧室。衞生間雖説是和房東共用，但房東在樓下的主卧裏還有一間小衞生間，平時是不會上樓來的。

小樓坐落在一個綠樹環繞的小區中，周圍全是大同小異的兩層獨幢小樓。房東諾迪魯斯是匈牙利裔，1956年匈牙利事件發生前，他在布達佩斯當警察。事件發生後，他設法跑到瑞典，在一家酒店做服務員，後來當上了領班，20世紀80年代中退休。

諾迪魯斯的小樓分上下兩層，有三間卧室、一間書房，另有起居室、廚房和車庫，大約350多平米，後面還有一個五六十平米的花園和一個20平米的花房。這幢房子在20世紀70年代末購買時約合5萬美元。

諾迪魯斯買房時，正是瑞典居民住宅飛速發展的年代。靠着全民住房政策的優惠――政府提供長達40年分期支付的低息貸款，在飯店裏當服務員的諾迪魯斯擁有了這套相當不錯的住宅。

和諾迪魯斯一樣，很多在上世紀八九十年代開始領取養老金的瑞典藍領或白領，大多都是在那個時期開始擁有自己的住房的。

1960年代是瑞典模式逐漸成型的時期，瑞典人在享受到各種各樣的福利的同時，也開始擁有屬於自己的住宅。

我們從許多瑞典歷史書上都可以看到這樣的老照片：低矮的木屋、骯髒的棚户區。那是1930年代瑞典的常見景象。隨着經濟的發展，1940－1950年代的瑞典出現了嚴重的住房短缺問題。政府開始推動擴建居民住房，併成立了負責住房建設的機構。

為了讓普通老百姓也能擁有自己的住房，政府出台了一系列措施，其中最重要的就是提供長期低息價款。

為防止房價上漲，在從1942年到1986年的40多年間，對房租實行嚴格控制，這段時間的房租幾乎一直處於凍結狀態，而從1960年到1980年正是瑞典經濟飛速發展的時期。

數據顯示，這20年瑞典的人均GDP從1983美元上升到16856美元。瑞典首都斯德哥爾摩地區的不動產價格幾乎下降了50%。瑞典經濟的迅速發展靠的是像沃爾沃、SAAB、ABB、利樂、阿特拉斯·科普柯、愛立信、SKF和宜家等這樣一批全家著名企業，是典型的以實體經濟為基礎的發展。

1965年，瑞典議會通過了“百萬住房建造計劃”（瑞典人簡稱為“百萬計劃”），決定在10年間建造100萬套居民住宅。這一計劃採取了公私結合的方式，政府承擔建造費用的70%，這筆錢由購房者在30年內付清。在10年的時間裏，瑞典人超額完成了這一計劃，多建了6000套住房。目前瑞典全國的住房中仍有15-20%是那時建造的。

百萬房屋建造計劃的制定和落實，確保了普通民眾的住房需求，更體現了社民黨福利主義思想的核心理念：房屋是公民生活的基本必需品，有房可居是公民最基本的權利。

依據這一理念制定的政府住房政策的基本原則是“給每一位公民提供合理價格的舒適住房”，“一切個人，不分年齡和是否有能力，都享有住房權，而且所有住房必須價格合理、設備現代、設計良好、衞生和寬敞”。簡而言之，就是“人人有好房可居”。

從那時起，為確保低收入、多子女家庭和退休老人也能住上舒適的住宅，瑞典政府給他們發放了住房補貼。通常，多一個孩子就會多一份補貼。至今，仍有大約15%-30%左右的瑞典家庭每年都領取這種補貼。

在上世紀60年代確立的住房政策影響下，瑞典的住宅大體上分成了三類，屬於私有自住的大約佔50%，屬於私有出租的約佔5%。剩下的分為兩種類型，一種是由買房者組成的住宅合作社建造的房屋。

在瑞典，需要購房者都可以加入住宅合作社，入會時交納一些會費，再每年存入一定的款項。這有點像我們的集資建房，但不同之處在於，瑞典的住宅合作社有法人身份，不僅建房，也管理住房。合作社成員在得到房屋時還可以獲得政府提供的長期低息貸款，只需支付很少一部分首付。住房合作社最大的優勢是，它以成本價建房，並按需供應。

瑞典還有相當一部分房屋是由各地政府管理的非營利房屋公司建造的，專門用於出租，這些房屋大多位置都比較好，很多都在城市的中心地帶，這主要是為了給在城市上班的人提供方便。

這部分房屋的租金通常由租房者協會與房屋公司談判商定。如果雙方無法達成一致，可以向地區的房租法庭上訴，由法庭作出裁決，往往法庭的裁決會更多地傾向於租房者。

由這三類住房構建而起的房地產市場不僅會有利於普通百姓選擇適合自己的住房，也有利於政府對價格的調控。二者相輔相成，確保了人人有房可居的基本原則的實現。

大規模的造房和補貼計劃並非沒有一點問題。四十多年後，瑞典人發現，當時建造的經濟適用性住房雖然緩解了住房壓力，但由於照顧性的政策，這些樓房有一些逐漸變成了移民的居住地。

在一些城市的偏遠一點的社區，移民佔90%以上。移民的搬入，導致瑞典人的搬出。移民多的小區低收入家庭多、失業率高，與瑞典人居住區出現明顯的貧富差距。個別移民聚居區還常常發生騷亂。

也有部分學者認為，造成這一問題的原因主要是，上世紀90年代，中右政府上台，開始住房市場改革，部分放開了私人資本進入房地產市場，背離了當初社民黨政府的住房原則。

由於當時瑞典經濟下滑，中右政府減少了對住房建設的投入，而投資者無力也不願意在當時的經濟狀況下加大對房地產的投入，造成新房建設滯後。而房屋市場的部分放開，則形成了高檔與低檔社區的劃分，高收入者與低收入者居住區開始“分裂”。

斯德哥爾摩的房屋租賃市場也出現了問題。

上世紀90年代初，筆者在瑞典工作時，斯德哥爾摩的一套兩室一廳的房租大約為六七千克朗，據説現在在一些“熱點地區”已經過萬。官方數據顯示，在過去10年時間裏，房租上漲了大約19%，比物價的上漲幅度大約高出六七個百分點。總體上算是穩定的。但是，由於近年來租房者遠遠多於可租房屋的供給，一些大城市出現了排隊等房的現象。

在斯德哥爾摩，按照正規渠道租房，要等候很長時間，甚至長達二三十年。二房東出租市場由此火爆。這些房屋出租時間通常較短，有些還不合法，但對急於找到房子的租客來説，卻是沒有辦法的辦法。

儘管有人呼籲開放租房市場，但瑞典政府還是堅持了原有的控制房租的政策。一些專家擔心的是，放開房租會使市場更加混亂，最終將從根本上顛覆社民黨堅持的住房原則。這就又一次回到了我們觀察瑞典模式的“基本點”：任何情況下，公平都是最重要的。

目前，瑞典政府已確定了大力擴建住宅的計劃，希望通過供給總量的增加，在未來10年逐步緩解租房難和高房價的問題。

從瑞典的經驗看，如果把住房完全當作商品，那它一定會受到資本力量的左右而不再具有或更少具有福利保障的功能，並影響到經濟的平衡發展與社會公平。

社民黨將住房視為人的一項基本權利，一是限制了資本力量對住房這一涉及公民生活水平領域的“肆意侵入”和控制。二是遵守公平原則，守住瑞典模式分配體制的底線。三是確保了實體經濟的支柱作用。

更值得我們重視的是，在瑞典經濟自上世紀五十年代開始迅速提升的那段時間，房地產市場受到了良好調控，確保了實體經濟，尤其是製造業在國民經濟中的中堅作用。即使後來房地產市場出現了一些問題，也沒有損傷瑞典可持續發展和社會穩定的根基。