在限價和自由市場間折騰2個世紀，住在巴黎感受如何？_風聞

今年6月26日，法國巴黎上訴行政法庭在上訴裁決中，確認取消了巴黎市的“房租限價令”。

巴黎取消“房租限價令”

http://edu.sina.com.cn/a/2018-06-28/doc-iheqpwqy1414643.shtml

所謂的“房租限價令”，是指法國政府在2014年3月頒佈的《住房出租買賣管理與城建翻修規劃法》（ALUR）中設立的房租管理措施，其原則是“在房租高得離譜的城市對房租金額進行規範監管”，強迫房東在收取房租時遵守一個法定上限：房租金額不能超過省政府規定的“房租參考價”（LOYER DE REFERENCE）的20%，也不能比“參考價”低超過30%。這條法律最初預定在28個城市實行，但最終只有巴黎市和里爾市分別自2015年和2017年開始實行，而且巴黎的限價令才執行到2017年11月28日，就被巴黎行政法庭裁定取消了，實在是個短命的政策。

這件事之所以成為新聞，主要是因為“房租限價”就算在國內，也是個聽起來很新鮮的名詞，但這在資本主義的法國，尤其是在巴黎，卻是一個歷史上一再被祭出來的“法寶”。我們不難想象作為國際都會的巴黎房價與房租的高企，而在限價令解除之後，巴黎的房租無疑將迎來新一輪的上漲，那麼，巴黎的房租究竟已經高到了什麼地步，這次又會漲到哪裏去呢？

1****歷史中形成的巴黎住房問題

即使拋開“浪漫之都”、“時尚之都”等等稱號的光環，巴黎作為法國乃至世界上的大都會的地位也是毋庸置疑的：面積12000平方公里的巴黎大區，人口超過1200萬，約佔法國總人口的1/6，創造了法國近1/3的GDP。即使僅僅考慮傳統意義上的巴黎市區，即由原巴黎城牆，今天的巴黎大環城公路所圍成的105.4平方公里面積（也被今天的人們稱為小巴黎，那些與這座城市有關的叱吒風雲的歷史，風花雪月的傳奇，大多發生在這裏），也有着200多萬人口，仍然是法國首屈一指的大城市。從法國千年歷史來看，甚至可以説是巴黎創造了法國，而不是法國造就了巴黎。

現代巴黎的城市格局，大致形成於1853~1870年間的法蘭西第二帝國時期。在拿破崙三世和塞納省省長奧斯曼男爵主持下，對巴黎進行了大規模改造：把巴黎行政區域擴大為原來的兩倍；通過建設寬闊暢通的“大十字”加環路的城市交通幹道，疏通了原本擁擠不堪的城市中心；通過城郊鐵路網的建設擴大城市空間，把市區和郊區連成一體。

巴黎市區共分成20個區，以數字來命名，這也是巴黎行政區劃方面的一大特色。和大多數歐洲首都一樣，西風帶國家的富人會優先選擇住在西面的上風方向，而窮人則選擇東面空氣較差的廉價街區。所以市中心區與西部為巴黎的富裕街區（1、2、3、5、6、7、8、9、16區），低收入居民則集中在東部、北部和南部地區（18、19、20、13、14區），呈半環形包圍着前者，從今天的巴黎的房租價格分佈地圖上，仍然可以十分明顯地看出這一點。

巴黎這一城市佈局的形成，和歷史上巴黎“攤大餅”式的市區擴張模式有關。從路易十四時代開始，法國全國的權力、財富和其他各類優質資源開始高度集中於巴黎。法國全國的交通網以巴黎為中心向外呈放射狀延伸，這使得巴黎的基礎設施和投資環境都大大優於外省，在這一切的作用下，巴黎的產業、經濟和人口規模都迅速膨脹起來。

18世紀末的巴黎人口約為50餘萬。直到19世紀中葉，巴黎的人口還僅佔法國人口的2%，到1870年，巴黎市人口占全國人口的比重已上升至5.3%，算上郊區人口則將近7%，其中巴黎土著居民僅佔1/3，這些巴黎的新人口中，既包括外省貴族、資產階級，也包括隨着奧斯曼市政工程和工業革命的興起進入巴黎的大批勞動力。1861~1962的一百年中，法國人口增長880萬，而其中被吸引到巴黎的就達到560萬。

19世紀以來，巴黎中心城區、巴黎市區和巴黎大都會區的人口變化趨勢圖

近代和近代以前，巴黎是一個消滅法國人口的黑洞，大量迫於生計，或者尋求機會的人們不斷湧入巴黎，繼而大部分被貧窮、治安和傳染病所吞噬，但這仍然無法阻止來自各地懷揣各式各樣野心和夢想的年輕人。

“Paris, à nous deux maintenant!”（“巴黎，咱們來拼一拼吧！”）

就這樣，巴黎在歷史上早早地成為了一座絕大多數居民都是租客的城市。由於人居矛盾突出和房產資源供不應求，巴黎的房價和房租自然水漲船高，成為巴黎市民日常最大的開銷和負擔，也讓巴黎成了全世界生活成本最高的城市之一。

自1990年代法國中央政府再度加大對首都的投資建設以來，巴黎公寓均價從1997年的2286歐元/平米增長到2016年的8814歐元/平米，房租從1997年的13.5歐元/平米增長到2016年的約30歐元/平米。可以看出，巴黎房租雖然近年來漲的也不少，但並沒能追上房價的漲幅，雖然這已經意味着在巴黎隨便租一個35平米的房間最起碼要1000+歐/月（約合8000人民幣），而即使是租一間只能放下牀和桌子的蝸居斗室，也已經超過中國當前大多數人的收入水平了。至於在巴黎買房，對於工薪階層來説從歷史上就一直是可望而不可及的事情。

巴黎不同地區的房租高低有別，但在法國仍然傲視羣雄。

法國人自己對於巴黎高昂房租價格的調侃：“在巴黎租一個studio其實很簡單：你只要有一份月薪6000歐的CDI工作，有18個月房租的存款，有父母作擔保，再賣2升血，1個腎，和一頭麒麟就夠啦！”

這次取消房租限價令，巴黎人照例上了街。

2****歷史上的巴黎房租政策——既是立場，也是血税

巴黎的房租是關係到巴黎市民生計的大事，而巴黎又是近代以來法國的根本，房租政策自然也就成了歷任法國政府和政權施政綱領中的重要環節。通常來説，革命的，平民色彩的法國政府或政權，總是採取更有利於以窮苦大眾為主的房客的政策。保守的政府或復辟王朝則往往傾向於維護有產者的權益。

托克維爾在其重要作品《回憶錄》中對1848年革命期間的巴黎租房市場這樣寫道：“在巴黎，有產者的財產或收入沒有一天不遭到損壞或威脅，人們時而要求他們開工但卻不得銷售產品，時而要求他們免收其房客的房租，但他們沒有任何其他生活來源。他們對所有這些暴政的屈從已無以復加，甚至期望通過公開宣告自己的懦弱以便從中獲得些許好處。比如我記得在當時的報刊中，有這樣一則告示，它集虛榮、怯懦、愚蠢為一體，堪稱藝術典範，我至今仍印象深刻。‘編輯先生，’告示寫到：‘我借貴報通知我的房客，我願意對他們施行真正的民主人士所遵循的各項博愛原則，應房客要求特為其開出確定下期租金總金額的收據。’”

1870年，法國在普法戰爭中一敗塗地，隨着普魯士軍隊進逼巴黎，為了讓巴黎的平民能夠全力投入巴黎保衞戰，臨時成立的國防政府於9月30日頒令房租延期可以繳付，該命令和另一條要求當鋪將價值少於15法郎的典當品無償退還的法令一同頒佈。然而普魯士軍隊剛剛撤圍，國民議會便結束了房租延緩繳付令——這對絕大多數人口都是租户的巴黎的平民來説是個沉重的打擊，而結束房租延緩繳付令和其他一系列打擊窮人的法令一起，成為了巴黎公社運動的導火索。

1871年巴黎公社形勢圖，貧民聚居的東北部是堅持戰鬥到最後的地區

然而同樣是法蘭西第三共和國的政府，自1914年起，法國再一次執行了房租限價政策且延續了相當長的時期，規定房主不得以高於法定最高限價的價格出租房屋，也不能隨着物價的上漲而提高房租。這一次的原因當然是因為第一次世界大戰爆發，當權者不得不全力維護巴黎的社會秩序安定。

在今天，法國法律《建築與居住法典》第L613—3條仍然規定：由法院作出的關於驅逐違約房客的“勒令遷讓”判決，在每年冬季（11月1日起至翌年3月15日止）必須暫停執行。即房東不得在冬季把付不起房租的房客驅逐出去。另外，巴黎的地鐵一年四季，也都向無家可歸者全天候開放。這都是巴黎市民歷史上屢次鬥爭的成果。

3****一度跑偏——二戰後的巴黎再城市化之路

巴黎城市規模在近代的急速擴大，引起了法國政府的擔憂。1914年的房租限價政策得以被長期執行，部分原因是法國政府希望藉以控制巴黎的住房供給，進而控制外來人口的過快增加。

巴黎大區人口增長率的三次高峯（兩次工業革命和二戰後）

為了防止巴黎的繼續過度膨脹， 二戰後從50年代開始，法國政府試圖通過嚴格的限制性政策來控制巴黎市區發展規劃，將產業、人口向城市郊區疏散。這些政策包括了：

1955年：不再批准市內的新工業項目。

1958年：規定現有市內工業企業改擴建佔地規模不得超過現有場地面積的10%。

1959年：對工業建築用房進行嚴格的行政審批和限制，禁止在市區內建造1萬平方米以上的辦公大樓。

1960年：對室內企業開徵“擁擠税”、“交通建設資助税（數額相當於企業發放工資的1.7%）”，對巴黎大區在建的工業廠房徵收昂貴的土地使用費，對從巴黎市區遷出的佔地500平米以上的工廠給予60%的拆遷補償費用等。

限制性政策的效果雖然十分明顯，到1975年後，工業已經基本被趕出了巴黎市區，第三產業成為巴黎的支柱產業，但從巴黎遷走的就業崗位超過半數仍位於首都周邊1小時經濟圈內，距離巴黎不超過140公里。

除了企業之外，也有相應的政策用來鼓勵機構的遷出。法國政府規定，從巴黎市區遷出的各類機構，均可享受15%~20%的投資補償津貼。但實際遷出的學校不多，而且也大多僅僅是遷至離市區不遠的郊區。巴黎繼續佔據着法國教育中心的地位，沒有絲毫國家知識中心真正向外遷移的明顯跡象。

事實證明，採取限制發展的政策，特別對巴黎經濟尤其是巴黎工業發展的一味限制，事實上削弱了法國唯一具有國際地位城市的實力，從而導致了整個國家的競爭力的衰弱。而用推高生活成本的方式**，並不能真正有效阻止外來人口湧入或引導現有人口遷出**，反而導致大量底層人口處境惡化，這些人口聚集在郊區，成為巴黎此後一系列“郊區病”的源頭。

1965年，法國制定了《巴黎地區國土開發與城市規劃指導綱要（1965-2000）》（簡稱SDAURP規劃），終於摒棄了以往以限制為主的策略，規劃坦承在未來相當長的時期內，巴黎的發展步伐不會放緩，而巴黎的人口和城市用地規模還將繼續擴大。規劃主張優先考慮滿足人口增長和城市發展的空間需求，並指出未來城市的發展必須考慮區域整體的協調發展，應通過新城、衞星城建設來分解巴黎中心城區集聚的能量，容納疏解新增的人口和就業需求。該規劃標誌着區域協同發展正式成為巴黎城市規劃新的指導思想。

4****社會住宅政策，巴黎人居矛盾的解決之途

既然已經承認了巴黎的人居矛盾的解決取決於巴黎自身的發展建設，那麼相對於限制住宅需求和外來人口進入等“揚湯止沸”的手段，增加住宅供給，統籌住宅規劃就成為“釜底抽薪”。

2000年，法國中央政府通過了《社會團結與城市更新法》（SRU），以法律的形式確立了社會混合的空間策略，該法律規定：

“自2002年1月1日以後的20年中，巴黎大區內所有1500人以上的市鎮，以及其他50000人口以上的聚居區中人口超過3500人的市鎮，社會住宅在住宅總量中的比例必須達到20%。”

巴黎市政府進一步要求“市內私人住宅開發項目，如果所屬街區的社會住宅比例不足20%，則新項目中的社會住宅比例必須達到25%。”

社會住宅不同於福利性住宅和提供給低收入者的公租房，主要面向對象仍然是難以承受巴黎房價及房租過快上漲的普通工薪階層。

根據《巴黎社會住宅報告2013》（APUR，OLHP. L’ acces au logement social a Paris, 2013.）的統計：自2001年SRU法實施以來，巴黎社會住宅的建設得到快速發展：2001年建成社會住宅3465套，2007年建成6165套，2013年7151套，12年內社會住宅淨增6萬多套，截至2014年1月1日，巴黎有社會住宅214847套，佔全市居民首套住宅數量的18.5%，如果再算上在建項目，這一比例將達到20.5%；如果再考慮5萬套公租房（租金低於私人住房），巴黎全市社會住宅和公租房將佔全市住宅總量的22.4%——這説明“社會混合”政策的實施已經取得了一定效果。

數量上增加的社會住宅在巴黎市內的空間分佈上並不均衡。報告指出，社會住宅（尤其是新增的社會住宅）在市內各區的分佈存在着極大的差異：低收入居民聚居的東部地區（18、19、20、13、14區）的社會住宅比重超過了20%，最高的達到37.3%（19區）；中部的4、10、11、12、15、17區社會住宅比重為10~20%；而市中心區與西部的富裕街區（1、2、3、5、6、7、8、9、16區）的社會住宅比重都低於10%，甚至是5%，最低的7區只有1.3%。社會住宅在空間上的分佈與居民收入顯著相關，這説明社會住宅政策在其緩解社會隔離這一宗旨上仍做得不夠理想。

 巴黎第1區（盧浮宮所在區）

著名的香榭麗舍大街，位於巴黎第8區

巴黎第16區的住宅

13區街景

20區街景

​在巴黎市政府加快社會住宅建設的同時，巴黎市民對社會住宅的需求也在不斷增加。隨着房價和房租的過快上漲，越來越多的私房租客轉而申請社會住宅，已經入住社會住宅的家庭，則通過各種手段延長退出社會住宅的時間。

從2001年到2012年，申請家庭的數量從10萬户增加到14萬户，佔全市家庭數的10%。2013年的在12萬多申請家庭中，只有大約12000户家庭獲得了住房，成功率不到10%。巴黎政府仍面臨着巨大壓力。

巴黎社會住宅申請者的家庭特徵和年齡構成，大學教育結束，剛開始穩定工作和組建家庭的年輕人與失意的中年人構成了社會住宅的申請主體。

巴黎社會住宅申請者職業分佈多樣，但讀過巴爾扎克作品的讀者仍會覺得似曾相識。

從地域分佈來看，巴黎市社會住宅項目還是一個帶有鮮明“首都居民福利”色彩的政策。其中，2/3的巴黎市區申請者來自經濟條件較差的東部地區（10、11、12、13、18、19、20區）。特別是13、19、20三區申請家庭數量增加最快。對未來住宅區位的意願，市區申請者中有40%表示無所謂，45%希望在目前所在區域附近。有意思的是，越是社會住宅集中的東北部區，其居民對新住房區位越不敏感，而來自富裕中西部地區的申請家庭則多希望在本區或附近居住。

在社會住宅申請動機方面，這些家庭主要提及兩大類原因：一是在住房方面（76.5%），包括改變租賃關係（私房——公房），改善居住舒適性和住房環境，工作方便，減少租房成本等；二是在家庭方面（13.3%），包括家庭結構變化，家庭矛盾，健康原因等。

法國法律規定：三種社會住宅的申請者可獲得優先入住：被政府認定的貧困和住房條件惡劣的家庭；不符合現行居住法規要求的住宅和市政動遷的困難家庭；巴黎市政府和大區政府公務員中有需要改善住房條件的家庭。但實際的分配過程中各種腐敗橫生，由於參與分配的公共機構也是社會住宅建設的投資方，他們往往利用優先分配權，將一定比例住房留給各機構的公務員，這也加大了普通家庭的申請難度。

在這種情況下，房租限價令的出台與取消，雖然看起來仍然對房租價格有着立竿見影的影響，但從中長期來看，可以説已經成為彌補社會住宅政策時間差的輔助性短期手段，而非真正解決房租問題的方案了。

5****太陽底下，並無新事

巴黎在過去兩個世紀中的所作所為，無論是城市本身的急劇擴張，再到一廂情願的追求城市規模佈局的均衡甚至於自廢武功，還是“驅逐Di Duan Ren Kou和房價房租上漲的種種，結合我們身邊的實例，都讓人感到“太陽底下，並無新事”。

我們應當承認，目前巴黎的住房問題還遠遠稱不上得到了完美的解決，一方面，社會住宅的供給能否跟上社會需求，真正平抑巴黎的租房市場，取決於法國和巴黎市政府的政策執行力；而另一方面，巴黎城市人居矛盾的根本解決，還要看巴黎這個法國最具競爭力的城市自身的發展，能否在未來達到反哺巴黎大區和法國全國其他地區的水平，從而真正在其他地區建立起足以真正分流巴黎人口和資源的現代產業經濟架構。

有些人反對政府限價政策，認為這扭曲了正常的市場機制。但我們要知道，那種理想狀態下需求供給充分雙方都能充分自由流動的“需求——供給”模型，本來就是典型的“真空中的球形雞”。住宅作為都市生活的必需品，同時又是在空間上具有排他性的特殊商品，其供需關係很容易受到各種力量的扭曲。不管是試圖在房源上囤積居奇；還是拿着募集來的社會資本，紅着眼互比燒錢，一心指望熬死對手後好賺取壟斷利潤，無疑都已經是市場失靈的表現，需要“有形的手”有所作為，也應當有所作為。

從巴黎的歷史經驗中我們可以看到，政府除了限制打壓，還有優化資源配置，增加市場供給等更多的事情可做。大量建設廉價住房，保證低收入階層居有其屋，再讓“中產階級”為市場化的住房價格買單，雖然仍然不可能讓所有人滿意，但如果能夠做到短期內遏止城市生態的急劇惡化，長期中不至於阻斷了新進入者而影響城市的活力，那麼對於城市整體來説，也可以算是相對最不壞的方案。