去槓桿的自我修養_風聞

本文轉自公眾號：包郵區（ibaoyouqu）

一年不見，賈躍亭的英語口語麻利多了。

8月30日，第一台FF91預量產車在加州工廠下線。造車狂人賈躍亭振臂高呼：

Thank you team, we did it!

第二天，融創年中業績會在香港召開，孫宏斌兩次被問到那個他不願提起的男人。第一次他含糊帶過，但是在對話快結束時，他終於還是沒能憋住：

電動車有個毛線技術。

IT行業都知道，連一個前聯想員工嘲諷你的技術時，那你的技術就真的是渣到家了。

一年多以前他還在朋友圈説，老賈手裏有好牌。孫大哥在樂視身上虧了一百多億，真的是這輩子都不會原諒這位小弟了。

融綠大戰時，比老孫大五歲的老宋説，中國歷史兩大盛世唐宗宋祖時代，李世民在“玄武門之變”中殺了他的大哥李建成，才做了皇帝；據説趙光義殺了他的大哥趙匡胤，才登基。

大哥都是用來殺的。

1

一年過去，那場改變中國商業史的交易的一些細節，終於可以説點了。

2017年之前，萬達有着一條護城河。

一股神秘感貫穿着萬達帝國發展的全程。每個月都有無數瘋狂湧向萬達總部的地方官員和各國元首。

這條護城河，隨着去年6月監管機構要求銀行排查萬達、海航、安邦、復星等企業的風險後，就這樣失去了。

捨得是每位成功企業家必備的修養。這方面，老王顯然是中國最有魄力的。

危機爆發伊始，他當即通過中間人去找萬科、恒大和融創“接盤”。

最先見面的是孫宏斌。在北京，老王和老孫吃了一頓不鹹不淡的飯。吃到最後，老王突然告訴孫宏斌，自己要把十三個萬達文旅項目賣掉，第二天就要跟許家印聊了。

老孫一點都沒猶豫，他馬上説，別找許家印了，我全接了。

氣氛終於歡快起來了。吃完飯，孫宏斌準備離開，老王突然想起來，説我還有七十多個酒店要一起打包賣掉。

老孫愣了下，説我都接。老王問接下來怎麼推進。老孫説微信談。王健林想了想説：

不行，馬化騰會知道。

當年，你包叔也有過類似的擔心，手機裏辛苦積攢的小視頻，會不會被Pony複製走。

中國近年來規模最大的一筆交易，就這樣確定下來了。鬱亮還在等中間人確定和老王見面的時間，就被老孫截胡了。

13家文旅城91%的權益以438億元的售予融創，孫宏斌還牽線找來富力地產，接了萬達199億元的酒店。

一家世界五百強級的企業成功斷臂，很多人的命運也發生大轉折。

2017年7月10日，王健林和孫宏斌穿着白襯衫拍了一張合照。從此，王健林從公眾視野中消失了。很多媒體老朋友想要採訪王健林，都被告知老王近年來都不會接受媒體採訪了。

老王過去一年在努力扶貧，反腐。歇下來的時候，他也會反思，並對手下抱怨：

都怪你們，當初把我捧那麼高。

這種狀態，當年孫宏斌把順馳賣給路勁之後的一年，也曾有過。

三十年河東，三十年河西。

2

一年過去，老孫成了人生贏家。

1.5億平的土儲在手裏握着，價格也不高。前兩年的銷售業績開始體現在財報上，利潤翻了好幾番。他對小開發商喊話，不如把地賣給融創，拿着錢去買融創的股票，比自己開發還賺錢。

原來共克時艱，就是把所有東西都交給孫大哥。

看起來，老孫搞定了一切。海航要把地產業務都賣出去，王健談判桌對面坐的，也是孫宏斌。老孫直接把海航原來海口總部所在地的土地買了過去。

今年三四月份，華夏幸福出現資金鍊危機時，融創也跑過去要“抄底”。條件就是一個：

地我們非常想要，但錢要等到我們把房子賣出去才能給。

華夏的高管見過很多白衣騎士，沒見過要賒賬的白衣騎士。

段子手孫宏斌説過很多話，除了配合觀眾的表演，更多時候是給自己壯膽。

2017年，針對萬科提出的“白銀時代”，孫宏斌懟了過去，眼下明明是大企業的“鑽石時代”。

萬科內部提出“白銀時代”的那位，這樣告訴你包叔：

孫的目的就是給自己壯膽。你得允許別人有這樣的權利，但是我們（對“白銀時代”的判斷）有足夠的自信。

孫宏斌口中的“鑽石時代”終究沒有持續十年，僅僅一年過去，他也不得不承認：

地價已到高點，未來應會下降。

給自己壯膽的話，很多時候都不能當真。

在所有人面前，孫宏斌淡定而從容。但是這背後的心酸，沒多少人看到。

融創的賬上有800多億現金，不過一位資本圈的朋友説，最近融創和上海一家機構一起發了一筆ABS，利率是14%。

還有些話，老孫説出來尤其心酸。

我們對海南特別看好，有這麼多好的利好都還沒有兑現，海南市場就是中國消費升級的地點。

你包叔發現，萬達賣給融創的海口萬達城，從融創的版圖中消失了。

在融創和萬達的交易文件中，400萬平米的海口萬達城也在其中除了住宅和商業，融創還將持有旅遊小鎮、主題樂園、室外水樂園、酒店。

然而，從2017年底開始，海口萬達城就從融創的財報中消失了。你包叔獲悉，原先規劃為海口萬達城的整個區域，現在都已變為江東新區。

江東新區裏都是產業用地、市政配套、商服用地等，已經沒有住宅用地了。

融創能和政府談也就是這個營銷中心的處置，當初建設成本在三四億，現在變成江東新區指揮部了。

2016年11月30日，海南省委書記羅保銘會見萬達集團董事長王健林一行，雙方簽訂海口萬達城合作協議。

根據協議，萬達集團將投資500億元在海口市建設全新的萬達城。這將是第16座萬達城，也是文化旅遊面積最大、唯一濱海的萬達城。項目預計2020年年底前開業。

有海口的朋友説，當時王健林和海口市政府確定了框架協議，但沒等政府正式土地出讓，就大張旗鼓的建起了營銷中心，準備先把房子賣起來。這和政府最初引入萬達建設文體引擎的大方向背道而馳。

後來海口政府換屆，孫新陽調任江西，原三亞市委書記張琦繼任；再加上萬達城打包被出售，海口認為沒有履約的必要了。

3

三國演義的結尾，有一首長詩，盡説那個野蠻生長的草莽年代。最深徹的是最後一句：

紛紛世事無窮盡，天數茫茫不可逃。

《三國志·諸葛亮傳》最後那句話則是：蓋天命有歸，不可以智力爭也。

在北京國貿地區賣煎餅的獸爺説，都是天數。

青島萬達城在開工的時候，在售樓處引入瞭如是電影書店，雙方合同顯示，書店建築面積為1000平方米，工程造價320萬元。

開工兩個月後，這個書店成了世紀交易中的犧牲品。負責人和你包叔訴苦：

融創承認之前萬達的這一系列尾活，但是真進入之後六親不認。負責強拆的人説，售樓處裏怎麼能有書店？不就是輸了麼？

青島如是書店沒想到就這樣爛尾了。書店的設計、施工進行到一半。如是墊付工程款200萬元。

工人圍着書店討薪。創始人郝照明只能賣掉手裏袁隆平海水稻項目的股份，去補貼書店。

長江後浪推前浪，風口浪尖玩耍的大鯊魚瀟灑一世，成敗都不枉此生，只可憐了數不盡的小魚小蝦，被龍捲風裹挾起來，相逢在風雨中。

在一片融洽的發佈會上，孫宏斌着重點名了青島，“才7000-8000元的價格，要跌也很難”。

他必須這麼説，因為最近一段時間，融創在青島大約有55億貨值要入市。青島是融創土地儲備第二大的城市，僅次於重慶。

不過普通人如果真聽了老孫的話去青島搶房子，那就真的要做好高位接盤的準備了。

8月30日，融創在青島偏遠紅島灣的1000多套房子搖號賣光，高層均價達到1.4萬元/平米。而在青島市區，已經很難見到兩萬元以下的房子了。中心城市，更是早就超過三萬。

孫宏斌所説的7000-8000的價格，至少是一年半以前的數據了。

青島的朋友告訴你包叔，到6月份，樓市見頂的信號已經非常明顯。雖然青島的限購政策非常寬鬆，但是二手房成交量劇烈下降，相比之前一個月縮水一半，成交價則普遍下降了15%。

你包叔不止一次説過，對於普通人來説，老孫不是一個好的投資顧問。

融創正在做2014年做的事，降負債，保證安全，然後等待下一次爆發。

2014年夏天，失去特殊庇護的賈躍亭拼命做局，裹挾各路人馬進入自己的生態圈，讓它看上去強大、不可知和堅不可摧，裹挾更多人相信它，為它輸血。

他賭對了中國2015年的貨幣增發和資本市場泡沫氾濫的黃金年代。但貨幣不會永遠超發，市場不會永遠過熱，夢想不會永遠值錢。

到最後，他坐上了自己的“五月花號”，漂洋過海去了美利堅，留下大哥們為他的夢想買單。

昨天融創的業績會，孫大哥説，我真不瞭解許家印為何這個時候還投資賈躍亭。

這句話，很多企業家都跟你包叔説過。

從2015年到2017年，融創也連續加槓桿，淨負債率最高時達到了260%，一年以來，融創艱苦奮鬥，基本上沒有買地，終於把槓桿降到如今的198%。

融創的銷售固然是虎狼之師，但是也要看到，銷售同比增長76%的同時，推廣費用翻了1.5倍，行政成本翻了2.8倍。

陽光底下，沒有新鮮事。

有一個故事，你包叔講過很多次了，温州樓市大跌的時候，當地一家開發商要求廣告商每天投放100萬的廣告，花不完就滾蛋。在大筆廣告費的作用下，這位地產商在温州樓市腰斬前逃生，現在已經是地產界最大的黑馬之一。

那位老闆講這段故事的時候，笑得神秘又得意。你包叔腦子裏想的，卻是那些高價接盤的普通人，會在接下來的幾年是什麼心情。

融創降的槓桿，終得有人接過去。