陸銘：中國的房價泡沫，可能比你想象的小得多_風聞

近期數據顯示，自2015年12月中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”以來，全國商品房待售面積持續下降，庫存數據已經跌至50個月以來最低。此前被部分媒體大肆渲染的泡沫、庫存問題，看上去並不難解決。

此前，在中歐陸家嘴國際金融研究院舉行的第84期陸家嘴讀書會上，經濟學家、上海交通大學經濟學院陸銘教授分享了他對中國城市與房價問題的研究和觀點。

如果在中國經濟當中挑一個焦點式的話題，特別是老百姓普遍關注的話題，莫過於房價的問題。

中國的房價其實背後是牽一髮而動全身的，既涉及到住房問題，也涉及到土地問題。包括最近地方政府債務問題，其實也跟住房市場有關，而且關於未來房價的判斷本身也跟我們如何理解地方政府的債務形成有關，這些都是相互關聯的問題。有些東西看起來離大家比較遠，其實就在我們身邊，所以我們挑了關於中國的房價的問題跟大家分享。

空間錯配的問題

我把題目叫做“中國的城市與房價”，首先開宗明義把觀點先拋出來，中國房價是空間錯配的問題，表現出的是供需的空間錯配。這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國房地產市場上“有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求”。為了解釋這句話，我想做一些更加詳細的背景梳理，幫助大家理解這個問題。

首先，在過去十多年時間裏，中國的人口流動方向——我借用中國的古話——是“人往高處走”，高處指什麼？更好的收入和更多的就業機會，所以人口流動方向總體來講是往中國東部走，往大城市走，當然這裏大城市包括中西部大城市。

但是我國的土地配置卻出現了與人口流動相反的情況。我們國家土地不是私有的。在美國這樣的國家，紐約的房價很貴，各位如果把自己想象成房地產開發商，美國人口大量流入紐約的時候，你會幹什麼？我想答案非常簡單，到紐約周圍去買地造房子。

但是在中國，由於土地不是私有的，城市用地用官方的詞彙叫“建設用地”，這是被指標化的，這個指標由中央政府配置。為了追求地區和地區之間的“平衡發展”，從2003年以後建設用地指標是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個矛盾——人往高處走，地往低處走。

這樣一來，導致中國出現一個現象，人的配置和地的配置脱節。另外一個表述叫人的城市化速度慢於地的城市化速度。但是，這個現象不是全國的現象，它主要是在中西部和人口流出地。結果導致我剛剛講的，有需求的地方沒供給，有供給的地方沒有需求。

人往高處走

首先我們來看“人往高處走”的現象。

我們先看這兩張圖，分別對應2000年和2010年，這個圖上比較深的顏色，表示在當地這個地方吸引外來人口數量比較多。顏色深的地方分佈就很清楚，第一集中在沿海地區，第二集中在大城市，包括中西部大城市。我用兩句話概括為什麼這樣。

第一，規模經濟，人和企業集中在一起發展，效率高，成本低。開企業的都知道，你是願意把企業開在離上下游企業和消費者比較近的地方，還是遠離上下游企業和消費者的地方？肯定是在一起比較有效率。

第二，中國為什麼沿海地區發展比較好？道理很簡單，因為當今人類的技術條件，使得海洋貿易所運用的水運成本是遠遠低於其他運輸成本，遠遠低於鐵路運輸和公路運輸。在國際貿易裏，海運是主導方式，使得國際國內的投資在離海岸線比較近的地方，可以節省貿易成本。

2000年人口流動圖示

2010年人口流動圖示

中國還有一個獨一無二的條件，可以説放在全世界範圍內都是很難有的，就是長江。大家一定要了解，長江是全世界少有的大江大河裏可以當海來用的，它的寬度和深度基本上就是海。這個優勢又尤其集中在長江下游地區。這個條件放在中國，哪怕珠江三角洲都沒有辦法比。上海為什麼成為全中國最大的城市？道理很簡單，又沿海又沿長江，所以條件太好了。

如果聽剛剛講的解釋你還不服氣，你可以反問自己一個問題，如果中國今天跟世界各國做貿易不用船了，用駱駝，那麼最大的城市會在哪？在唐朝以前主流貿易方式就是駱駝，中國最大的城市就是西安。我剛剛講的這些因素，導致人口流動方向整個往東部走，往大城市走。

接下來看，問題在哪裏？大家都知道一個大的國家要求區域間平衡發展，這個我在一系列作品裏解釋過，人們對於平衡的理解就是經濟和人口的均勻分佈，而真正意義上的平衡發展指人均收入平衡，不是經濟資源的均勻分佈，經濟集中在少數地區發展是可以實現地區之間人均收入均等化的，是可以效率與平衡兼顧的。這件事情我暫且不展開講。[i]

由於對“平衡”存在的誤解，人們覺得經濟如果往沿海集中，往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把資源儘量引導得分佈分散一點，把更多資源給中小城市和中西部。其中最能夠控制的資源就是土地，因為前面介紹過中國的土地制度背景，我們國家土地供應受制於建設用地指標。

於是就出現了下面這條線，這就是中西部省份在全國的土地供應當中所佔的份額。這張圖呈現出非常明顯的V字型，拐點是2003年，當時政府覺得中國經濟所謂地區間“失衡”是嚴重的問題，希望動用能控制的資源來改變這個狀態，於是拐點就出現了。

中西部省份佔全國的土地供應比例

地往低處走

在2003年之前，中西部省份的土地供應份額是下降的，這正常的，因為前面講到人口流動方向是往東部走，所以人口多的地方，土地供應多一點，正好是供給適應需求，相反，人口流出的地方土地供應少一點。但是到2003年以後就倒過來了，在人口進一步向東部沿海集中時，中西部土地供應所佔的份額卻越來越多。

要提醒大家注意一點，我這裏講的土地供應是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。換句話説，是每一年新增的土地供應裏中西部所佔份額越來越多，相應的，因為這個份額被100%減掉就是東部，人們往東部流動，但是可以用來建設成城市的土地供應數量卻相對在萎縮。於是就出現了嚴重的供需錯配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。

土地被用來幹什麼了？當時的政策制定者想，如果給你地就可以造工業園，造完工業園以後，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。但是他們忽略了經濟發展是取決於地理條件的，就是我前面講到規模經濟和離港口的臨近性。結果導致**中國今天的工業園建設遍地開花，但是很多中西部工業園是空的。**我前面講到，工業園的建設在全世界範圍內都要強調規模經濟，但是中國現在工業園建設到什麼程度？現在每一個縣都有一個以上的工業園。

土地的另一個用途就是大量的建新城，結果導致土地城市化快於人口城市化。

我們國家建了多少新城？如果按照國家發改委公佈的數據，將近3000個廣義的新城，規劃的面積超過10萬平方公里，其中，545個狹義的新城，規劃面積達6.9萬平方公里。

為了更好地研究新城建設，我帶着我的學生用一年多時間到網上去找全國各個地方的城市規劃。根據我們所收集的數據，全國280多個地級市中有272個城市建了新城，其中，有規劃人口數據的458個新城加起來可以容納2億人口。

這是不完全統計，我們來做一個假設，我們收集到的大概500個新城能容納2億人口，全國建了大約3000個，如果我們的樣本有代表性，全國新城可以容納的人口就是12億。如果假設我們的新城數據在全國新城裏面沒有代表性，我把這個數據砍一半，降到6億，這就非常保守了。這是什麼概念？6億就是今天你把中國所有的農民搬到城市裏來住，房子也是夠的。

在這個意義上，國土資源部曾有一位官員講過，據他所知，全國範圍內不存在住房短缺的問題，這句話還真的有點道理。但是這是全國範圍內不存在住房短缺的問題，問題出在哪兒？大量房子造在中西部，當地人口還在進一步往外流出。

理解房價要知道，房價貴是結果，房價貴因為那裏有人、有錢，房價才會貴。人不會因為一個地方房子便宜就到那裏居住，如果那裏沒有工作和收入的話，你不會去的。

在這個新城數據當中，超過70%的規劃的新城面積和新城規劃人口是在2008年以後建的。這裏必須提到4萬億支出計劃，當時這是為了對抗金融危機實施的政府支出計劃，是以投資來進行的，大量的投資就伴隨着新城新區建設。

新城建設數據

接下來看一些新城數據，我把中國的新城建設形象描述為“遠、大的新城”。

從規劃的面積角度來講，在我收集的這個樣本里，新城平均規劃的面積超過100平方公里，平均規劃的人口是42萬，這在歐美國家已經是大城市了。問題是不僅規劃得大，還很遠。大家都知道，我們的新城樣本里距離所屬的老城之間的距離有25公里，這是什麼概念？中國很多城市半徑都不到10公里，上海作為全中國最大的城市，中心城區以人民廣場為中心劃個圈就是20公里的半徑。也就是説，在建的新城和所在的地級市之間還可以再容納下一個城市。

大家再看看新城建在什麼地方？下圖的每一塊代表一個地級市，顏色越深就表示這裏所開建的新城面積越大，在2006年的時候，好像沒有什麼明顯的規律，而且似乎長三角地帶建了不少新城。

截至2006年各地已開建新城的規劃面積（單位：km2）

接下來看2010年，東北、西北、西南這些地方開始出現比較深的色塊。

截至2010年各地已開建新城的規劃面積（單位：km2）

再到2014年，新城建設全面鋪開，幾乎已經沒有白色。而且幾個顏色深的地方，東北、西北、西南都是人口流出地，尤其是遼寧非常嚴重。馬上我會講到地方政府債務，很多人對於東北的理解是，人口流出是經濟衰落，其實很更大的問題是人口流出同時加大了投入，結果背後是地方政府負債增加。

截至2014年各地已開建新城的規劃面積（單位：km2）

下面這張圖是給大家看看地方政府債務和新城建設之間的關係。要理解中國的房地產市場，要理解房價，你必須要把地方政府行為理解清楚，才能理解接下來很多事情。我現在講的是，全世界沒有一個國家像中國這樣，地方政府深度介入房地產市場。

地方政府負債增加

全國規劃的新城面積和新城人口

我給大家看這張圖中，白色的柱子和黃色的柱子分別代表當年全國規劃的新城面積和新城人口。2009年比2008年這兩個柱子都翻一番，到2010年又翻一番，進入一個平穩高速增長的時期，之後開始往下掉，因為到2013年2014年的時候，全國新城建設已經基本上該做的都做了。

經濟增長的傳統動力就是蓋房子，蓋房子本身就是GDP，帶來税收和就業崗位，拼命蓋房子，蓋到把全國都鋪滿了，沒有房子好蓋了。於是到今天形成什麼局面？我們都説土地緊缺，但是現在把建設用地指標分配到地方政府，地方政府有了指標卻用不掉，結餘在那裏，結餘的數量是今天每年新增建設用地指標兩年的數量。為什麼？因為現在造好的房子就已經賣不出去了。

就是這麼一個嚴重的局面，嚴重的空間錯配問題，大量中西部中小城市房地產庫存問題非常嚴重。由於大量房子造在人口流出地，造得又遠，密度又低，結果沒需求。根據我的研究，新城造得越遠，密度越低，這個地區越沒有需求，所以借了債就還不掉，負債率上升。

最近15年來的房價走勢

接下來我們開始進入到房價的討論。我先做一個鋪墊，因為這張圖大家經常在媒體上看到，會告訴你中國的房地產市場在2012年開始出現嚴重的分化，進入2013年之後分化加劇。

各線城市房價走勢圖

在這張圖上的一線二線三線城市房價的變化在2012年之前基本上是同步的。2012年之後一線城市漲起來了，二線城市漲的慢一點，三四線城市更慢一點。之後房價跌的時候一線城市跌得少，三四線城市跌的很厲害。

現在中國的房地產市場出現一個主題詞叫“分化”。我現在要告訴大家，換另外一個角度，中國房地產市場分化早在2003年就出現了，而不是2013年，關鍵是你怎麼度量。

土地供應在2003年開始分化

如果先把中國城市分成兩組，一組是土地供應收緊組（即這些城市在2003年之後在全國土地供應中所佔的份額下降了），一組是土地供應放鬆組（即這些城市在2003年之後在全國土地供應中所佔的份額上海了）。

我可以告訴大家，如果一個城市在沿海地區，人口密度高，人均GDP高，它更加可能成為一個土地供應收緊的城市。在2003年之後，土地供應收緊組的土地供應增加緩慢，而土地供應放鬆組的土地供應越來越多。

大家不妨問自己一個問題，通常的市場經濟國家會不會在有人、有錢，且人口流入的地區收緊土地供應？不可能，因為在通常的市場經濟國家，這些地方會有房地產商去造更多房子，但是在2003年之後的中國，出現了人口流入地土地供應反而收緊的現象。

接下來看房價，下面這張圖上的線就是把中國城市分成兩組，看看兩組房價的差別。一組是人口流入土地供應收緊，另外一組是人口流出土地供應放鬆的，我把房價均值減一減，圖上的這個零點就是2003年，當時這兩組的房價在統計上沒有顯著的區別。到2003年之後，這兩組之間的房價差別越來越大，土地供應收緊的人口流入地的房價越來越高。

2003年後人口流入地與流出地房價差值

我重點講下面這張圖，講這張圖之前，我先要談談泡沫。因為有很多人説，中國的房地產市場存在嚴重的泡沫，這句話十多年前就開始講，到現在房價（尤其是在房價高的一線城市）也沒有下降過，泡沫也沒有破過，怎麼回事？這件事情就要解釋。

通常人們要判斷一個地方房地產有無泡沫，會把房價跟居民收入來做比值，如果房價比收入的比值是越來越高的，意味着居民收入增長速度不如房價增長速度快，時間拉得越久，房價漲上去，收入戲跟不上，這個房價就是泡沫的。很多人，甚至專門研究房地產的人就是用這個判斷的。我們進行批評之前，先來看中國的情況，回過來反思這個指標有沒有問題。

房價收入比變化

這張圖上的指標就是房價收入比，2003年之前，這兩個組別的房價收入比都是下降的，為什麼下降？

我們看兩條線，上面就是土地供應收緊的組別，根據前面説的，這個組別是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗來講有錢有人，下面這個組別通俗地説，就是沒人沒錢，而且人還往外流出，但是土地供應在放鬆。

有人説，現在中國的房價已經超出經濟學可以解釋的範疇，我現在告訴你，中國房價非常簡單，就是可以解釋為供給和需求的關係。

2003年之前，為什麼兩個組別的房價－收入比都在下降？因為到2003年土地供應都在增加的，土地供應一增加房價－收入比就往下跌。有些朋友可能記得，2001年上海房價什麼情況？當年還送藍印户口，還有所得税退税。只要你增加供給，房價就可以往下跌，當年供給是增加的，房價－收入比就在往下跌。

中國的房價由什麼決定

中國房價真正的分化是2003年，之前都是供給和需求同步變動，2003年之後出現什麼問題？有供給的地方沒有需求，有需求的地方沒有供給，結果土地供應收緊這個組別的房價就開始往上漲，——這裏是相對房價，是把房價除以收入（工資水平）的，——而土地供應放鬆組別的房價甚至是往下跌的。

在最近這一兩年，在一線城市嚴控住房需求以後，有很多資金從一線城市轉移到二三線城市，甚至四線城市，導致中小城市的房價上漲，這是有特殊政策背景產生的。但是如果大家回顧一下兩年前，我可以告訴你，兩年前，武漢的房價就是一萬，西安是六千。在西安這樣的中國西部核心城市，房價只有六千，你説什麼原因？就是**房子夠了，房價就漲不起來。**還有成都也是同樣道理。六千是什麼概念？

我經常説大家如果判斷房價貴不貴，如果我真的用房價收入比這個概念的話，你就打這樣的比方吧：我們假設公務員是最標準的中產階級，如果夫妻兩個都是公務員，當地工資一個月收入是不是可以買當地房子一平米。如果一個月的房價等於公務員夫妻一個月的收入，那麼一年就是12平米，十年就是120平米。如果你用當期的房價除以當期的家庭收入，比值就是10。房價收入比在8-10，全世界範圍內都是很合理的房價，而且這裏還沒有考慮到在中國買房子的時候，房價是給定的，但是居民的收入是隨着時間漲的。

**當供給在縮緊的時候，房價是由買得起房子的人們的收入決定的。説得通俗一點，房子如果敞開供應，可能月收入一萬都可以買得起。收緊土地供應，可能月收入兩萬才可以買得起。**再收緊土地供應，可能月收入五萬才可以買得起房子。

現在上海中心城區房價大概是8-10萬左右，按照我剛才講的道理，如果夫妻雙方月收入人均4萬，就可以買得起房子。房價是由買得起房子的人來決定的，而房價－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供給收緊的時候，房價收入比就上去了，就是這麼一個簡單道理。

大家看到，中國土地供應相對收緊組城市的房價－收入比在上升，而土地供應相對放鬆組的房價收入比在下降。

我講完這些以後，我們回過頭想想，什麼叫泡沫，或者我們能不能把今天中國這種現象稱之為泡沫？

在具體回答這個問題之前，我們現在假象今天討論的是美國，如果今天這個情況在美國看到，比如説紐約房價收入比在往上漲，顯示有泡沫，另外一個城市房價收入比在往下跌，你會怎麼辦？到跌的買房子，因為這裏房價便宜，泡沫小，你可以把紐約的房子賣掉。最後就只有兩個可能，要麼兩個城市都有泡沫，要麼兩個都沒泡沫。但是在一個市場經濟國家絕對不會出現這樣一種情況，有一個城市有泡沫，而且泡沫越來越大，另外一個城市沒有泡沫，泡沫還越來越小，絕對不會的，除非美國人很傻。

第二，美國實際上的情況是在2008年金融危機之前，房地產市場事後看來有泡沫，所以最後房價掉下來了。結果發現，房價最堅挺在什麼地方？就是紐約和舊金山，美國最大的城市、房價最貴的城市房價最堅挺，因為那裏有收入增長和人口流入的支撐。

你明白這個道理以後，我們拿市場經濟做參照，我們來看中國，如果簡單用房價－收入比來作為判斷泡沫的依據，中國房地產市場存在嚴重的泡沫，而且按照這個指標，全中國泡沫最嚴重的地方在哪裏？上海和北京泡沫最嚴重，那我要問你，中國有一組城市存在泡沫，而且泡沫越來越大，另外一組城市不存在泡沫，而且泡沫越來越小，你怎麼不到後者那裏買房子？難道是因為中國人傻嗎？

最近兩年，因為在一、二線城市嚴格限購，資金被擠出到三、四線城市，有一部分人在一、二線城市工作，隨着2013年之後，中國開始嚴格控制超大人口，他們覺得沒有希望在北京、上海待下來，爸媽鼓動他們回老家買房子，大量的資金從大城市被擠出到三四線城市，這是近兩年的新情況。但是十年前，大家怎麼不到“泡沫不斷減少”的三四線城市買房子？

第二個問題，在美國泡沫就算破滅了，最後最堅挺的是舊金山和紐約，到中國，泡沫最大的是北京和上海，你怎麼解釋？通過這樣的國際國內比較，**中國如果用房價收入比來度量泡沫，將嚴重高估房地產市場存在泡沫的程度。當然，我並不是説中國的房價沒有泡沫，**我只是説，中國房地產市場上的基本問題是“空間錯配”，在這樣的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房價高的地方泡沫小，倒是房價低的地方有泡沫。

在房價的統計裏，空置的房子都還沒有算，這裏算房價收入比的時候，它必須要有房價，大量空置的房子沒有賣出去，它都沒有在房價裏面。中國的房價泡沫恐怕不是以房價高體現出來的，而是以房子賣不出去體現出來的，這就是我前面為什麼做那麼多鋪墊告訴你中國的房子蓋在哪兒，人口怎麼流動的。我要告訴你這些背景知識，你才可以理解。

中國房價的誤區

我把這些問題講明白之後，關於中國房價和相應的政策就容易理解了。首先，我要回顧一下關於中國房價的認識誤區，這裏面有很多流行的説法。

第一，一直有一種説法，中國的房價因為貨幣超發。如果中國的房價只是一個貨幣現象的話，為什麼會出現我剛剛講的2003年房價的分化，為什麼僅有一組城市的房價在漲？而另一組城市的房價－收入比甚至下跌？現在限購，限的是高房價的城市，沒有限制你到低房價的城市買，這説明房價遠不止是貨幣問題，理解錢往哪裏去了，才是理解中國房價的關鍵。

第二，人們認為房價由需求推動，尤其住房的剛需。這句話既對也不對，對的方面是，需求一定是房價上升的原因，如果沒有需求房價上不去。但是，光看到需求是不夠的。中國城市裏，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。為什麼那些地方房價並不算太高？關鍵還是要結合土地和住房的供給才能理解城市間房價的差異。

我再給大家舉一個例子，在很多指標上，廣州和深圳非常相近，比如説人口規模和人均GDP非常相近。但是長期以來，深圳房價一直比廣州貴，最近這一波房價上漲，廣州上漲沒有深圳快。如果你看供給方的數據就知道，廣州每年的土地供應量長期保持在深圳的3倍左右。甚至不要説跨地區的比較，就是隻看北京自己，有的年份土地供應松一點，有的年份緊一點，如果某一年的土地供應多，下一年的房價就漲得慢些。

第三，有人説一線城市的房子因為投資性需求。是的，我不否認，投資性的需求會加劇房價的上漲，全世界來的有錢人都在上海買房子。可是最近幾年，北京和上海的房價上漲已經是在嚴格控制需求的情況下。不要説外地人買房子限購，上海人也限購了，人們還怎麼投資？

當然，還有一個辦法就是離婚，但現在連離婚買房子都被管了，政府要查你什麼時候離的婚，離婚後買房子錢怎麼來的？是不是老公給你的？人們還怎麼來投資一線城市的房子？你看看住房交易數據就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求？這只是改善性需求啊。

因為沒有充分重視供給方的因素，**當供給短缺導致房價上升的時候，政策卻通過打壓需求來控制房價，最後是誤傷剛需，**甚至最後出台的政策都很難自圓其説。比如説某大城市出台政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發佈的時候這麼説，我們通過提高貸款利率來控制首套房的投機性需求。總而言之，政策制定者總認為老百姓不應該買房子，你買房子都是不理性的，都是在炒作。

第四，還有一種説法也是很流行，説房價貴是因為地價貴，因為土地財政，因為地方政府把土地賣到很貴，所以房價就貴了，以至於出現麪包還不如麪粉貴的現象。

各位冷靜想想，全中國都在搞土地財政，你怎麼解釋這個土地財政把上海、北京的房價搞上去，沒有把中小城市的房價搞上去？再問問房地產商，怎麼拍土地？他們是根據未來對於房價的預期來決定今天拍賣土地賣出多少價格，如果不是預期未來有足夠的房價上漲空間，如果你是房地產商，你舉牌的時候，你把地價舉到很高，甚至有可能冒着未來房價賣不到那麼高的風險，這件事情你會幹嗎？你冷靜想想。

所以，好像是先有了地價再有了房價，看上去是高地價影響了高房價，其實是對於未來房價的預期決定了今天房地產商在買地的時候付出多少價格。你要知道這個邏輯，否則你就沒有辦法解釋，為什麼在中小城市也是土地財政，甚至在一些二線城市，怎麼沒有把房價搞上去。

接下來就是房地產泡沫的問題。我前面講的道理是，在供給短缺的情況下，價格上漲不叫泡沫。我再次強調，我沒有説中國房價沒有泡沫，我只是在説，由於供給短缺造成的房價上漲不叫泡沫。

房產市場的怪現象

由於高房價的問題出在供給端這個問題沒有想明白，今天通過管制需求的手段解決供給短缺的問題，就會出現一系列的亂象。我給大家列一下這些怪現象。

第一個是，前面已經討論到的三四線城市作為人口流出地居然房價是爆漲的，怎麼理解？因為把一二線城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。今天在三四線城市買房子的人，如果你是自住沒有問題，那是你的權利。如果你做投資，這個事情能不能持續，自己想明白。

全世界範圍內出現的趨勢都是人口從小城市往大城市集中，這個過程在城市化已經完成的發達國家都仍然繼續，我們現在是發展中國家，城市化只走到一半多一點，你認為三四線城市的需求是不是可以持續增長？自己想。

政策怎麼打壓需求？就是各種各樣的限購、限售。現在為了把平均房價做下來，採取的辦法就是控制發放預售證，市中心比較貴的房子不發，發郊區便宜的房子的預售證，人為一操縱，好像平均房價降下來了。但是今天賣的房子和過去賣的房子不是同樣的房子，結果越是控制中心城區的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。

限售的結果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產商（特別是小企業）已經支持不住了，一些大企業雖然在堅持，但資金回籠不足，就可能導致接下來的土地開發不足，造成未來的住房供給不足。

還有一個做法，是直接對房價進行限制。價格被限制住之後，房子需求一定大於供給，於是，房地產商想出很多辦法。房價既然被控制了，那麼，市場上就一定會出現別的價格。接下來我講的事情在各個地方名字不一樣，有的地方叫指標費，有的地方叫茶水費，各種各樣的名字。意思就是，你現在買房子除了付房價以外，你還要付一個指標錢，這個不計入房價。

有些地方，買房子必須要全款付才可以進場。**本來降房價的目的是什麼？讓收入較低的人買房子。現在做法是隻有全款才可以買得到房，結果把低收入者反而擠出了。**直接管制房價的結果還造成尋租和腐敗，或者是錢進入了私人的口袋，或者是搖號的結果是把房子搖給了有權力和關係的人。

再往下出現什麼問題？一手房和二手房房價倒掛。一手房價打壓住，算的是公開交易的數據，沒有把茶水費、指標費、腐敗費算進去，沒有放在房價裏。二手房的房價就不受管制了，所以導致一手房和二手房價倒掛。甚至導致媒體報道，有人從親戚朋友那邊借上千萬來搖號買房，只要搖中一個利潤就上百萬，這個比炒股回報率高很多。

由於誤以為是地價決定房價，還有一些城市曾經直接在土地拍賣的市場上限制拍賣價格。結果是，參加拍賣的房地產商紛紛舉牌把價格抬到被限制的最高價格這樣的水平，於是，誰得到土地就由搖號來決定。最終通過搖號得到土地的房地產商在現場擲臂歡呼。

為什麼？現象道理很簡單，相當政府把原來可以通過拍賣拿到財政手裏的收入用來給房地產商作為補貼了。將土地價格控制住真的能夠打壓房價嗎？大家問問自己就明白了，如果你是房地產商，今天你得到的土地價格是被政府壓制的，明年你會因為自己拿到的土地價格比較低，就在賣房子的時候壓低價格嗎？

這一系列的亂象，根本問題出在哪裏？空間錯配的問題，把由部分地方供給不足造成的高房價問題以為是需要造成的，並且誤以為高房價是普遍現象。我今天講的問題，為什麼要從頭梳理，講人往高處走、地往低處走的矛盾？如果僅僅把高房價理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來治理由供給短缺所導致的空間錯配，當然是沒有對症下藥。總的來講，管需求的政策導致一系列的亂象，真正該做的應該做供給側改革。

怎麼根治高房價？

接下來的問題就是怎麼改進供給側？首先，要緩解一二線城市房價上漲只有根據人口流入的趨勢增加土地供應。建設用地指標應與外來常住人口數量和住房庫存掛鈎。

一二線城市還有地嗎？認為上海沒有地的朋友請看上海的衞星地圖，上海現在三分之一的用地還是農業用地，怎麼可以説沒有地？大家如果看上海2035年的規劃，裏面説上海的土地開發程度已經達到45%，意思是圖中上海灰色的城市用地（建設用地）除以上海整個管轄面積比例是45%，這個比例被認為太高了，高到讓城市擴張會影響上海的生態環境。

上海市衞星圖

問題是，上海的土地開發強度為什麼太高了，跟誰比？據説是跟世界上其他大都市圈比，其他地方最高只有30%，上海的土地開發強度太高了。

我幾年前看到這個數據，我就納悶，所謂世界上其他地方，我每個地方都去過，我怎麼就不覺得上海土地開發強度比別的高呢？我就去找這個數據出處，終於有一天我發現了一本書，找到了這個數據的出處，是這樣一張表，裏面列了五個地方，表裏面有兩個數據對我們最關鍵，一個是常住人口，一個是開發強度（即建設用地除以管轄面積的比例）。

這張表格裏紐約是沒有數據的，新加坡也是沒有數據的，我也不知道為什麼。香港的開發強度很低，21%，可是香港大約70%是山，那個在分母裏，不可比。剩下有數據的還有兩個，一個是上海，一個是東京。上海的開發強度按照這個表的數據是接近50%，東京是29.4%。

這麼一比，上海好像挺高的。問題在哪裏？這個表裏東京另外一個數據是1350萬人口，這個東京什麼概念？這個東京是小東京（東京都）的概念，相當於上海市中心的概念，而東京都的面積只有上海的三分之一。29.4%的開發強度對應的是什麼概念呢？是東京圈的概念，東京圈大概是上海加蘇州的面積。

在上海，當論證上海人太多的時候，是把整個上海人口去跟東京都比，而事實上，如果跟東京圈比的話，後者的人口有3700萬。而當人們説上海建設用地佔比太高的時候，又把上海地跟東京圈相比，而事實上後者的面積是上海的兩倍，可見這樣的對比有多不科學。

現在我們來在可比的範圍內比較一下上海和東京。下圖中的範圍大概就是東京圈，東京以它的核心為中心劃一個圈，建成區的半徑是大約50公里，如果是往南這邊，半徑可以達70-80公里，整個一片全部連起來，這裏面大量網狀的公路和軌道交通連接起來。

東京圈衞星圖

這裏我們把東京都市圈分成幾個層次，首先是東京都的中心區域，再到東京都，這個相當於上海的三分之一面積，然後再到東京圈，相當於上海加蘇州。

隨着對東京概念的定義越來越大，土地開發強度越來越低，但是在整個東京圈範圍之內，請大家注意，東京圈包括很多山地，它的土地開發強度是33.56%。如果把潛在的“上海都市圈”來做比較的話，相當於上海加蘇州，目前開發強度只有23.5%，如果同樣達到33.5%的土地開發強度的話（還不考慮上海和蘇州基本上是平原地帶），還有增加10個百分點的空間，這可以讓上海加蘇州的範圍之內建設用地供應再增加1500平方公里。

這是什麼概念？如果假設城市是從中心往外擴大的話，我們做一個保守的估計，增加出來建設用地有1000平方公里在上海管轄範圍之內，有500平方公里在蘇州管轄範圍之內，這1000平方公里可以讓上海目前的土地供應增加30%！

也就是説，是我們自己不恰當地將上海市與東京圈進行比較，導致我們侷限了上海的建設用地供應。而且在上海的建設用地裏，又有大約一半的地是工業用地，是不造住房的，這樣，上海的住房供應就被極大地侷限住了。

我把上面這些道理講清楚以後，大家就知道，如果未來順應人口流動的趨勢，從供給側增加大城市（包括超大城市）的土地供應，有利於形成房地產穩定健康發展的長效機制**。**

第一，**建設用地的總量可以放松管制，**在圍繞超大城市建立的都市圈內不需要保留那麼多農業用地。

第二，在建設用地裏，工業用地和商住用地的比例可以調整，現在有大量的工業用地密度太低了，可以轉住宅。

第三，商住用地內部多少比例給商業地產，多少比例給住宅也可以調整。今天在北京、上海等都出現這樣的情況，商業地產相對過多，而住宅價格又高，市場經濟的反應就是商改住，對此應該放松管制。

第四，住宅用地裏面是不是可以增加建築的容積率，房子是不是可以蓋得高一點，讓房子供給多一點。如果可以從這幾個角度增加供給的話，可以讓房地產市場穩定健康發展。

雖然中國的土地制度非常獨特，但只要土地有市場、有價格，就可以用政府模擬市場經濟，在有需求的房價高的地方多供給建設用地，多造房子，真正解決住房的供需空間錯配問題，才是房地產市場健康發展的長效機制。

資料參考：

[1]讀者請參見陸銘，《大國大城》，上海人民出版社和世紀文景，2016年。

[2]參見：常晨、陸銘，2017,《新城之殤——密度、距離與債務》，《經濟學（季刊）》，第16卷第 4 期，1621-1642頁。