我們並不是“命中註定要住擁擠的房子”_風聞

【塞冬，畢業於北京大學計算機系，曾參與北京大學的中國自主CPU研發團隊】

近段時間以來，樊綱教授的一些言論引起了較大爭議：

先是4月份在中央2台《大講堂》節目中提出“六個錢包”理論。

然後是7月末在博鰲的房地產論壇上指出：“我們命中註定只能住擁擠的房子，你想住不擁擠的房子到澳大利亞去，到加拿大去，你可以買到看不到鄰居的大房子”。

許多人聽到這樣的言論都會覺得不舒服，畢竟大部分城市居民的住房條件並不是很寬裕，年輕新移民羣租、蝸居是普遍現象，哪怕是土著居民，大都也住得很憋屈。

但是，大多數人同時也會對現狀表示理解，畢竟一個常識是——中國地少人多，人均土地資源相對稀缺，再加上保護耕地政策，我們需要對土地進行集約利用。城市居民住得擠點、住得小點，是命中註定、無法改變的客觀事實。

特別是對於大城市、特大城市而言，人口過多/交通擁擠/房價畸高，都是全世界的普遍現象，就算中國大城市的房價漲得更快、漲得更高，許多人也會將其歸結於金融政策、炒房風氣、缺乏其他投資渠道等等，認為只需要加強限購限貸、嚴控買房資質，乃至嚴控人口流入，就能解決。

然而，本文將通過大量數據來説明這樣一個事實——中國人並不是“命中註定要住擁擠的房子”：

大城市糟糕的居住狀況來自土地資源的錯配。

當前經濟、人口、債務面臨的種種問題，大都來自於約束大城市擴張的土地政策。

這些問題，不是靠年輕人努力工作、不是靠新經濟產業升級，就能完全解決的。

鼓勵生育需要更多的居住空間，消費升級需要更多的居住空間，教育、醫療、交通基建也需要更多的土地供給。

從政策制定者到規劃界、乃至到大部分普通人，都必須正視這一問題、一起努力改變現狀，才能充分釋放出中國經濟的內在活力，為國家和個人贏得更好的未來。

話不多説，繼續用數字説話。

首先我們來看看特大城市居民的居住現狀，在列舉數據之前，先感受一個塞冬身邊的例子，：

塞冬有兩位同齡好友，都是30歲出頭，在同一公司上班，一個住昌平南紹，一個住昌平縣城，我們用稍近一些的南紹為例。

坐地鐵的話，從南邵到公司的單程時間是1小時50分鐘：

這兩位朋友一位有京牌車，一位是河北牌照。上班開車的話，單程是46公里：

有人會問，既然在東三環上班，為什麼不住東面，何必住北六環？

因為他們的妻子都在北面上班——現在買房一般都是選離女方單位近的方向。

除了上面這樣的搭配以外，更常見的是女方在東三環金融區、男方在西北五環軟件園上班。在這種情況下，房子通常買在東六環的通州，比我這兩位朋友的通勤時間還要更長一些。

這是其中一位好友的妻子的上班路線，雖然只是從北六環到北五環，但由於沒有直達地鐵，需要先地鐵、再公交，單程1小時40分鐘。

有人會問：他們為什麼非要買北六環外而不買離市區近一些的房子？

正好，這兩位好友的買房經歷我都很清楚，他們在2014年入手，房價比現在便宜一半。住南邵那位，同户型的近期成交價是這樣的：82平米405萬。

如果買個近一點的房子，比如從北6環挪到北5環外清河區域的老房子，價格是這樣的：77平525萬。

這個小區樓齡20多年，談不上有正規的物管，上面這樣客廳只有一個小窗户的，已經算小區裏不錯的南北通透好户型。

所以，對我這位好友而言，如果再能多拿出一百多萬，同時降低對小區品質和居住面積的要求，在共享單車的幫助下，好友的單程通勤時間會縮短到1小時——這是如今一線城市年輕人裏非常理想的狀況。

這兩位好友一位是清華畢業，另一位是985本碩，都在全國知名的高薪公司工作，都有一個孩子，雙方夫妻每天上班+通勤時間都在14小時左右，都是一方父母來京帶娃，全家5口人，人均建築面積不到20平。

他們運氣都比較好，畢業拿到了北京户口，在房價翻倍前上了車，現在都是準備再奮鬥幾年，把房子賣了換一套近一些的。而塞冬的另一些年紀更小的朋友，現在大都對在北京上車不抱希望。

上面説的都是頂級學校畢業生、進入熱門行業頂級公司的情況。對於絕大多數非頂級高校、非熱門行業頂級公司的年輕人而言，能不能在北京上車，如今基本已經不再取決於自己的工作是否足夠努力。

以前我在知乎上列舉過來北京學習工作的外地尖子生的“慘狀”，有人留言稱——“你不應該把真相説出來，不然小地方的好學生就要對好好學習—>考上好大學—>留在大城市找個好工作這條路絕望了。”

總之，以我的兩位好友的案例為代表，特大城市有兩個大家都習以為常的問題：

居住面積小

通勤距離長

而中國的特大城市，由於人為原因，讓這兩個問題變得尤為嚴峻，正在走向近期大家討論很多的“香港化”。

為了更好的探討這個問題，看完上述個例，我們再看統計數據，看看這兩個“問題”是如何誕生的：

還是以塞冬所在的北京為例，全市城鎮常住家庭的居住情況如下表所示（來源：《北京統計年鑑2017）。

先説一下數據口徑，“城鎮常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭，平均每個家庭有2.7人（成年單身也算一個家庭）。該數據不包括學生、軍人等居住在集體公共宿舍中的人口。

也就是説，該調查排除了集體宿舍、對羣組/非法空間的抽樣也不夠全面，大體反應的是在北京正常生活居住的京户+外來常住人口的居住情況。

從上表可以看出，52.1%的北京城鎮常住家庭住在一居室和二居室內，還有11.7%居住在筒子樓/連片平房（大雜院），擁有三居室的家庭只有17.5%，擁有四居室的只有2.2%。

也就是説，高達63.8%的北京常住家庭，其居住條件不好於兩居室，這是符合人們常識的——一線城市住得差。

再來看另一個數據：

2013年，北京國有土地上住宅建築面積為47610萬平米（2013年後的數據不再公佈），而北京2013年城鎮常住人口為1825.1萬人。

也就是説，當我們把居住在北京半年以下的外來人口、把無法統計到的外來常住人口都排除掉後，北京城鎮常住人口的人均住宅建築面積是26.1平米，一個三口之家平均就是78.3平米（建築面積）。

看完數量看結構：

北京居民的住房來源中，商品房的比重剛剛超過1/4，房改房佔1/5，租房佔14.5%，保障/安置房佔10.6%，還有一大塊是自建房（村鎮集體土地宅基地、老城區衚衕四合院），佔近1/4。

在北京買過房、租過房的應該都清楚這樣幾個基本情況：

北京的新房、次新房數量很少。對於北京的一個常住人口三四百萬、相當於中等省會市區人口的經濟、人口大區，一年新開的樓盤一隻手就能數的過來，而且不是整個樓盤，通常只是其中的一兩棟樓。

由於新建住房極少，相比起其他蓬勃發展的省會城市而言，北京的住房總體上越來越老舊，房屋樓齡較大——哪怕土地極其充裕的郊區也是如此。

塞冬居住的小區是2009年竣工的，位於北五環邊上。這個房齡接近10年的小區，已屬於方圓很大一片區域內著名的稀缺“次新房”。

而那些在其他城市城區裏屬於舊城改造範圍的老樓，在北京還廣泛存在着。近年來北京一個重要的民生工程就是為這些樓齡三五十年的老樓，由財政出錢，免費抗震加固、管道更新、安裝電梯。

許多畢業不久、剛接觸北京樓市的年輕人都會有這樣的疑問：

北京的平均收入比老家高那麼多，大家住房條件那麼差，需求那麼強烈，市區裏也就算了，為什麼不在郊區多修點新房子？

房價10萬一平，建安成本才幾千，為啥這些老樓不拆掉蓋新房，而是由財政出錢改造？

我們來看另一組數據，下面是北京從2000-2016年以來的商品住宅竣工面積（來源：《北京統計年鑑2017》）：

可以看到，2005年是個分水嶺，如今北京的商品住宅供給相比最高點接近腰斬，回到21世紀初的水平，而北京的常住人口已從世紀初的1300萬+增長到現在的2100萬+。

下面是北京城鎮常住人口人均住宅竣工面積，同樣是以2005年為分水嶺，當前已比高峯期腰斬還多。

住宅供應“腰斬”的根源是住宅供地的“腰斬”，根據塞冬總結的下表，2016年相比2011年，住宅供地計劃減半，實際供應量更是隻有1/4。

2017年的住宅用地供應計劃仍然是1200公頃，好消息是供應計劃圓滿完成，終於不像此前那樣實際遠不如計劃。

許多人看到這裏會説：沒辦法呀，北京已經擴張得很大了，沒有土地可以供應了。

而實際上，北京的平原面積有6200平方公里，而城市建成區面積只有1420平方公里（來源：《中國統計年鑑2017》）。

北京目前的耕地面積有2200平方公里、園地面積還有1350平方公里。面積不大的北京平原，大部分土地仍然是農業用地。

為了讓上面的數字更形象，來看這樣兩個數字：北京六環路包圍起來的總面積是2200平方公里，五環路包圍的面積是大概是700平方公里。

也就是説：

北京六環內、甚至五環內，大量空間是未開發的。

北京現有的耕地+園地面積，是城市建成區面積的2.5倍。

暫且不説遠郊區，我們以北京的重要主城區——海淀區為例，在海淀山後地區，六環以內，仍然保有大量可供開發成住宅小區的空地和耕地。

下面是曾號稱“亞洲第一大社區”的回龍觀地區（回龍觀+霍營），緊挨着海淀區，總建成區面積不到11平方公里，容納了數十萬人口。

而根據海淀區的土地利用總體規劃，到2020年，海淀區還需要保留148平方公里的農用地。

根據北京2035年總體規劃，北京的建設用地還要逐漸淨減少——“減量發展”是北京未來的主題。

然而，北京曾經並不是這樣的，十多年前，北京是個高速擴張的城市：

1998年，北京建成區面積488平方公里，到2004年發展到1182平方公里，1998-2004年平均每年增長116平方公里。

到2016年，北京建成區面積增長到1420平方公里，2004-2016年平均每年只增長14平方公里，是此前速度的12%，下降了一個數量級。

其根源，來自兩個重要政策：

2004年8月31日開始實行的“土地招拍掛”，禁止土地自行協議出讓，而必須由政府統一買賣。

2005年修編的土地利用總規（2006-2020），“耕地紅線”成為核心KPI。

如下圖所示，從1998年到2003年，北京的耕地面積快速增加，與同期建成區面積飆升相對應。從2004年開始，北京的耕地下降速度急劇放緩，建成區面積增速下降一個數量級。

總的來説，從90年代中期到2004年，北京經濟的高速發展伴隨着城市的高速擴張、住宅建設的高速增長，房價總體平穩。從2005年開始，北京房價暴漲：

土地供給的大剎車，讓人們的名義收入增長遠不如房價的漲幅。

2005年至今，北京大多數地方的住宅價格翻了10倍，而同期人均可支配收入只增長了5.2倍（北京統計年鑑2017）。人們的收入相對於單位面積住房的購買力腰斬——和同時期人均住宅供應量腰斬相對應。

除北京以外，上海的情況也類似，——04-05年成為上海建設用地供給的拐點，現在上海提的也是“減量發展”：

《上海建設用地已到"天花板" 十三五要減量》

http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html

二線城市也好不了太多，以杭州為例，其土地利用總規要求：“城鄉建設用地從2005年的107004公頃提高到2020年的126900公頃”，低於常住人口增速，就更不要説滿足經濟增長對人均空間提升的需求。

再來看南京的數據，和京滬一樣，都是“以2005年為拐點，城市建設用地規模增幅經歷了快速增長、緩慢增長的過程，其中2000~2005年，年均增長速度達55.87%；2006~2014年年均增長速度僅為4.7%，前期是後期的11.89倍”。

下表來源：《南京市2000~2014年城市建設用地變化及驅動因子研究》，張雪茹等，南京師範大學地理科學學院。

在許多人的記憶中，各大城市的房價都是從2004-2005年左右開始啓動漲價——先是責怪炒房團、然後是要求限購限貸、到近年來直接限價搖號——直到現在，大多數人也還沒意識到根源是從2005年開始的特大城市建設用地增速數量級的腳踝斬。

在眾多大城市中，重慶算是個例外，黃奇帆使用其著名的“地票”制度，從農村置換土地指標，為城市的建設提供了充足的建設用地資源，導致重慶房價長期低迷。然而近兩年，連重慶的住宅用地供給也開始大幅縮減：

如果説，以2005年為拐點的大城市供地急劇下降，導致了近年來新進入大城市的年輕人面臨暴漲的房價、大漲的房租、和很小的人均居住面積。

那麼，不合理的規劃則造就了他們過長的通勤距離。我們再來看一個例子：

感受一下海淀北部地區的土地使用規劃，這是一片位於西北五環-西北六環的“郊區”。從北京市中心開車到A點需要32公里，到B點要36公里。

按照其他城市通常的邏輯，在這樣相對偏遠的地方，應該大量供應住宅用地。然而，上圖的供地結構一目瞭然，並非如此。

這片區域的土地利用規劃數字是這樣的：

新區規劃總面積226平方公里，佔海淀區總面積的53%

規劃總建設用地69平方公里，約佔區域面積的30%，其餘70%的空間均為綠色生態空間

規劃總建築規模約4800萬平方米，其中產業建築規模約2700萬平方米。

可以看到，在這片區域中，建設用地佔比非常有限，而在極其有限的建設用地中，產業園區的面積大大超過了住宅用地面積：

一個常識是，佔地面積0.1平方公里企業總部大樓，如中關村軟件園裏的百度科技園、聯想總部、騰訊北京總部等，就可以容納3萬員工。

下圖：百度科技園：

如果按照人均30平米住宅用地來配套（無論是買還是租），以容積率3來計算，考慮到60%左右的勞動力人口比率。那麼這一棟企業大樓，就需要5倍面積的住宅用地才夠。而在規劃圖中，實際是反了過來。

簡單來説就是：

海淀只想要產業，而不想要人口，在海淀郊區規劃了大比例產業用地而極少提供住宅，無法做到“職住平衡”。

而從上圖中的居住區到就業區缺乏直達的軌道交通，巨量人口必須從昌平經過地鐵+大巴換乘，到海淀山後的科技園上班。

看完海淀的例子，我們再來做一下國際對比，下面來看東京和北京的建成區同比例對比圖：

圖中東京的範圍是“一都三縣”，行政區面積1.3萬+平方公里，常住人口3500萬+。

圖中北京的範圍是北京直轄市+臨近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政區面積是1.6+萬平方公里，常住人口2100萬+，地圖中部分北京北部山區未包含在內。

從上面兩張對比圖可以很明顯的看出北京建成區和東京的不同：

東京是極其連綿的都市區，開發了除山地以外幾乎所有可被開發的土地用於居住，建成區面積顯著大於北京。

北京有大量平原未被開發，除中心城區外，其餘建成區程小組團式零散分佈，和中心城區之間有大量未開發空地（耕地、綠化隔離帶）。

這造成了兩個結果：

實現了超遠距離的通勤——骨架挺大，從昌平/房山/通州/順義到市中心的距離，不比東京邊緣地帶到市中心近多少。

但卻沒有修建能容納這些就業人口的足夠的住房——骨架內大量的空白：增綠留白、耕地紅線。

下面是北京最新總體規劃裏的綠化隔離帶和郊野公園：

北京的思路是不要“攤大餅”，將郊區次中心與主城區隔離開來，各自在自身的組團裏生活、工作，不要“無序擴張”。

而如上面海淀的例子，城六區只要就業（哪怕遠到六環也只修產業園），把居住甩給其他區，再加上上班通勤需要穿過面積巨大的農田和綠隔——白白增加了通勤距離，卻沒有實現大家在各自組團裏工作就業的設想。

而對於這些綠隔，可以參見我下面這個回答：

https://www.zhihu.com/question/37915231/answer/273138511

看到這裏，許多人會説：職住不平衡屬於技術細節，可以通過對規劃的調整和加強軌道交通建設來逐步解決。保護耕地是我國的基本國策，特大城市周邊的耕地要是都變為了住宅，會影響我國糧食安全。

那麼問題來了——真的是大城市在佔用耕地麼？

我們繼續來看數據，下面是根據《城鄉建設統計年鑑》得到的我國各級行政區建成區面積，可以看到：

城市（注意不是“城鎮”）建成區面積只佔總量的20.8%，“村”一級佔到了總量的53.4%。

根據六普數據推算，到2016年，居住在“城市”的常住人口已經和居住在“村”的差不多，都是5億左右，還有近4億居住在縣、鎮、鄉。

從上面的表格可以看到我國土地和人口的嚴重倒掛，人口大量集聚的城市，只佔用了1/5的建成區面積，而更重要的是——城市建成區中住宅面積比例較低。

如下表所示（《城鄉建設統計年鑑》），全國城市建設用地中，居住用地只佔31%，京、滬、粵、蘇、浙這些發達地區都不到30%。5億“城市”常住人口，就這樣擁擠地住在1.64萬平方公里、只佔全國建成區面積6.3%的住宅用地上。

大方地提供產業用地，低價、甚至免費提供給工商業單位，而對住宅用地供給極其吝嗇，這是我國城市供地的現狀——工商業能帶來持續的税收，而住宅用地是一錘子買賣、憋着一點點賣才能實現最大收益。

容積率只有1.1的巨型花園式軟件園，周圍是8-10萬一平米的高房價，員工們在公司樓下享受小橋流水大草坪，回家宅着蝸居。

再來看上海遠郊區青浦區的總體規劃：同樣是極大比例的農用地（淺綠色）+極少比例的建設用地，而建設用地中大部分是產業用地（褐色、紅色）、少部分是居住用地（黃色）。

再以成都為例，其土地利用總體規劃裏提到：

全市農村居民點建設用地面積 96660 公頃，佔建設用地的 51.38％，占城鄉建設用地的 57.94％。人均用地上城鎮人均住宅用地 0.003 公頃（0.05 畝），農村人均居住用地 0.015 公頃（0.22畝），遠遠高於城鎮。

成都的農村人均居住用地是城鎮的5倍，注意這裏的“城鎮”包括了城市、縣、鎮，如果只看“城市”vs“農村”，差距還會更大。

一邊是城市裏大量人口竭盡全力“減少佔地”，另一方面是年輕人大量流失的農村大面積佔地，年輕人在城市“蝸居”、子女和父母在農村獨棟大院裏“留守”。

感受一下華北平原上星羅棋佈、像芝麻燒餅一樣佔用大量土地的鄉、鎮、村（左下角是石家莊市）：

把地圖放大一下，下面是一個普通的河北農村vs保定新城區新建住宅小區的對比圖（同比例）：

上圖中村裏每個小院的面積經測量在350-600平米，而住宅小區則是這樣：

如今哪怕是四五線城市，甚至是許多小縣城的新城區，也只能修建30-40層的高塔、高板樓，原因也是對新增城市建設用地極其嚴格的控制。

這也就是樊綱教授所説的——“我們註定要住擁擠的房子”。而文章看到這裏，造成了城市居民住得擁擠的根本原因，我想大家應該也都很清楚了。

不過，樊綱教授也提到了：“土地供給要以人口遷移作為參考。人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。”——在這一點上，塞冬是很認同的。

只不過樊綱教授的意思是：由於中國人均土地較少，要增加大城市土地供給，就需要提高住房容積率。

説了半天，樊教授仍然沒有看到問題的本質——我們的土地並不是不夠用，而是進行了錯誤的分配，中國的城市居民完全沒有必要住得那麼擁擠，也完全沒有必要學香港那樣全蓋成30-40層以上的高層住宅樓。

我們極端一點，把城市居住用地翻倍，從1.63萬平方公里擴大到3.3萬平方公里，也只會多增加2400萬畝，相比起我國20.1億畝耕地而言，只是1.2%。

《第三次全國農業普查“出爐” 全國耕地面積為134921千公頃》

http://finance.ifeng.com/a/20171214/15869540_0.shtml

何況這一進程並不需要完全佔用耕地，而是可以通過1：1，甚至1：N來置換面積巨大的農村宅基地——也就是上面所説的重慶“地票”制度：

讓在城裏打工的農民工能“職住結合”，在工作地擁有自己的住房，而不是將城裏畢生打工賺的錢投入到一輩子住不了幾次、終將要離開的農村老家獨棟大院。

讓城市能獲得更多的建設用地指標，給城市人口以更大的生存繁衍空間。

將我們的生產力、將鋼筋水泥投入在能發揮出最大生產率的城市，而不是建設數億棟幾十年後空無一人的獨棟紀念碑。

如上文所説，高達63.8%的北京居民居住在大雜院、筒子樓、一居室、兩居室裏，擁有三居室、四居室的北京居民加起來也不到20%。

如此侷促的居住條件、極高的房價，已經離“香港化”不遠了，大多數人只能勉強維持生活，完全沒有空間提高生活質量、提高消費檔次，就更不要提生二胎。

生存空間的鎖死，讓生產力的提高、平均工資的提高，只會帶來人均生存空間價格的提升。土地供給的限制，讓收入難以趕上住房價格的增速，大量家庭難以購買更大的房子，大城市嚴重缺乏教育、醫療、體育運動空間——在國內抱着手機二維化生存，在國外廣闊空間休閒度假，成為越來越多家庭的選擇，這對我國的產業升級和消費升級極為不利，也導致旅遊服務貿易逆差快速增加。

那麼，如果我們在2004-05年沒有密集推出嚴格限制土地供給的政策，如果我們的大城市用地指標不被嚴格控制，中國特大城市居民的居住條件將是怎樣？我們以鄰國東京為例來感受一下。

如前文所説，東京都市區的連綿建成區面積遠大於北京。去過日本旅遊的人也能感受到，哪怕是特大城市的中心城區，也能見到大量的獨棟住宅，超高層住宅樓並不多。

許多人會將原因歸結為日本處於地震帶，不喜歡建高層建築，而實際上：

日本人喜歡低樓層、低密度住宅並非特例——全球範圍內，無論是發達的美日歐，還是發展中國家裏相對還成的土耳其、墨西哥、巴西、馬來、泰國，還是落後的南亞、黑非洲，除了最核心市區以外，基本都是以獨立住宅為主，區別只是密度高低、質量好壞。只要可以自由選擇，全球主流家庭都更喜歡獨立住宅。實際上，佔中國總人口60%的農村户籍人口，老家宅基地上蓋的也基本都是獨立住宅。

全球只有中國大陸的城市和香港地區，因為同樣的土地政策，在極其偏遠的遠郊區、在四五線城市，新建住房都還是以高層、超高層樓房為主。中國大陸處於地震帶上的城市，並沒有因為地震的原因而普遍住獨棟。

那麼，日本規模最大、人口最多、房價最高的東京都市區，其居住條件是怎樣的呢？我們繼續看數據（來源：日本統計年鑑、東京統計年鑑）：

下面是東京都市區最核心的區域，東京都的核心23區的住房類型，該區域的面積大約是北京五環路的80%，屬於絕對的核心主城區。

可以看到，“一户建”獨立住宅的比例佔到了近1/4，獨棟+聯排+5層及以下公寓，佔到了所有住宅的65.6%。

下面是東京都除去23區的住房類型，獨棟比例接近4成，獨棟+聯排+5層及以下公寓佔了82.6%，低樓層、低密度住宅是絕對主導。

為了讓對比更形象，我們來看下面這張圖，這是前面已發過的東京都市區建成區的放大圖，有部分建成區已在圖外。

圖中紅線範圍是東京都，其餘部分分屬埼玉、千葉、神奈川三縣。東京都的面積和北京六環路類似，其西部1/3左右的面積是山區，未被開發。

圖中標出了A、B、C三個點，我們先看一下東京都內A、B兩個點的情況：

A點是足立區，離皇宮直線距離12公里左右，相當於北京的4.5環左右，屬於東京核心23區的邊緣地帶。

B點是八王子市，離皇宮直線距離35公里左右，相當於北京的6環附近，屬於東京的遠郊區。

我們用東京和京滬作為對比，A、B兩個點的相對位置、住宅結構、住宅用地價格如下表所示：

可以看到，A、B兩點無論是居住條件還是住宅用地價格，都比京滬的對應位置要好得多。

再來看C點，這是漫畫裏蠟筆小新的家——埼玉縣春日部市，離皇宮直線距離30公里，比B點的八王子市略近一點，比最開始提到的兩位朋友的家要相對離市區更近一些。

蠟筆小新家的住宅是這樣的：

位於東京遠郊的春日部市，基本是以獨棟住宅為主。

而我國城市的遠郊新城區通常都是這樣（以成都為例）：

大比例的產業用地+小比例住宅用地，建設用地周圍是大片耕地。

雖然離市中心二三十公里遠，但越是新修的房子，容積率卡得越緊、30層很尋常、40層不稀奇。

《大頭兒子小頭爸爸》裏，一家人住的是上海郊區的別墅，如果説《蠟筆小新》、《機器貓》裏的居住條件基本是東京郊區普通家庭的水準，那麼《大頭兒子小頭爸爸》家裏就是資產大幾千萬、上億的上海家庭的居住條件了。

同樣是人均土地資源稀缺的國家，不同的土地政策，造就了差別極大的居住體驗。

下面在列一下人均面積的數字：

東京都核心23區，平均每套住房地毯面積61.02平米，平均每套住房居住1.99人，人均地毯面積30.7平米。

整個東京都，不包括東京都市區的其他“三縣”，平均每套住宅地毯面積64.48平米，平均每套住房居住2.05人，人均地毯面積31.5平米。

前面説過，北京城鎮常住人口人均住宅建築面積是26.1平米，如果以0.8作為地毯面積/建築面積係數（實際上絕大部分達不到0.8），那麼北京常住人口的人均面積只有東京都的2/3。

而且這還是用整個北京直轄市vs東京都市區的核心東京都，如果同口徑比較，北京的劣勢還會更大。

看到這裏許多人會説：日本不應成為我們的學習對象，日本正是因為沒有保護耕地，讓低密度住宅大行其道，大量佔用耕地，導致日本的糧食嚴重不能自給，中國為了糧食安全決不能如此。

為了解答這個問題，我們繼續看一組數據：

下面是日本農林水產省的數據，從1956年-2017年，61年時間裏，日本的耕地總面積（包括旱地“畑”和水地“田”）從6.01萬平方公里下降到4.44萬平方公里，減少了26.2%。

而“糧食自給率”本身，就是個複雜的問題：

一個國家處於農業時代時，人均250公斤糧食產量就能解決温飽問題，而當其發展到工業化發達國家後，人均600-800公斤糧食消費就成為標配——大比例的農作物變為肉、蛋、奶、油。

日本就算恢復到60年前的耕地面積，人均耕地面積也極其有限，不到中國如今的一半。但如果日本回退到農業時代的生活方式，也能勉強實現糧食自給——不吃肉蛋奶，只吃白米/紅薯/土豆。

作為發達國家，以發達國家的生活方式，日本如今只有39%的食物熱量能自給（農林水產省數據），耕地是多1/4還是少1/4，實際上起不了多大作用。極端一點，如果哪天日本面臨着糧食進口危機，全體國民集體回退到只吃主食、不吃肉蛋奶的時代即可。

是追求一個沒多大意義的糧食自給率提升、全體國民居住條件香港化，還是讓國民住得更寬敞，我覺得這個問題不難回答。

更重要的是，用日本和中國對比就是一個偽命題。中國的人均耕地面積是日本的3倍，中國的耕地足夠讓中國人在2005-2010年左右的生活水準下實現糧食自給自足，不用像日本那樣回退到農業時代。

近10年來我國農產品進口大增的主要是大豆，用於榨油和飼料，滿足日益增長的肉、油需求。而要讓我國的大豆實現完全自給自足，需要新增7億畝耕地，相當於我國城市建成區面積的8倍——把城市全拆了恢復成耕地也遠遠不夠。

塞冬：《為什麼中國從外國進口大豆，不收購國內大豆？》

https://www.zhihu.com/question/265184226/answer/301934132

而隨着我國經濟實力的提升，人民對肉蛋奶消費的進一步提升，中國的糧食消耗還會大增，想要依靠中國自身的土地來實現高肉蛋奶條件下的糧食自己自足是完全不可能的。

最關鍵的是，如上文所説，就算中國的城市住宅用地比現在翻一番，也只相當於全國耕地面積的1.2%，何況可以通過地票制度置換、而不一定要佔用耕地。

總而言之——“保護耕地”不應是中國城市居民住得小、住得密的理由。

看到這裏許多人又會説：耕地雖然不是理由，但水資源不夠，特別對於缺水的北方而言更是如此，水資源不支持中國建設東京那樣的巨型都市。

我們繼續看數據：

先來看這樣一個問題：如果我們把北京原地置換為一個普通的華北地級市，常住人口從2100萬下降到500萬，北京的用水會減少麼？

答案是：不一定會減少，甚至可能會增加。

先來看這樣一組數字：2016年我國的用水情況（來源《中國水資源公報2016》）：

全國總用水量6040億立方米

農業用水量3760億立方米，佔62.4%

工業用水量1308億立方米，佔21.6%

生活用水量822億立方米，佔13.6%

生態環境補水143億立方米，佔2.4%

具體到華北，我們以河北為例：

總用水量：182.6億方

農業用水：128億方，佔70.1%

工業用水：21.9億方，佔12%

城鎮公共用水：5.2億方，佔2.9%

生活用水：20.7億方，佔11.3%

生態環境：6.7億方，佔3.7%

可以看到，相比於農業用水而言，工業和生活用水的量都是較小的，對於兩個面積差不多的城市而言，其中一個是城鎮人口較少、耕地較多的農業城市，另一個是城鎮人口很多、耕地較少的工商業城市，前者的用水量並不一定比後者更低。

以北京自己為例：

1996年，北京常住人口1260萬，年用水量43.2億方，其中農業用水達到19.2億方。

如前文所説，從90年代中期到2005年耕地紅線以前，北京的耕地面積快速減少，從4000多平方公里減少到不足2500平方公里。

到2005年，北京常住人口增加到1540萬人，年用水量反而下降到了34.5億方，比1996年減少了8.7億方，其中農業用水下降到13.2億方，比1996年減少了6億方。

從耕地紅線政策開始，直到2014年南水北調進京之前，由於北京的耕地面積基本保持穩定，北京的年用水量就長期保持在34-36億立方米，比90年代高峯期顯著減少。

我們來看離北京不遠的唐山市，其面積是北京的82%，常住人口是北京的36%，年總用水量33億立方米，比北京略少。其中農業用水佔唐山總用水量的69%，工業佔20%，生活用水只佔9%。

更重要的是——各產業的耗水率不同。工業和生活用水大部分情況下可以再回收，經過污水處理後排放進入河道，重新成為水體的一部分，而農業用水則不然。

根據《中國水資源公報2015》，各行業的耗水率分別為：

農業：64.3%

工業：23.2%

生活：41.9%

也就是説，如果我們把北京和唐山置換一下，把北京變為一個人口只有如今1/3的普通地級市，北京也不會比現在更省水。而如果取消北京的耕地紅線，讓北京再次經歷一個90年代中期-2005年的耕地大幅下滑、農業用水大幅減少，那麼北京的總用水量並不會增加，甚至還會略減。

對於一線城市以外的其他地區而言，這個問題就更簡單得多。對於河北、山東、河南而言，其城市化、大城市化進程基本是本省居民推動的，外省淨流入移民佔比很少。人還是那些人，只是從在本省農村用水變為了本省城市用水，而生活用水在大城市的集中供給，對於減少浪費、便與污水處理而言，都比農村有利得多。

總而言之，耕地也好、水資源也罷，都不應是大城市嚴格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中，只會騰出更多的耕地、節約出更多的水資源。

然而，這並不是一個簡單的算數問題，就算大家都認可了這些數據，對許多人而言，反對大城市化也仍然是一種政治正確，其道理也很簡單：

長期以來，大城市的户籍和公共服務對大量新移民而言都存在較高的壁壘，近年來隨着“人才爭奪戰”的打響，這一現象有所緩解，但對於大部分並非大學生的羣眾而言，大城市的壁壘還是廣泛存在的，至於京滬就更不用説了。

既然大城市只歡迎來打工而不想提供公共服務，那麼對於大多數基層羣眾而言，大城市發展好了、規模擴大了，跟自己也沒啥關係，反而是呼籲限制大城市規模，讓產業/資金/人口不要流失到大城市，對自己更有利。

而要打破這個僵局，讓中國的城市化、大城市化按照正常的道路演進，讓進城的居民能住得起房子、住上更寬大的房子、生得了二胎，就必須深化改革我們的許多頂層設計：

讓大城市敞開懷抱擁抱新移民，不要將新移民視作“用完即拋”的臨時勞動力。

讓公共服務跟隨人口一起流動，減少留守兒童和異地家庭。

讓住宅用地指標做到“隨行就市”，讓生產率更高的地方獲得更多的土地指標，讓占人口比例越來越大的城市人口能有足夠的生存、消費、繁衍的空間。

否則，我們會有越來越多的城市進入“香港化”的陷阱，全國的一座座大城市，就會成為一個個吞噬年輕人的價值和後代的黑洞。嚴重影響中國的內需、影響中國的產業和消費升級、讓中國的生育率進一步下跌，並最終影響我們民族的未來。

大城市的供地緊箍咒，像極了計劃生育——對空間、對人口的計劃。

而如今大眾對大城市供地的認知，有點像10年前的計劃生育——只有很少的人口學者和人口研究愛好者在呼籲放開計劃生育，否則中國的出生率將雪崩。而大多數民眾和計生機構的研究者們，都有意無意的忽視這一點。

10年後的今天，社會主流已經意識到生育雪崩正在發生、國家的生育政策也越來越放開。

而對於大城市供地這件事，現在還遠沒有形成這樣的共識。前段時間，寧南山的《中產不滿意》一文，讓許多人第一次認識到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望從多個角度，用大量數據來剖析這一問題的本質。

歸根到底一句話：我們並不是“命中註定要住擁擠的房子”，是土地政策導致了這一切，耕地也好、水資源也罷，都只是藉口而並非科學的理由，我們至少應該不比日本羣眾住得差。這不是一個技術層面的小事，這是會影響國家和民族命運的大事。

計生政策的變化我們已經看到了，而要想讓土地領域的變革真正能夠發生，就必須讓更多人瞭解到這些客觀的數字和規律，讓更多人瞭解到正確的方向是什麼。

如果再像計生那樣，拖了很多年才發生轉機，那就有可能會錯過太多——未來幾年將是中國經濟和人口的大拐點，越早扭轉土地政策，就能越早解除對我們內生動力的束縛，為未來贏得更多時間和空間，希望這樣的變革能儘早來臨。